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옥수동은 서울지하철 3호선과 경의중앙선이 교차하는 더블역세권이다. 강남과 강북으로 두 방향으로 접근이 쉽고 동호대교를 건너면 압구정동으로 연결되는 교통의 요지이기도 하다. 과거 1980년대까지만 해도 대부분 노후주택이던 옥수동은 1990년대 들어 주택 재개발에 따라 대규모 아파트 단지들과 상가가 들어서며 상권이 형성되기 시작했다.
옥수동 인근 아파트 거주세대는 래미안옥수리버젠 1511세대, 금호어울림 아파트 297세대, 삼성아파트 1444세대, 한남하이츠 아파트 535세대, 현대아파트 565세대, 풍림아이원아파트 269세대, 옥수하이츠 775세대, 서울숲 푸르지오 2차 아파트 888세대 등 모두 6200세대에 달한다. 최근에는 뛰어난 교통 환경, 풍부한 주거인구과 함께 부유층 자녀들이 이곳에 위치한 파크힐스, 리버젠 등 고급 아파트에 입주하기 시작했다.
하지만 편리한 교통과 탄탄한 배후수요 등을 갖춘 이곳 상권은 정체 수준에 머물러 있는 것을 나타났다. 우선 이곳은 한강과 매봉산 등 산지로 둘러싸여 상권 부지가 협소한 편이다. 교통조건이 뛰어나 부동산 시세가 높게 형성돼 있어 상가 임대료 또한 높다. 상황이 이러다 보니 상권 발달이 더디게 진행됐고, 자연스레 인근에 거주하는 이들도 주변 상권으로 빠져나가는 상황이다. 일단 부동산 관계자들은 옥수동 상권을 일컬어 ‘서울의 시골’ 같은 지역이라고 말한다.
대규모 주거인구·교통요지 호재 불구 상권 활성화 미비
옥수동의 대표 상권으로는 지하철 3호선 옥수역 6번 출구 중심으로 형성된 한림말거리가 꼽힌다. 소상공인상권정보시스템, 나이스비즈맵 상권분석보고서 등에 따르면 한림말거리는 고층아파트가 밀집한 고밀도주거지역이다. 연령대별 거주 인구는 10세 이하 7.4%, 10대 8.2%, 20대 18.0%, 30대 14.0%, 40대 13.1%, 50대 15.6%, 60대 이상 23.8% 등이다. 수동의 일 평균 유동인구수는 2623명으로 서울시 전체 평균에 비해 41.5% 가량 많다.
23년째 ‘수정미용실’을 운영하고 있는 김향자 사장은 과거 1990년대 중반 약수동 재개발이 이뤄질 때 점포를 옥수동으로 이전했다. 김 사장이 처음 이곳에 자리잡을 때만 해도 일대 미용실은 3곳뿐이라 밀려오는 손님들로 식사도 거를 만큼 호황을 누렸다고 한다. 지금 일대 지역에는 미용실이 약 18곳에 달한다.
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| ▲크게보기=이미지클릭 [그래픽=배현정] ⓒ스카이데일리 |
김 사장은 “주거인구가 늘어난 만큼 생활 밀착형 가게들이 급증했다”며 “이곳은 외부 유입인구가 적기 때문에 한정된 인구를 몇몇 점포들이 나눠먹는 식의 장사가 이뤄지고 있다”고 설명했다. 이어 “다만 이곳 상권의 특징을 제대로 파악해 단골손님 위주의 업종을 선택한다면 충분히 승산은 있다고 생각한다”고 말했다.
그는 “일례로 왠만해선 실패하지 않는다는 백종원 프랜차이즈 통닭집도 옥수동에서 장사를 시작한 지 얼마 되지 않아 최근 문을 닫았다”며 “거주인구가 많지만 강남 쪽으로 유출이 많다는 점과 소비에 다소 보수적인 이곳만의 성향을 제대로 파악하지 못한 결과라고 생각한다”고 말했다.
한림말 거리에서 20년째 ‘양지숯불생고기’를 운영하고 있는 설성환 사장은 옥수동 상권에 대해 ‘한정적인 부지’ 문제를 지적했다. 역 중심으로 발달된 상권이 한강과 인근 매봉산 등 산지에 둘러싸여 있어 상권부지가 제한적이라는 것이다.
설 사장은 “부지가 작다 보니 대형마트나 문화시설이 없어 상권이 정체된 경향이 있다”며 “소상공인들이 이 공간을 어떻게 되살릴 수 있을지 많은 고민이 필요하다고 생각한다”고 말했다.
‘1979 수제요리 전문주점’을 4년째 운영하고 있는 박용상 사장은 “옥수동에는 큰 규모의 점포가 들어설 공간이 없어 연말연시 모임장소로 적합한 점포가 없다”며 “손님들이 모임 식사를 마치고 2·3차 자리로 이어져야 하는데 처음부터 넓은 장소가 없다보니 모임 자체가 이뤄지지 않는다”고 토로했다.
이어 “주차공간이 협소하다는 점도 단점이다”며 “오후 6시부터 몇 시간만이라도 도로에 주차하는 것을 허용할 필요가 있다고 생각한다”고 강조했다. 박 사장은 영업실적과 관련해 “예전에는 하루 매출이 100만원 이상도 기록했지만 요즘에는 50만원 전후를 기록하고 있다”고 말했다.
한림말거리에 위치한 미래공인중개사사무소 이선영 대표는 한림말거리상권에 대해 “인근 주거인구들을 대상으로 한 카페, 미용실, 옷집 등이 주를 이룬다”고 말했다. 한림말거리 상가 시세에 대해서는 “대로변 1층 기준으로 10평 이하의 평수가 가장 많다”며 “권리금은 4000만원이 넘고 보증금 3000만원에 월 임대로 120~150만원 선이다”고 설명했다.
최적의 교통요지, 상권 발달에 비해 임대료 높아 수요 주춤
금호어울림상가도 옥수동 상권 중 한곳이다. 이곳 역시 한림말거리와 비슷한 문제점을 안고 있다. 옥수동 금호어울림 상가에서 ‘수제청 카페’를 2년째 운영하고 있는 강주희 사장은 2년째 육아와 카페 운영을 병행하고 있다. 강 사장은 옥수동 상권에 대해 아이와 함께 할 수 있는 문화시설이나 근린시설이 부족한 것에 대해 아쉬움을 드러냈다.
강 사장은 “아이와 함께 키즈카페나 도서관을 가기 위해서는 광진구나 압구정 쪽으로 가야한다”며 “주거 인구가 많고 육아를 하는 가정이 많은 만큼 이와 관련된 창업을 시작하면 좋은 아이템이 될 수 도 있을 것이라 생각한다”고 조언했다.
금호어울림상가에 위치한 스마트공인중개사사무소 신명석 이사는 “역 앞 바로 상가에 패스트푸드점이나 김밥을 팔지 않는 것도 옥수역에서만 발견할 수 있는 특이점이다”며 “이는 거주인구만을 상대로 하는 장사로는 임대료를 감당해 낼 수 없기 때문이다”고 설명했다.
이어 “상가 임대료는 실 평수 13평형 기준으로 보증금 1억원, 월 임대료 500만원 수준이다”며 “임대료가 다소 높게 책정돼 있긴 하지만 주변 지역의 특색을 고려해 업종을 선택하면 충분히 승산은 있다”고 덧붙였다.
[이지현 기자 / 판단이 깊은 신문 ⓒ스카이데일리]
| 빈플래토 변미숙 사장 단박 인터뷰 |
- 왜 옥수동 상권을 선택 했나
이곳에는 주거 단지가 많은데 지금 가게가 있는 골목이 외지긴 하지만 주민들의 통행이 많다. 커피품평협회 이사, 커퍼스 협동조합 이사직을 겸임하고 있는 이력을 바탕으로 주민들에게 커피를 교육하는 나눔 공간으로 만들고 싶어 4년 전에 가게를 열었다. 우리 가게를 중심으로 주변에 편의점과, 통닭가게들이 들어오기 시작했다.
- 매출 상황은 어떤가
1층에 40석이 있었는데 공간이 모자라서 지난 7월 지하공간 40석을 확장했다. 고풍스러운 분위기로 인테리어를 한 결과, 더 많은 손님들이 찾아주고 있다. 다만 인근 주민들이 주로 찾다보니 회전율이 빠르지는 않다. 여름철 성수기에는 한 달에 2000만원 이상의 매출을 올리기도 하지만 겨울철에는 절반 수준이다.
- 예비 창업자들에게 조언사항은
옥수동에서는 많은 돈을 벌겠다는 생각으로 창업을 시작하면 견뎌내지 못한다. 천천히 단골고객을 늘려나가며 입지를 다져 나가야 한다. 추천 업종으로는 된장찌개 등 간편 한정식이다. 거주 인구들이 많은 반면 간편하게 끼니를 해결할 수 있는 한정식 집을 찾아 보기 힘들다.
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