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이재명 세무사의 ‘세무테크’…양도소득세 취득·양도시기 기준

양도시기에 따른 소득세 절세방법 알아보기

개정 전후로 방법 달라져…9·13대책도 많은 변화 예고해

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2018-11-05 12:01:04

일반적인 거래 취득·양도시기
 
양도시기와 취득시기의 원칙은 양도하는 자산의 대금을 청산한 날이다. 즉 계약서상의 잔금지급일이 취득자에게는 취득일이 된다. 양도자에게는 양도일이 된다.
 
통상 부동산 거래는 거액이므로 계약금과 중도금 잔금의 형태로 대가가 수수된다. 잔금을 수령하면 그와 동시에 양도자는 등기권리증과 인감증명을 건네주어 취득자가 등기를 할 수 있도록 하고 있다. 세법에서는 대금청산일이 불분명한 경우에는 등기접수일을 양도일 또는 취득일로 보고 있다.
 
대금청산일에 보통 등기접수가 이루어지기 때문이다. 등기부등본을 발급해보면 등기원인일과 등기접수일이 별도로 기재되어 있다. 통상 등기원인일은 계약일, 등기접수일은 잔금수령일이거나 그 다음날인 경우가 대부분이다.
 
대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 양도일 또는 취득일로 보고 있다. 특별한 경우를 제외하고는 흔하지 않은 경우다.
 
또한 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 양도일 또는 취득일로 보고 있다. 자기가 건설한 건축물의 경우에는 사용검사필증교부일로 보고 있다. 자가건설 건축물의 사용검사필증교부일을 확인할 수 있는 서류는 건축물대장이다. 건축물대장(집합건물의 경우에는 표제부)을 발급해보면 맨 뒷페이지 우측상단의 ‘사용승인일자’에 기재된 정보를 통해 확인할 수 있다.
 
법령 개정이후 취득·양도시기
 
토지나 주택 등 부동산을 양도하고 나면 양도소득세는 양도한 날부터 2개월이 속하는 달의 말일까지 신고 납부한다. 만일 8월에 매매 계약을 하고 10월에 잔금을 받았다면 10월이 양도 시점 이므로 12월 말이 양도소득세 신고 기한이 된다. 세금의 신고뿐 아니라 세법의 적용도 양도 시점의 법령을 기준으로 한다. 따라서 양도소득 관련 법령이 개정될 때는 ‘시행일 이후 양도하는 분부터 적용한다’는 문구를 표시한다.
 
법 개정 시점이 시행일이 되는 것이 일반적이다. 기존 소유자의 신뢰 이익 등을 감안해 법 개정 이후 시행 시점까지 일정 유예 기한을 두기도 한다. 최근 발표된 9·13 대책에서 예를 들어본다. 현재 보유 기간 등 조건을 충족한 1세대 1주택자에 대해서는 양도가액 9억원까지 비과세 혜택뿐 아니라 보유 기간에 따른 장기 보유특별공제율 우대 혜택도 적용하고 있다. 일반 부동산은 최고 30%의 장기보유특별공제율을 적용한다. 1세대 1주택에 대해서는 최대 80%(10년 이상 보유 시)까지 공제가 가능하다.
 
현재는 보유 기간만을 기준으로 적용률을 계산한다. 앞으로 1세대 1주택에 대해서는 조건을 강화해 2년 이상 거주한 1세대 1주택에 한해 최대 80%의 공제율을 적용받도록 개정된다. 이 규정은 일반적인 법률 개정의 경우보다 유예 기한을 길게 두어 2020년 1월 1일 이후 양도분부터 적용할 예정이다. 이렇게 되면 거주하지 않은 일부 1세대 1주택의 경우엔 세금 부담이 늘어날 수 있다. 따라서 세금이 발생하는 1세대 1주택으로서 아직 2년 거주 기간을 채우지 못한 주택이라면 거주할 것인지 또는 시행시점 이전에 양도 할 것인지 여부를 검토하는 것이 절세에 도움이 될 것이다.
 
9·13 대책 “보다 완화된 기준 적용 예정”
 
최근 발표된 9·13 대책 역시 앞으로 적지 않은 양도소득세 변화를 예고하고 있다. 주로 조정대상지역 주택 과세 기준을 보다 강화하는 내용이다. 일반적인 일시적 2주택은 기존 주택을 비과세받을 수 있는 유예 기한이 3년이다. 하지만 조정대상지역의 1주택자가 조정대상지역에서 새로 주택을 취득한 경우엔 2년 내 기존 주택을 양도해야 비과세 적용이 가능하다.
 
1주택 이상을 소유한 세대가 조정대상지역에 새로 취득한 주택을 임대 주택으로 등록할 경우에는 양도소득세나 종합 부동산세의 혜택을 적용하지 않는 내용도 포함돼 있다. 다만 9월 13일 이전에 주택을 취득했거나 매매 계약을 체결 하고 계약금을 지급한 경우는 대상에서 제외된다. 따라서 대책 발표 전 취득한 주택은 기존과 동일한 혜택이 유지될 예정이다.

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