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[재건축·재개발 르포<260>]-장위6구역

“GTX·경전철·푸르지오 수혜 재개발 지금 사도 최소 1억”

서울 동북권 랜드마크 단지 발돋움 시동…“조합원 지위 양도·양수 가능”

문용균기자(ykmoon@skyedaily.com)

기사입력 2019-05-21 00:27:31

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장위뉴타운은 현재까지 서울 동북권을 들썩이게 만드는 개발 이슈다. 서울 성북구 장위동 일원을 탈바꿈하는 ‘장위뉴타운’은 지난 2006년 서울시에서 드림랜드를 ‘북서울 꿈의 숲’으로 개발하고 오래된 주거지를 새롭게 재개발 한다는 취지아래 사업이 진행되고 있다. 다만 올해 3월 서울 시보에 게시된 ‘제2019-8호 장위재정비촉진지구 변경지정·재정비촉진계획 변경결정 및 지형도면 고시’에 따르면 장위1구역부터 장위15구역 중 6곳이나 해제됐다. △장위 8구역 △장위 9구역 △장위 11구역 △장위 12구역 △장위 13구역 △장위 15구역 등이다. 이에 따라 반쪽 재개발이라는 말도 나오고 있는 실정이나 해제되지 않은 사업장들은 한 발 한 발 나아가며 기대감을 키우고 있다. 인근 부동산 업계 안팎에서는 해제된 곳이 나오면서 오히려 희소성이 높아졌다는 분석도 나온다. 특히 장위6구역은 2개 노선이 지나는 석계역과 지척에 있으며 광운대역세권 개발의 수혜까지 입을 수 있는 입지로 주목받고 있다. 해당 사업장은 공사비 협상 난항으로 지난해 8월, 기존 시공사였던 삼성물산, 포스코건설과 계약을 해지했고 최근 대우건설을 시공사로 선정해 일대 다른 구역의 아파트 보다 최신식 설계로 지어질 수 있게 된 점도 장점으로 꼽힌다. 스카이데일리가 현재 장위6구역 개발 진행 상황을 조합장과 부동산으로부터 듣고 부동산 동향과 앞으로의 전망 등을 취재했다.

▲ 최근 대우건설을 시공사로 선정하고 관리처분인가를 향해 달려가는 장위6구역이 실수요자는 물론 투자자들의 이목을 집중시키고 있다. 대규모 개발로 일대가 천지개벽해 생활환경 전반이 향상될 가능성이 높기 때문이다. 최근 대우건설이 시공사로 선정되면서 관심은 더욱 높아지고 있다. 사진은 장위6구역 일대 전경 ⓒ스카이데일리
 
최근 서울 성북구 장위동에 자리한 ‘장위제6구역주택재개발정비사업(이하·장위6구역)’에 부동산업계와 일반 투자자들의 관심이 모아지고 있다. 그동안 시공사 문제로 지지부진하던 사업은 새로운 시공사 선정과 함께 관리처분인가, 이주, 철거, 착공, 입주 등 향후 남은 절차가 빠르게 진행될 것으로 점쳐지고 있다. 새로운 시공사로 메이저 건설사인 대우건설이 선정된 점은 향후 명품아파트로의 변신 기대감도 불러일으키고 있다.
 
호재 산적한 장위뉴타운 대장사업지 장위6구역, 대우건설 손잡고 명품아파트 변신 ‘시동’
 
부동산업계 등에 따르면 장위6구역이 속한 장위뉴타운(장위동)은 최근 1년간 가파른 아파트 값 상승을 보이며 서울 동북권의 핵심 재건축 사업지로 부상했다. 부동산 114가 발표한 자료에 따르면 장위뉴타운이 속한 서울 성북구 장위동 아파트 3.3㎡(약 1평) 당 평균값은 지난해 5월 1600만 5000원으로 집계됐으나 이달 기준 1900만 8000원을 기록하며 1년 사이 무려 300만원 이상이 오르는 저력을 과시했다.
 
장위동 아파트 평균 시세는 앞으로 시세상승이 높게 점쳐진다. 일대 지역 개발 호재가 산적해 있기 때문이다. 코레일이 소유한 면적 14만9065㎡(약4만5092평) 규모의 광운대역 물류기지 부지에 주거·상업·업무시설을 짓는 광운대역세권 개발이 초읽기에 들어간 상태다. 양주에서 수원까지 연결될 수도권광역철도(GTX-C노선)도 예비타당성조사를 통과하고 구체적인 착공시점이 2021년으로 잡혀 일대 지역 시세에 긍정적 영향을 미칠 것으로 점쳐진다.
 
장위뉴타운 중에서도 장위6구역은 최근 부동산업계와 투자자들의 관심을 한 몸에 받고 있다. 주변 사업지에 비해 입지 조건이 뛰어나고 사업성이 높아 대장사업지로 평가되던 이곳은 그동안 사업진행에 장애물로 지목되던 시공사선정 문제가 해결됐다.
 
장위6구역은 지난 2007년 6월 14일 장위재정비촉진지구 재정비촉진계획(안) 주민 공람 공고를 진행해 이듬해인 2008년 4월 3일 재정비촉진계획(변경)안 결정고시를 통해 구역이 지정됐다. 이후 2010년 9월 30일 삼성물산과 포스코건설을 시공사로 선정해 사업에 속도가 붙을 것으로 예상됐으나 계약변경이 이뤄지면서 난항을 겪었다.
 
크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리
 
그러나 최근 새로운 시공사를 맞아들이면서 사업진행에 청신호가 켜졌다. 지난달 말 서울시 성북구 장위동 25-55번지 일대에 자리한 ‘장위6구역’ 시공사 선정 총회에서 대우건설이 롯데건설을 누르고 시공사로 선정됐다. 장위6구역 재개발 사업은 정비구역 면적 10만5163.9㎡(약3만1812평)에 연면적 25만368.90㎡(약7만5736평), 건폐율 19.28%, 용적률 264.48%, 전체 1637세대, 지하 3층~지상 33층 높이로 지어진다.
 
스카이데일리와 만난 장위6구역 윤찬웅 조합장은 “대우건설의 제안서가 상당히 좋게 나왔다”며 “3.3㎡(약 1평)당 공사비가 420만원으로 낮은 편이고 이 금액에 지장물과 철거 비용까지 포함돼 조합원이 내야 할 분담금이 많이 줄었다”고 말했다. 이어 “특화설계도 기존안 보다 많아졌고 설계 전체가 트렌드에 맞춰져 장위동 전체에서 제일 좋다고 본다”며 “특히 작은 평수에서 4베이(기둥과 기둥 사이의 공간) 구조는 찾아볼 수 없어 희소성이 있다”고 설명했다.
 
윤 조합장은 “서울시 기부체납 공원이지만 단지 내 큰 공원이 있는 것과 마찬가지고 앞에 우이천도 있어 거주환경도 쾌적할 것으로 보인다”며 “이곳에 새 아파트가 건설되면 장위동에서 가장 비싸게 거래될 것으로 전망된다”고 덧붙였다. 이어 “올 9월달까지 관리처분인가를 받아 내년 봄부터는 이주를 시작하고 2021년 하반기 전에 착공을 계획하고 있다”며 “일반 분양가는 2200~2300만원 정도로 예상하고 있다”고 밝혔다.
 
대우건설 홍보팀 관계자는 “푸르지오 브랜드가 리뉴얼을 진행하고 있다”며 “BI가 바뀌는 것은 물론 새로운 디자인 콘셉트에 따라 설계되며 입구, 동 출입구 등 공용 부 설계안이 새롭게 디자인 된다”고 말했다. 장위6구역은 대우건설이 새로운 설계를 도입하는 첫 사업장이 될 것으로 알려졌다.
 
GTX·경전철 더블역세권 호재 아파트, 관리처분인가 후에도 조합원 지위 양도·양수 가능
 
인근 부동산 관계자들에 따르면 장위6구역에 대한 수요자들의 관심은 앞으로 더욱 높아질 것으로 전망된다. 시세상승 가능성이 높게 점쳐지는데다 사업시행인가 시점이 조합원 지위 양도양수 거래 금지 이전에 이뤄져서 관리처분인가 이후에도 조합원 지위 거래가 가능하기 때문이다.
 
▲ 신식 트렌드가 반영된 특화설계로 장위6구역의 가치는 더 플러스 됐다. 전문가들은 재개발 완료후에는 장위6구역이 장위뉴타운의 랜드마크 단지로 거듭날 것이라고 입을 모았다. 사진은 장위6구역 조감도 [사진=대우건설]
 
예서부동산 관계자는 “장위6구역은 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 통과해 관리처분인가 이후에도 조합원 지위 양도양수가 가능하다”며 “조합원 분양가의 경우 공급(분양)면적 25평이 3.3㎡(약 1평)당 1360만원 가량일 것으로 예상된다”고 설명했다.
 
이어 “현재 조합원 지위(피)는 2억8000만원~3억원 수준으로 일반분양 시세보단 높게 점쳐지지만 100% 당첨에 로얄층 선점, 확장무료 등 부가적인 혜택이 커 향후 시세 상승폭이 일반분양 물량에 비해 높을 것으로 보인다”며 “25평형에 투자하더라도 최소 1억에서 1억5000만원 가량의 시세차익을 시현할 수 있을 것으로 보인다”고 말했다.
 
경제만랩 오대열 팀장은 “장위 6구역은 지하철 1호선, 6호선이 모두 지나는 석계역과 6호선 돌곶이역을 도보로 이용할 수 있는 초역세권 입지다”며 “특히 GTX-C노선과 동북선 경전철 계획이 예정된 광운대역과도 인접해 이로 인한 수혜도 있을 것으로 보인다”고 평가했다.
 
이어 “인근으로 서울선곡초, 광운초, 남대문중 등이 위치해 교육환경이 우수하며 이마트, 현대백화점, 롯데백화점, 장위시장 등 다양한 생활편의시설이 인접해 장위뉴타운 내에서도 가장 알짜 단지라고 할 수 있다”며 “장위뉴타운 6구역 뿐 아니라 인근 장위뉴타운 전체가 개발이 마무리된다면 이곳은 동북권의 대표 주거지로 발돋움할 것으로 전망된다”고 설명했다.
 
명지대학교 부동산학과 권대중 교수는 “교통이 우수하고 단지 환경이 쾌적하게 조성될 장위6구역은 설계까지 차별화 된다”며 “현재 서울시가 재개발을 원활히 못하도록 하고 있기 때문에 현재 진행이 잘 되는 지역들은 더 부각돼 프리미엄이 있을 것으로 보여진다”고 전망했다.
 
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]

“서울 동북권 지역에서 가장 비싼 아파트 탄생 초읽기”
▲ ⓒ스카이데일리
실 수요자들의 문의는 어떠한가
 
전반적으로 부동산 시장이 침체돼 있기는 하나 전체적으로 장위뉴타운은 개발이 한창이라 문의가 꽤 있다. 장위 6구역은 인기가 좋아 대지지분이 작은 물건들은 이미 많이 나갔다. 현재 프리미엄(피) 2억8000만원 붙은 빌라 매물의 실투자액은 4억1000만원이다. 공급(분양)면적 25평 규모의 호실을 신청할 수 있다.
 
장위6구역의 장점은
 
더블 역세권인 것은 물론 다른 장위뉴타운 단지들이 2010년 정도의 설계인데 반해 장위6구역은 올해 트렌드에 맞춘 설계로 차별화가 된다. 스카이라운지는 물론 아트라운지, 레슨 스튜디오 등도 들어선다. 2015년 사업시행인가를 받아 관리처분인가 이후에도 조합원 지위 양도가 가능하다.
 
향후 미래가치는 어떻게 평가하는가
 
공급(분양)면적 25평이 향후 7억5000만원에서 8억원까지 오를 것으로 보이고 34평도 9억원은 무난해 현재 조합원 물건을 사면 준공후 1억에서 1억5000만원은 투자자가 가져갈 수 있다고 본다. 특히 특화설계와 위치 때문에 장위동에서 랜드마크 역할을 할 것으로 보인다. 시세도 그만큼 오를 것으로 예상한다.

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