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[재건축·재개발 르포]<257>-응봉1구역 주택재건축정비사업

압구정부자 관심 몰린 숲·역·학군 갖춘 한강뷰 재건축

용적률 상황 두고 서울시와 줄다리기…대지 지분 3.3㎡ 당 1억원 육박

문용균기자(ykmoon@skyedaily.com)

기사입력 2019-03-19 02:06:19

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문재인정부는 강력한 부동산 규제 대책에 따른 비난 여론을 잠재우기 위해 ‘3기 신도시’ 조성 계획을 발표했다. 공급 부족에 따른 부작용을 해소하기 위한 조치다. 물론 고공행진을 거듭하는 서울 집값을 잡기 위한 복안도 담겨있다. 부동산업계 안팎에서는 서울 내 주택 공급량을 늘리지 않겠다는 정부의 의지가 간접적으로 드러났다는 평가도 나온다. 여전히 가장 확실한 주택 공급 수단으로 알려진 재건축·재개발 사업에 대해서는 정부 차원의 대책이 요원하다. 각 사업지의 사업 진행 속도도 더디게 진행되고 있다. 하지만 이런 상황에서도 재건축 사업이 활기를 띄는 사업지가 존재해 이목을 집중시키고 있다. 성동구 응봉동에 위치한 ‘응봉1구역’도 그 중 하나다. 해당 사업지는 주택 입지로서의 인기 요소인 숲세권, 물세권, 학세권, 역세권 등을 두루 갖춘 곳으로 평가된다. 인기 요인이 풍부하다 보니 재건축 사업이 완료되면 일대 지역 아파트 시세를 주도할 단지로 주목받고 있다. 강남의 여느 재건축과 비교해 잘 알려져 있지 않아 아직까지 가격 거품이 덜 하다는 점도 이곳의 인기요인으로 지목된다. 스카이데일리가 응봉1구역 주택재건축정비사업 재건축 진행 상황과 앞으로의 전망 등을 현장 취재했다.

▲ 최근 서울 내 숨겨진 알짜 재건축 사업지로 ‘응봉1구역’이 각광받고 있다. 숲세권, 물세권, 학세권, 역세권 등 주택 입지로서의 인기 요인을 모두 갖추고 있기 때문이다. 특히 비교적 잘 알려지지 않아 가격 거품이 덜 하다는 점도 이곳의 인기 요인 중 하나로 꼽힌다. 사진은 응봉1구역 일대 전경 ⓒ스카이데일리
 
최근 서울 성동구 응봉동에 위치한 ‘응봉1구역 주택재건축정비사업(이하·응봉1구역)’이 부동산업계 안팎의 조명을 받고 있다. 주택 입지로서의 인기 요인을 모두 갖춘 이곳에 최근 ‘사업성 확대’라는 호재도 생겼다. 용적률 변경을 통해 사업성을 더욱 강화시키려는 움직임이 일고 있다.
 
응봉1구역은 입지가 뛰어나 용적률이 변경되고 지대를 올려 재건축이 이뤄질 경우 낮은 층에서도 중랑천 조망이 가능해진다. 일반분양 물량도 늘어나 사업성 향상도 기대된다. 그동안은 서울시의 경관 규정 등에 발목 잡혀 용적률이 여느 재건축 아파트에 비해 낮게 책정됐지만 이를 새롭게 설정하려는 시도가 이어지고 있다. 조합 측은 타당한 선에서 용적률 재설정을 요구했기 때문에 서울시가 이를 관철해주길 기대한다는 반응이다.
 
옥수·왕십리 사이 숨겨진 알짜 입지…용적률 변경 통한 사업성 확대 가능성 솔솔
 
부동산업계 등에 따르면 응봉1구역 주택재건축정비사업은 서울시에 얼마 남지 않은 단독주택 재건축 대상지다. 재건축을 생각하면 아파트, 즉 공동주택 재건축을 떠올리지만 도로 등 기반시설이 양호한 단독·다세대·다가구 주택 밀집 지역을 아파트 단지로 개발하는 사업도 재건축으로 분류된다.
 
재개발·재건축 클린업 시스템에 따르면 응봉1구역은 서울 성동구 응봉동 193-162번지 일대에 자리하고 있다. 사업 부지는 3만5587㎡(약 1만765평) 규모다. 사업 부지에 토지 등을 소유한 총 조합원 수는 318명이다. 당초 재건축 계획상 최고 층수는 17층이며 최저 층은 8층 등이다. 용적률은 218%이다.
 
해당 재건축 대상지는 2008년 9월 5일 구역지정을 위한 주민 공람이 이뤄졌고 지난 2011년 10월 27일 서울시로부터 정비구역 지정을 받았다. 조합은 2012년 9월 21일 동의율 75.95%로 설립됐다. 현재 사업은 건축심의 단계 직전에 머물러 있다.
 
응봉1구역 조합 관계자들에 따르면 이곳 사업지는 용적률 상향 건으로 사업이 더디게 진행 중이지만 입지 조건이 뛰어나 조합원들의 사업 추진 열의가 높다. 응봉1구역은 중랑천 조망, 서울 숲 도보 이용 가능, 응봉역과 초등학교·중학교 인접 등 거주지로서의 인기 요인을 두루 갖추고 있다.
 
크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=김윤화] ⓒ스카이데일리
 
응봉1구역 이상영 조합장은 “10년 전 서울시 직원들과 응봉산 일대를 둘러보며 30층 높이로 몇 동 지으면 좋겠다는 의견을 공유한 적 있다”며 “당시 우리 입장에서도 일반분양이 많아지니 좋은 일이라 생각했다”고 말했다.
 
이어 “당시 성동구청 구의회를 통과해 30층 높이의 안이 서울시로 넘어갔으나 비상대책위원회 소속원들이 시청 앞에서 시위하는 등 반대가 심해 결국 무산됐다”며 “시간이 흐르면서 응봉산 높이의 절반으로 줄이라는 지시에 따라 최고 17층, 최저 8층으로 조건부 고시를 받았다”고 설명했다.
 
이 조합장은 “2010년을 전후로 찾아온 부동산 시장 침체로 인해 조합설립 동의를 받기 어려워 사업은 차일피일 미뤄졌다”며 “그 외에도 국공유지 무상·유상 문제를 두고 논의가 있었으나 사회복지 시설을 건립하는 방향으로 합의가 완료됐고 현재 용적률을 228%까지 적용받기 위해 시에 보고한 상황이다”고 밝혔다.
 
이어 “한강 중점 관리대상 구역에 속해 있지만 한강과는 거리가 있다”며 “심사를 담당하는 분들이 직접 와서 살펴보고 조합원들의 의견을 수렴줬으면 하는 바람이다”고 덧붙였다.
 
응봉1구역 재건축 사업과 관련해 서울시 주거사업지원팀 관계자는 “얼마 전 도시계획위원회의 심의를 통해 ‘보류’ 판정을 받았다”며 “보류 이유는 현장을 면밀히 재검토해 보기로 위원들이 의견을 모았기 때문이었다”고 답했다. 이어 “소위원회를 구성해 심의위원들이 직접 현장에 나갈 계획이다”며 “답사를 나가 응봉1구역에서 올라온 정비계획이 적정한지 확인 할 계획이다”고 덧붙였다.
 
3.3㎡당 약 9400만원에 매물 거래…부동산·전문가 “인근 지역 대장아파트 등극 가능성”
 
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 10월 응봉1구역 내 전용면적 48.15㎡(약 14.5평), 대지권 면적 22.1㎡(약 6.7평) 연립·다세대 물건이 6억3000만원에 거래됐다. 통상적으로 재건축 사업지에서 연립·다세대 매물의 경우 대지권 면적으로 가치가 평가된다. 해당 매물은 대지권 면적 3.3㎡(약 1평)당 약 9400만원에 팔린 셈이다.
 
▲ 부동산업계 관계자들은 응봉1구역이 새 아파트로 재탄생할 경우 금호동, 응봉동, 행당동 등 일대 지역 신축 아파트들에 비해 비교적 높은 시세를 보일 것으로 전망했다. 사진은 응봉1구역 주택재건축 정비사업 조합 입구 ⓒ스카이데일리
 
인근 부동산 관계자들에 따르면 응봉1구역은 10년 소유, 5년 거주, 1주택 소유 등의 물건만 거래가 가능해 매물이 희귀하다. 분양권 자체가 희소성이 높아 투자금이 적게 드는 촉대지권 면적(지분)이 적을수록 인기가 많다.
 
H부동산 관계자는 “고층의 경우 한강조망이 가능할 것으로 보인다”며 “이곳 지역은 입지 조건이 뛰어나 새 아파트로 재탄생하면 인근에 위치한 금호동 힐스테이트, 서울숲 리버뷰 자이 보다 높은 가격을 형성할 것으로 보인다”고 전망했다. 이어 “압구정동 인근에 사는 사람들이 문의를 자주 해 왔다”며 “삼표레미콘이 이전하고 응봉1구역과 출렁다리로 연결되면 이곳 입주민들은 서울 숲을 걸어서 이용할 수 있게 된다”고 덧붙였다.
 
해당 주택 재건축 지역과 관련해 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “응봉1구역은 강만 건너면 압구정동으로 이 지역 주민들의 관심이 높은 것으로 알려졌다”며 “비교적 높은 가격대를 형성하고 있는 한남·옥수지역과 성수전략지구 중간 지점에 위치해 입지 조건은 상당히 뛰어나다”고 설명했다.
 
경제만랩 오대열 팀장은 “응봉1구역은 비교적 잘 알려지지 않아 가격 거품이 끼지 않은 알짜 재건축 사업지다”며 “경의중앙선 응봉역이 도보 5분 거리에 있고 명품 학군으로 불리는 응봉초등학교와 광희중학교 등이 붙어있어 자녀를 가진 학부모들이 선호하는 곳이기도 하다”고 평가했다.
 
이어 “인근에 버스 노선이 잘 정비돼 있어 쿼트러블 역세권인 왕십리역을 가깝게 이용할 수 있다”며 “성수대교, 강변북로, 올림픽대로 등도 지근거리에 있어 교통 접근성도 뛰어나다”고 설명했다.
 
오 팀장은 “중랑천을 내려다 볼 수 있는 조망 역시 프리미엄을 형성할 요소로 보인다”며 “삼표 공장이 이전해 새로운 공원으로 형성되면 숲 조망권도 뛰어날 것으로 예상된다”고 말했다. 이어 “주택 재건축이 조합의 의도대로 잘 진행된다면 인근 시세를 이끌 수 있는 최고의 아파트가 탄생할 것이다”고 내다봤다.
 
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]

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