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서울의 전통부촌으로 알려진 서초구 방배동은 반포동, 동작구와 맞닿은 곳에 자리하고 있다. 대부분이 주거지역으로 고급주택들이 여럿 존재한다. 과거 강남개발 당시 비교적 초기에 개발된 탓에 주택의 노후화가 상당히 진전된 상황이라 재건축·재개발 이슈가 많은 곳이기도 하다. 현재 곳곳에서 재건축·재개발이 진행되고 있다. 그 중에서도 방배본동은 반포 지역과 맞닿아 있어 현재도 높은 집값을 호가하곤 있지만 개발이 더뎌 아쉬움을 남겨왔다. 개발만 되면 반포 지역과 맞먹는 시세를 유지할 것이라는 전망이 우세했다. 최근 이곳에 변화의 바람이 불기 시작했다. 1983년 준공돼 35년이 넘은 ‘방배신삼호’ 아파트가 조합설립을 설립하면서 재건축 사업이 활기를 띄기 시작했다. 해당 아파트는 방배본동에서도 입지적으로 우수한 조건을 지녀 재건축이 완료될 경우 반포 지역과 맞먹는 시세를 보일 것으로 전망되고 있다. 더불어 일대 지역 아파트의 전반적인 시세 상승을 견인할 것으로도 평가되고 있다. 사업성을 높게 평가한 대형 건설사들도 군침을 흘리며 접촉하고 있는 것으로 확인됐다. 스카이데일리가 방배신삼호 아파트 재건축 진행 상황과 앞으로의 전망 등을 현장 취재했다. 
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최근 서울 서초구 방배동에 자리한 방배신삼호 아파트 재건축 사업에 대한 관심이 고조되고 있다. 제자리걸음을 되풀이하던 조합설립이 완료되면서 사업이 본궤도에 오를 것으로 전망되기 때문이다. 사업 속도가 빠르고 입지 조건이 뛰어나 향후 시세상승 가능성이 높게 점쳐지고 있다. 반포3주구와 맞닿아 있는 이곳은 향후 방배동 일대 아파트 단지 시세를 반포와 맞먹는 시세까지 견인할 단지로 평가되고 있다.
부촌 명맥 잇는 방배동 재건축대장주 아파트…조합설립 이후 관심 고조
부동산업계 등에 따르면 서울 서초구 방배본동에 위치한 ‘방배신삼호(삼호4차)’ 아파트 재건축 사업은 지난 2004년 이후 15년 만에 조합이 설립됐다. 1983년 준공된 방배신삼호는 지상 최고 13층, 8개동, 전체 681가구 등의 규모로 이뤄졌다.
해당 단지는 2004년 재건축 추진위구성승인을 얻었지만 10년이 넘는 시간 동안 조합원들 간에 이견이 많아 재건축 사업이 지지부진한 모습을 보였다. 2012년 2월이 돼서야 안전진단신청을 접수해 D등급 판정을 받았다.
방배신삼호 재건축 사업은 서초구 방배동 725번지 일대 4만4106㎡(약 1만3342평)를 대상으로 용적률 299.9%를 적용한 최고 32층, 857가구 규모의 아파트로 짓는 것을 골자로 한다. 분양(공급) 면적 기준 세대수는 아직 구체화되지 않은 상태다.
현재 이곳 단지는 원주민 비율이 높아 재건축 사업에 대한 조합원들의 의지가 남다른 것으로 나타났다. 재건축 이후에도 실거주 할 조합원 비율이 높아 각 호실의 면적 구성에 신중한 모습을 보이고 있다.
방배 신삼호 최윤이 조합장은 “조합원들을 대상으로한 선호 평형 설문조사 결과가 아직 나오지 않았다”며 “큰 평수에 살고 있는 조합원들을 위해 40평(공급 면적) 이상 호실을 상당수 지을 계획이다”고 말했다. 이어 “상가를 포함해서 조합원이 490명이다”며 “조합 동의서를 받던 2016년 80%에 가까운 수가 2개 호실을 원했으나 양도소득세, 보유세 등의 문제로 현재는 절반 수준으로 떨어졌다”고 덧붙였다.
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| ▲크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=김윤화] ⓒ스카이데일리 |
최 조합장은 “이제는 돈을 더 투입하기 보다는 무상으로 갈수 있는 면적인 40평대를 선호하는 분들이 상당히 많다”며 “일반분양을 위해 인기 면적인 71~85㎡(약 21~25평) 호실도 마련할 예정이다”고 설명했다. 이어 “우리 단지는 대지지분이 넓어 다른 새 아파트에 비해 단지 간 거리가 멀 것으로 예상된다며 “임대주택은 141가구가 책정돼 있다”고 첨언했다.
이어 그는 “반포3주구 재건축 사업이 완료되면 9호선 구반포역 출구를 이곳 단지 방향으로 새롭게 낼 수 있도록 지자체에 요청할 계획이다”며 “입주민이 살기 좋은 커뮤니티 시설을 구축하고 고급 아파트로의 탈바꿈을 준비해 방배동의 명성을 되찾았으면 한다”고 말했다.
삼성물산 포함 대형 건설사 군침…“부촌 방배동 위상 높일 아파트 지을 것”
부동산업계 등에 따르면 ‘방배신삼호’ 재건축 사업은 반포3주구 재건축과 길 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 입지 조건이 뛰어난 것으로 평가된다. 사업성도 높게 평가돼 여러 건설사들이 관심을 갖고 있다. 대치동 재건축 사업이 지지부진한 가운데 강남권에서 사업성이 뛰어난 곳으로 꼽힌다는 게 건설업계의 중론이다.
삼성물산 건설부문 관계자는 “방배신삼호 아파트 재건축 사업에 대해 관심 있게 지켜보고 있다”며 “우리가 조합측과 접촉 중인 것은 사실이다”고 말했다. 이어 “2017년부터 지난해까지 주택시장이 혼탁해 우리 기준을 맞춰 영업하기 어려웠지만 올해부터는 비리와 관련된 사항이 강화돼 우리도 적극적으로 재건축 사업에 뛰어들 계획이다”고 강조했다. 그는 “신삼호아파트 외에 반포3주구 재건축 사업에도 참여할 의사가 있다”고 시사했다.
삼성물산 이외에도 대림산업, 대우건설 등도 방배신삼호 조합측과 꾸준히 접촉 중인 것을 파악됐다. 취재차 현장을 찾았을 당시에도 해당 기업 직원들이 이야기를 나누는 모습이 포착되기도 했다. 조합관계자에 따르면 삼성물산, 대림산업, 대우건설 외에도 현대건설, 현대엔지니어링, HDC현대산업개발 등이 참여 의사를 가지고 있다.
전문가들 역시 건설사들과 마찬가지로 방배신삼호의 미래가치를 높게 평가하고 있다. 부동산114 윤지해 수석연구원은 “방배신삼호는 서울에서도 최상급 입지로 꼽히는 반포3주구와 비교해도 손색 없는 단지다”며 “방배동으로 지역을 한정해 놓고 보면 가장 좋은 입지 조건을 지니고 있다고 볼 수 있다”고 설명했다. 이어 “최근 방배동 내 재개발·재건축이 활발히 진행되고 있다는 점을 감안하면 앞으로 주변 환경 개선으로 미래가치가 더욱 높게 평가된다”고 덧붙였다.
명지대학교 부동산학과 권대중 교수는 “방배신삼호부터 방배역까지 많은 곳에서 재건축·재개발이 이뤄지고 있다”며 “방배신삼호는 미래 가치가 충분히 좋은 지역이다”고 말했다. 이어 “조합설립인가 이후 거래가 되지 않으나 시공사 선정, 관리처분인가, 이주 등 재건축 순서에 따라 가격 상승이 이뤄질 것으로 보인다”며 “구반포 바로 앞에 위치해 새 아파트가 되면 높은 시세를 형성할 것으로 보인다”고 설명했다.
경제만랩 오대열 팀장은 “방배신삼호는 방배동이지만 반포 생활권에 가깝다고 볼 수 있다”며 “이곳은 9호선 구반포역을 이용할 수 있는데다 올림픽 대로를 이용해 강북과 잠실 등의 접근이 용이하고 반포 메인도로인 사평대로를 이용해서는 강남구로 쉽게 접근할 수 있다”고 설명했다.
이어 “서울성모병원, 서울중앙병원, 국립중앙도서관, 교대 업무지역 등 서초동의 메인지역과의 인접성도 눈길을 끈다”며 “학군의 경우 명품 초등학교인 서래초등학교가 인접해 있다”고 말했다.
오 팀장은 “방배신삼호를 비롯해서 방배동 재건축이 성공적으로 진행된다면 다른 강남 지역 못지않은 파급력을 가질 것으로 예상된다”며 “특히 그 중에서도 재건축 대장주는 입지나 학군 등 여러모로 봤을 때 방배신삼호가 될 것이다”고 전망했다.
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
| “재건축 완료 시 방배동에서 가장 비싼 아파트 될 것” |
방배신삼호 아파트 거래 상황은
조합설립인가가 완료되면서 10년 보유 5년 거주 물건만 거래를 할 수 있는 상황이다. 현재 이곳은 오래 거주해 온 원주민 비율이 높아 10년 보유 5년거주 물건이 많은 편이다.
방배신삼호 아파트만의 장점은
구반포와 근접해 있어 구반포 재건축 사업이 끝나면 뿜어낼 인프라를 그대로 공유할 수 있다. 반포3주구가 재건축되고 대로변에 고층 상가가 들어서면 채울 것은 학원 밖에 없다. 대단위 학원가가 생기는 것은 당연하다. 대치동에 버금가는 학원가가 탄생할 것이다.
학원가가 생긴다는 것은 환금성, 유동성이 좋아진다는 의미와 일맥상통한다. 부모들은 교통이 다소 불편해도 아이들 학교, 학원 다니기 편한 학세권 입지를 선호하기 때문이다. 방배신삼호는 방배동에서 명문으로 알려진 서래초등학교를 품고 있기도 하다.
향후 미래가치는 어떠한가
현재도 방배역 인근에 위치한 S아파트 같은 평형, 같은 지분 호실보다 이곳이 비싸다. 재건축이 완료되면 방배동에서 가장 비싼 아파트가 될 가능성이 있다. 물론 구반포의 영향(가격 측면)도 있다.
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