서울의 중심가를 비롯해 동네에서 보면 1층은 주택 외 목적의 건물(이하 상가로 표현), 2층, 3층은 주택으로 되어 있는 겸용주택을 자주 접하곤한다. 세법에서는 이러한 형식의 부동산을 ‘상가주택’이라고 정의하고 있다. 이러한 상가주택은 노후 대비를 위해 마련하는 '꿈의 집'으로도 불린다. 직접 거주를 하면서 1층에서는 임대수익을 얻을 수 있기 때문이다.
양도소득세
부동산세법상으로는 주택과 상가에 대한 양도소득세(양도세) 계산을 달리한다. 작년까지는 상가주택에서 주택의 면적이 상가의 면적보다 더 넓다면 건축물 전체를 주택으로 봐서 과세하지 않는 식이다. 하지만 상가의 면적이 더 크거나 주택과 면적이 같다면, 상가만큼의 면적에 양도세를 적용했다.
하지만, 올해부턴 고가의 상가주택에 대한 비과세 방법이 달라졌다. 지난해까지는 9억원을 초과하는 상가주택을 양도할 때, 주택의 총면적(대지에 들어선 건축물의 바닥 면적을 모두 합한 것)이 상가의 총면적보다 더 크면 전체를 1주택으로 보고 9억원 이하의 양도차익에는 비과세를 적용했다. 그러나 올해 양도분부터 상가는 무조건 양도세를 내게끔 세법이 개정됐다. 다만 양도가액 9억원 이하의 상가주택에는 기존 세법이 그대로 적용된다.
취득세
먼저 상가주택의 취득세는 상가 부분과 주택 부분을 구분하여 각각 요율을 정한다.
매매로 인한 취득 세율은 주택의 경우 1.1%~3.5%의 세율이 적용되며 상가는 4.6%의 단일 세율이 적용된다.
주택부분 취득세
전체 취득가액×((건축물 중 주택부분 시가표준액)+(부속토지중 주택부분 시가표준액))/건축물과 토지부분 전체의 시가표준액
상가부분 취득세
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전체 취득가액×((건축물 중 주택외부분 시가표준액)+(부속토지중 주택외 시가표준액))/건축물과 토지부분 전체의 시가표준액
보유세
아파트는 10평 이하 작은 원룸도 주택 수에 포함해 보유세를 내야 하지만, 상가주택은 3개층까지, 합계 200평 이하 면적 한도 내에서 몇 개 호실로 나누든지 세법상 하나의 주택으로 본다. 예를 들어 전용 20평짜리 주택 10가구가 있는 상가주택 소유자를 가정해 보자.
건물주가 이 가운데 1가구에 입주하고 나머지 9가구를 임대해도 1주택자다. 보증금과 월세 수입이 발생하는데, 이런 주택들은 기준시가 9억원이 안 되는 경우가 많아 월세 수익도 100% 비과세되는 경우가 많다.
대부분 상가주택은 공시가격이 11억원 미만인 경우가 많다. 서울 강남의 고가 상가주택조차 종합부동산세를 한 푼도 내지 않는 경우가 흔하다. 아파트는 비슷한 평수가 많고 거래량도 많아 시세와 공시가격이 표준화한 측면이 있고, 시세가 올라가면 자동으로 공시가격도 따라 올라가는 구조다.
공시가격 현실화율이 높아질수록 보유세 부담이 만만찮게 된다. 하지만 상가주택은 개별 건물이어서 해당 지역에서 거래량·주택형 등이 제각각이다. 이런 이유로 상가주택은 매년 실제 가치를 산정하긴 어렵고 시세와 차이가 크게 벌어지는 경우가 많다.
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