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세제 개편과 금리 인상 예고도 공급 부족이 만든 불안 심리를 꺾지 못했다. 정부가 가계부채 고삐를 조이고 있지만 “지금 아니면 안 된다”라는 매수세가 유입되며 수도권 집값은 상승 곡선을 그리는 중이다. 7월부터 시행되는 임대보증금 반환보증보험 가입 기준 강화가 임차인들의 고정 주거비를 밀어 올리는 기폭제가 될 것이란 우려까지 더해지면서 서민 주거 전선에 빨간불이 켜졌다.
최근 하나금융연구소의 ‘부동산 : 수도권 중심 상승세 속 심리 개선’ 보고서에 따르면 전국 주택 매매가격은 소폭 오름세를 이어가고 있지만, 세부 지표를 뜯어보면 수도권과 지방의 디커플링(탈동조화) 현상이 극에 달했음을 알 수 있다.
우선 전월 대비 전국 주택가격 상승률이 3월 0.15%, 4월 0.16%, 5월 0.21%로 커졌지만, 이는 수도권이 만들어낸 착시다. 수도권이 상승세를 독주하는 사이 5대 광역시 등 지방 주택 시장은 하락 폭이 갈수록 커지며 얼어붙는 중이다.
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5대 광역시의 주택가격 변동률은 3월 0.00%에서 4월 -0.01%, 5월 -0.09%로 낙폭이 눈에 띄게 불었고, 지방권 전체 주택가격은 8개월 만에 다시 내림세로 돌아섰다. 지역별로는 광주가 -0.52%로 하락세를 주도했지만 울산(0.33%)만이 유일하게 전월 수준 상승세를 유지했다.
반면 수도권은 양도세 중과 압박에 주춤했던 상승 폭을 단숨에 회복했다. 특히 서울 강남구(4월 -0.22% → 5월 0.52%)와 경기 과천시(4월 -0.26% → 5월 0.37%) 등 규제에 민감한 핵심 지역들이 일제히 반등에 성공했다.
불을 지핀 건 ‘공급 부족’에 대한 불안감이다. 서울 매매시장 소비심리지수는 3월 117.8에서 5월 135.6으로 폭등했고, 전세 심리도 서울(113.9→126.4)과 수도권(110.9→118.4) 모두 치솟았다.
대부분 규제지역에서 매매 심리지수가 본격적인 상승 단계에 접어든 가운데, 특히 서울은 외곽 지역을 중심으로 중저가 주택에 대한 수요 확대 기대감이 강하게 반영되고 있는 것으로 풀이된다.
이재원 하나금융연구소 수석연구원은 “다주택자 양도세 중과 재개를 앞두고 시장에 나왔던 급매물이 빠르게 소진되면서 매물 잠김 현상이 심화됐다. 여기에 매매 및 전세 매물의 동반 수급 불안정으로 전월세 가격이 치솟고, 최근 분양 단지들의 분양가 인상까지 더해졌다”고 설명했다.
‘장기적인 공급 부족’ 전망이 시장을 지배하면서 결국 불안해진 매수 대기수요가 실제 매수세로 대거 전환되며 시장을 밀어 올리고 있는 것이다.
부동산 시장의 불안 심리가 확산되자 정부는 주택 공급 시차를 줄이기 위한 긴급 처방을 내놨다. 건축 기간이 길어 즉각 대응이 어려운 아파트 대신, 단기 집중 공급이 가능한 오피스텔·빌라 등 비아파트 공급 물량을 대폭 확대해 전월세 시장을 안정시키겠다는 복안이다.
우선 정부는 향후 2년간 공공주도로 수도권 규제지역 내에서 총 6만6000호를 매입해 임대주택으로 공급한다. 민간 사업자 지원을 강화해 4만1000호도 추가 확보함으로써, 오는 2030년까지 총 11만 호의 비아파트 물량을 시장에 풀겠다는 구상이다. 속도를 위해 도시형생활주택 규제를 대폭 완화하고 도심 내 공실 상가와 오피스를 주거용으로 용도변경하는 것도 전면 허용키로 했다.
하지만 비아파트 공급이 전월세 시장의 급한 불을 끄는 카드가 될 순 있어도,수요자 눈높이를 맞추기에는 역부족이라는 게 보고서 지적이다. 이재원 수석연구원은 “수요자가 만족할 만한 주거 품질 확보와 계획 물량의 적기 공급이 관건”이라고 진단했다.
한 부동산 전문가도 “단순한 물량 밀어내기식 공급에 그쳐서는 안 된다”며 “결국 주차 공간이나 철저한 보안 시스템, 기본적인 커뮤니티 시설 등 아파트 수준의 품질 리모델링이 수반돼야 정책이 성패를 가를 것”이라고 분석했다.
공급 불안 외에도 임차인 목을 죄어오는 건 7월부터 전면 시행되는 ‘임대보증금 반환보증보험’ 가입 요건의 강화다. 지난 2년간 신규 계약에만 적용되던 엄격한 기준이 7월부터는 기존 계약을 갱신하는 경우까지 확대 적용된다.
개편안에 따르면 자산의 부채비율 기준은 기존 100% 이내에서 90% 이내로 까다로워지며, 공시가격 적용 비율 역시 주택 종류와 구간에 따라 125~190% 수준까지 하향 조정된다. 집주인이 보증보험에 넣을 수 있는 전세보증금의 ‘몸값(한도)’이 그만큼 낮아진다는 얘기다.
문제는 임대사업자들이 낮아진 보증 한도에 맞춰 전세보증금을 깎아주기보다는 줄어든 금액만큼을 월세로 돌리는 ‘전세의 월세화’를 택할 가능성이 높다는 점이다. 세입자를 지키겠다며 만든 제도가 역설적으로 세입자의 매달 고정 주거비(월세) 부담을 끌어올리는 부메랑으로 돌아오는 셈이다.
시세 반영이 늦은 빌라나 다세대 밀집 지역 세입자들의 타격도 배제할 수 없다. 이 수석연구원은 “비아파트는 공시가격이 시세를 못 따라가는 데다 전세가율도 높아 임차인들의 주거비 부담이 커질 것”이라고 우려했다.
실제 비아파트의 경우 대개 매매가 대비 전세가 비율이 높아 이번 보증보험 문턱을 넘기가 까다로울 것으로 전망되고 있다. 한 부동산 관계자는 “보증보험 가입이 거절되거나 집주인의 월세 전환 요구에 밀려 주거 난민으로 내몰리는 서민들이 속출할 수 있는 만큼 현장 맞춤형 대책이 신속히 마련돼야 할 것”이라고 짚었다.
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