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주성식의 부동산 돋보기

토지거래 주거지역 180㎡ 초과 시 허가 대상

시.도지사 재량행위 적용시 서울은 18㎡ 초과하면 허가대상

스카이데일리(hjkim@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2020-07-26 22:14:09

▲ 주성식 부동산 컨설턴트
세계에서 제일 비싼 점심 한 끼와 가치투자 대명사 워런 버핏, 투자에 있어 수학과 컴퓨터 분석을 통한 수학자 겸 펀드매니저인 제임스 사이먼스, 투기꾼 대명사로 알려진 조지 소로스 등은 투기와 투자의 경계를 모호하게 만드는 유명인이다.
 
우리나라에 있어 부동산 투기 혹은 투자의 시발점은 도로와 관계된다고 하겠다. 서울과 부산을 잇는 경부고속도로 건설 때 서울의 말죽거리 등 대규모 땅 매입과 자금이 몰려 부동산 투기 억제에 관한 특별조치세법을 만들어 투기적 거래를 단속하고자 하였다.
 
경제개발과 맞물려 혹은 정치적 목적에 따라 도심 혹은 대규모 주택단지 개발과 개발제한 구역 일명 그린벨트제한으로 토지는 정보의 비대칭으로 개발과 제한을 반복적으로 이어져 투기의 대상으로 선호되어 불로소득의 대명사로 각인되었다.
 
최근에 부의 대명사로 통하는 서울 강남권 일대 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동 등이 토지거래허가구역으로 지정됐다. 토지거래허가 지정은 국토교통부 장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역, 그러한 우려가 있는 지역으로서 5년 이내의 기간을 정해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있다.
 
서울특별시 강남구 삼성동·대치동·청담동, 송파구 잠실동에서 토지거래허가제를 1년간 시행하고 있다. 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전하거나 설정하는 계약(예약 포함)을 체결하려는 당사자는 공동으로 그 토지의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 허가를 받아야 한다.
 
토지거래허가 기준 면적은 도시지역과 도시지역 외로 나누어진다. 도시지역 내의 주거지역180㎡ 초과, 상업지역 200㎡ 초과, 공업지역 660㎡ 초과, 녹지지역 100㎡ 초과, 용도지역의 지정이 없는 구역 90㎡ 초과, 그리고 도시지역 외의 지역 기타 250㎡ 초과, 농지 500㎡ 초과, 임야 1000㎡ 초과는 토지거래 허가를 받아야 한다.
 
따라서 해당지역 부동산을 구입하려면 해당지역 관할 구청에서 토지거래허가를 받아야 하고, 토지거래허가를 받아도 바로 입주해 2년 이상 실거주해야 한다. 그런데 많은 사람들이 의아해 하는 점은 부동산 토지면적이 주거용은 18초과, 상업용은 20를 넘기면 허가를 받아야 하는 이유이다.
 
토지거래허가 기준면적에 있어 주거지역이 180초과이면 허가를 맡아야하는데, 기준 면적에 미달되는 18㎡ 초과시 허가를 맡아야 하는 이유는 국토부장관이나 시.도지사가 재량행위를 적용하여 기준면적 10%에서 300% 이하의 범위를 따로 적용한다. 서울특별시는 기준면적을 10%까지 감소하여 주거지역 180기준의 10%18㎡ 초과 시 토지거래 허가를 맡아야 된다. 공동주택인 아파트는 대지지분을 기준으로 적용한다.
 
규제는 또 다른 풍선효과로 적용되어 토지거래 허가가 필요 없는 부동산경매시장이 활성화되고 주거용 토지면적18㎡ 미만 아파트가 강세이다. 

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