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[이슈진단]- 재건축 규제發 서울 집값 상승

무서운 규제효과…강남發 집값상승 바람 서울 전역 휩쓸었다

잠잠하던 재건축 대어, 규제 발표 후 시세 오름세

강남 재건축APT 시세 상승에 서울 전역 동반 상승

“재건축 규제 해소로 공급확대 시그널 꾸준히 줘야”

배태용기자(tybae@skyedaily.com)

기사입력 2020-12-21 14:08:00

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▲ 정부의 재건축 규제가 서울 집값 전체를 자극 하고 있는 것으로 나타났다. 강남을 대표하는 재건축단지들이 정부의 재건축 실거주의무 규제를 피하기 위해 일제히 사업에 속도를 내고 있기 때문이다. 조합 설립을 눈앞에 둔 단지가 늘어나면서 주변 집값에서 영향을 주고 있는 것이다. 사진은 서울 압구정동 현대아파트. ⓒ스카이데일리
  
정부가 집값 안정화를 꾀하기 위해 내놓은 재건축 아파트 규제가 오히려 서울 집값을 자극하는 촉매제 역할을 하고 있는 것으로 나타났다. 6·17 대책 때 발표한 재건축 의무거주 2년 등 규제 법안을 피하기 위해 일제히 조합설립에 속도를 내면서 오히려 재건축 기대감이 커지는 모습이다.
 
덕분에 주변 지역 아파트 시세도 덩달아 올라 지역 전체 시세가 나란히 상승하는 현상이 나타나고 있다. 전문가들은 정부의 재건축 규제가 오히려 시세를 견인했다고 평가하며 앞으로도 가격 안정화에 도움이 되지 못할 것이라고 지적했다. 그러면서 가격 안정화를 위해서라도 규제 도입을 전면적으로 재검토해야 한다고 조언했다.
 
잠잠하던 서울 집값 또 다시 꿈틀…원인은 강남 재건축 아파트 상승
 
서울 아파트값이 최근 다시 들썩이고 있다. 압구정 등 강남 재건축 단지들이 사업에 속도를 내면서 재건축 기대감이 고조됐고 이는 주변 지역에 까지 영향을 미쳤다. 재건축 아파트 주변 아파트의 호가는 수억원 오른 상태이며 신고가를 경신하는 곳도 하나 둘 등장하고 있다. 강남 재건축發 집값 상승은 서울 아파트 평균 시세 상승도 견인하고 있다.
 
한국감정원의 주간아파트 동향 조사에 따르면 11월 넷째 주 서울 아파트 값은 0.03% 오른 다음 이달 첫째 주도 상승폭을 유지했다. 올해 8월 4일 공급대책을 발표하기 직전인 8월 첫째주 (0.04%) 이후 가장 큰 상승폭이다. 강남 3구의 아파트 상승이 서울 평균 가격 상승을 이끌었다.
 
강남구 아파트값은 8월 2주부터 11월 3주까지 15주 동안 -0.01∼0.01% 사이에서 오르락 내리락을 반복하다 지난달 들어오름폭이 커졌다. 세부적으로 11월 넷째 주 0.03%, 이달 첫째주 0.04% 상승했다. 서초구도 같은 기간 15주 연속 상승률이 0.00%를 이어가다가 11월 넷째 주 0.02%에 이어 이달 첫째주 0.03%로 상승 곡선을 그렸다. 송파구도 15주 연속 0.00∼0.01%에서 최근 2주 0.02%, 0.03% 등으로 상승세를 보였다.
 
스카이데일리 ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽= 이호연] ⓒ스카이데일리
 
한국부동산원(구 한국감정원)도 강남구 아파트값 상승은 압구정 현대아파트 등 대규모 재건축 단지의 사업 추진에 속도가 붙었기 때문이라고 분석했다. 실제로 강남구 압구정동 일대 공인중개업소에 따르면 현대아파트 모든 구역에서 조합 설립을 위한 주민 동의율이 70%를 넘어선 상황이다.
 
최근 압구정현대 6개 구역 중 가장 큰 3구역(현대1∼7차, 10·13·14차)과 2구역(신현대9·11·12차)을 포함해 1·4·5구역까지 5곳이 주민 동의율 75%를 넘겼다. 압구정4구역은 주민 동의율이 82%를 넘어 이번 주 창립총회를 개최하며 압구정 6구역도 동의율 70%를 넘긴 상태다.
 
수십 년 간 진척을 보이지 못하고 있던 사업이 추진되자 ‘똘똘한 한 채’를 찾는 투자수요가 몰리며 가격이 크게 치솟고 있다. 압구정동 현대7차아파트의 가장 큰 평형인 전용면적 245㎡는 지난해 5월 52억원에 거래됐지만 올 8월에는 62억원에 실거래돼 1년 여만에 10억원이 상승했다. 10월에는 같은 평형 매물이 67억원의 신고가를 찍었다.
 
이 단지의 다른 중대형 매물도 올해 초 시세와 비교하면 대부분 7억~10억원 이상 오른 것으로 파악됐다. 압구정 현대 인근 공인중개업소들은 최근 대형 평수일수록 가격 상승폭이 더 크다고 전했다. 압구정 A공인 관계자는 “주민 동의율이 높아지며 재건축 사업 추진이 가까워지자 가격 상승을 예상해 강남권은 물론 지방에서도 문의가 많아지고 있다"고 말했다.
 
반포동에서는 신반포 2차가 크게 올랐다. 조합설립에 들어간다는 소식에 신반포 2차 전용면적 74㎡(22평)는 지난달 21억2000만원에 매매됐다. 3.3㎡당 9600만원 가량에 거래된 셈이다. 지난 5~6월 실거래가 16억5000만~17억7000만원 대비 4억~5억원 정도 올랐다. 이 밖에도 개포5단지가 이달 1일 조합설립인가를 받았고, 과천 10단지도 조합설립 동의율 높이기에 박차를 가하고 있다.
 
잠잠했던 집값 들쑤셔 놓은 정부…“집값 안정화 의지 정말 있나”
 
문제는 압구정동이나 반포 등 재건축 아파트의 가격이 더 오를 수 있다는 것이다. 조합 설립 이후로는 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 1주택자에 한해서 조합원 지위를 양도할 수 있다는 규정 때문이다. 이들 지역은 수요가 많은 지역이라 상승이 대두되고 주변 집값도 끌어올릴 수 있다는 분석이다. 사진은 공인중개사무소를 지나는 한 시민. ⓒ스카이데일리
  
그동안 진척이 없었던 강남권 재건축 단지의 사업이 이렇게까지 속도가 붙은 배경에는 정부의 재건축 규제가 자리하고 있다. 정부는 지난 6·17부동산 대책을 발표하며 과열된 부동산을 잠재우기 위해 서울 등 수도권 투기과열지구 내 재건축 아파트의 경우 2년 이상 거주한 조합원에게만 분양권을 주는 법안을 추진한다고 밝혔다.
 
다만 법 개정 후 조합설립인가를 신청하는 경우에 한해서다. 현재 재건축 2년 의무거주 법안은 국회 상임위 법안심사 소위도 통과하지 못한 상황이기 때문에 최근 주민 동의율을 달성한 재건축 아파트 단지를 비롯한 조합설립이 완료된 다른 단지는 의무거주 제한이 적용되지 않는다. 현재 재건축 아파트들은 법 개정이 되기 전에 조합부터 설립하려는 움직임을 보이고 있다.
 
이 대목에서 정부가 서울 아파트 시세를 오히려 자극 시켰다는 비판이 나온다. 정부가 규제도입 예고로 집값을 자극시키고 정작 법안 도입은 차일피일 미뤄 규제 적용조차 적용하지 않아 상승세가 지속되고 있다는 지적이다. 그동안 정부가 강남권 재건축 아파트 시세의 서울 집값의 지킨다고 일관되게 주장해왔으면서 한편에선 재건축 자체를 부추겼다는 비판이 나오는 배경이다.
 
주목되는 사실은 앞으로 압구정동이나 반포 등 재건축 아파트 시세의 추가 상승 여지가 크다는 점이다. 조합 설립 이후로는 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 1주택자에 한해서만 조합원 지위를 양도할 수 있기 때문에 매매할 수 있는 물건이 줄어들 것으로 전망된다. 안 그래도 집값 상승이 이뤄지고 있고 현재 매수자가 많은 상황인데 앞으로 매물마저 줄어들면 매도자 우위 시장이 펼쳐질 것으로 전망된다는 게 전문가들의 중론이다.
 
전문가들은 지금이라도 재건축 의무거주 도입 법안을 원점에서 고려해야 한다고 입을 모은다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “규제로 수요를 인위적으로 누르려고 하니 작은 시그널에도 시장이 요동치고 있는 모습이다”며 “장기적으로 집값 안정을 위해선 재건축 인허가를 풀어 시장에 공급 신호를 지속적으로 줘야한다. 재개발, 재건축, 등의 공급 구멍을 규제 통해 막으려고만 하면 희소자원의 가격은 더 오를 수 밖에 없다”고 설명했다.
 
[배태용 기자 / 시각이 다른 신문 ⓒ스카이데일리]
 
 

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