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앞으로 규제지역에서 50실 이상 오피스텔이나 생활숙박시설(레지던스 등)을 분양하는 경우 인터넷(한국부동산원 청약홈)을 통한 공개 청약이 의무화된다.
국토교통부(국토부)는 최근 수익형 부동산 공급 확대와 공유형 오피스 등 새로운 유형의 부동산 상품 등장에 따라 건축물 분양제도를 이같이 개선해 시행에 들어간다고 3일 밝혔다.
문재인정부의 부동산 규제가 아파트에 집중되면서 오피스텔과 생활숙박시설 등으로 수요가 몰리자 이들 시설에 대한 분양제도를 아파트 수준으로 강화하는 것이다.
새 분양제도는 먼저 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역에서 오피스텔이나 생활숙박시설을 50실 이상 분양하는 경우 한국부동산원의 ‘청약홈’을 통해 공개 청약하도록 의무화했다.
그간 아파트 등의 주택은 규모에 상관없이 청약홈에서 공개 청약을 해야 하지만 건축물은 300실 이상의 오피스텔만 인터넷 청약의무가 적용되고 있다. 생활숙박시설의 경우 청약 방법에 대한 기준이 없다.
국토부는 “최근 오피스텔과 생활숙박시설의 청약경쟁이 과열되면서 분양과정의 부조리 의혹 등 논란이 있어 수분양자 보호를 위해 공개 청약 대상을 확대하는 것”이라고 설명했다.
아울러 새 분양제도는 청약 미당첨자 보호를 위해 사업자가 이들에게 청약신청금을 돌려줘야 하는 시점을 수분양자 선정 뒤 7일 이내로 명시했다.
오피스텔이나 생활숙박시설은 아파트와 달리 청약통장이 필요 없기 때문에 청약 의사 등의 확인을 위해 최소 100만원에서 최대 1000만원까지 청약신청금을 받는 것이 일반적이다.
지금은 청약신청금을 돌려주는 시기를 사업자가 임의로 정할 수 있어 제때 신청금을 돌려받지 못하는 경우가 있는데 환불 기간을 7일 이내로 못 박아 분쟁의 소지를 없앤 것이다.
또 사업자는 분양건축물에 대해 ‘표시광고법’ 상 표시·광고를 하려는 경우에는 그 사본을 허가권자(시·군·구청장)에게 제출해야 한다. 해당 건축물 사용승인 후 2년간 보관해야 한다.
대부분의 수분양자는 분양받은 건축물의 실제 상태를 건축물 준공 직전 또는 그 후에 알게 되므로 분양 당시 전단지 등을 이용한 광고의 허위성 및 과장성 등을 확인하기 어려웠다.
이에 따라 앞으로는 허위·과장 광고를 사전에 차단하거나 사후에 적발하기가 용이하게 된다.
분양대금도 분양 광고·계약서에 기재된 지정계좌로만 받도록 했다.
이와 함께 현재 상속에 대해서만 인정하는 전매제한의 예외를 △이혼에 따른 재산분할 △ 채무불이행에 의한 경매·공매 △실직 △파산 △ 배우자에게 일부 지분 증여 등의 경우까지로 확대했다.
또 분양신고일부터 소유권이전등기 신청일 이후 60일까지는 분양 건축물이나 해당 대지에 대한 담보물권 설정 등을 제한한다. 이는 준공 이전에 경매 등으로 건축물이 처분되는 일이 없도록 하기 위한 조치다.
아울러 공사가 장기간 중단·지연된 경우에는 분양관리신탁 사업장도 신탁사에서 사업자의 지위를 승계받아 공사를 재개할 수 있도록 했다.
그동안 분양관리신탁 사업장은 사업자의 부도·파산이 아닌 경우 건축물의 청산이나 공사이행이 사실상 불가능했지만, 앞으로는 6개월 이상 공사가 중단·지연된 사업장에 대해 수분양자 80% 이상이 요청하고 신탁사 등이 동의하면 공사를 이행할 수 있게 된다.
사업자의 부담을 덜어주는 조치도 이번 개선책에 담겼다.
지금은 분양가 인상, 전용면적 감소, 내외장재 변경 등 중요한 사항을 변경하려면 수분양자 전원의 동의를 받아야 하지만, 앞으로는 수분양자 80% 이상이 동의하면 설계변경을 할 수 있다.
경미한 설계변경을 수분양자에게 통보하는 경우 직접 교부나 우편(내용증명)이 아닌 이메일 등 전자적 방법도 법적으로 허용하기로 했다.
분양신고와 관련해서는 변경신고 제도가 도입된다. 지금은 건축물 분양 신고 후 신고 내용을 일부라도 수정하려면 처음부터 신고를 다시 해야 하지만, 앞으로는 변경 신고를 하면 된다.
김형석 국토부 토지정책관은 “이번 분양제도 개선은 일반 건축물 수분양자의 권리가 아파트 입주예정자 수준으로 보호될 수 있도록 하는 데에 중점을 두었으며, 이와 함께 분양시장 질서확립 및 사업자 불편해소 등도 고려했다”면서 “앞으로도 분양시장 상황을 계속하여 면밀히 살피면서 건축물 수분양자 피해 예방과 권리 보호를 위해 분양제도가 합리적으로 운용될 수 있도록 제도를 개선해 나아갈 것”이라고 밝혔다.
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