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[이슈 포커스]-신 경제메카 ‘평택’ 르포(上-미군)

18조 효과 ‘캠프 험프리’ 문 앞 땅값 2~3배 급등

5~6억 렌탈주택 투자수익 7~8%…최대 해외기지 밖 타운하우스 건설붐

이경엽기자(yeab123@skyedaily.com)

기사입력 2016-12-26 00:07:56

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경기도 남부에 위치한 평택시는 남쪽으로 충남 아산시, 동쪽으로 안성시, 북쪽으로는 화성시와 오산시, 서쪽으로 서해를 각각 접하고 있다. 지난 몇 년 간 평택시는 각종 개발호재로 인해 유망 투자처로 떠올랐다. 대표적인 교통호재로는 수서발 SRT(고속열차)이다. SRT는 평택시내에 위치한 지제역을 거쳐서 경부고속선과 합류한다. 또 신설 복선 전철 ‘서해선’과 ‘평택·안성 경전철’은 오는 2020년 개통 예정이다. 중국과 통하는 평택항 인근도 발전을 거듭하고 있다. 특히 현덕지구에는 차이나타운이 건설될 예정인 가운데 ‘포승-평택선’ 전철도 오는 2019년까지 건설이 완료될 계획이어서 평택항 인근 발전 붐이 조성되고 있다. 또한 평택시는 서해안고속도로, 제2서해안고속도로, 평택·제천 고속도로 등 사통팔달 뚫린 교통이 편리한 반면 땅값이 저렴해 많은 산업단지가 들어와 있기도 하다. 현재 11개의 산업단지가 도처에 자리 잡고 있으며, 앞으로 9개의 산업단지까지 추가로 개발될 예정이어서 시선이 모아지고 있다. 특히 고덕국제신도시에는 세계 최대 규모의 삼성전자 반도체 신규 공장이 들어올 예정이다. 이 외에도 성균관대학교 캠퍼스를 중심으로 하는 브레인시티와 LG전자가 들어오는 진위 산업단지 등도 주목을 받는다. 팽성읍 신대리에 위치한 미군기지 캠프험프리 역시 평택시에는 대형호재다. 지난 2004년부터 시작된 미군기지 통폐합 사업으로 기존의 동두천, 용산 등에 위치하던 미군기지가 모두 평택으로 내려온다. 스카이데일리가 부동산 투자자들의 관심을 한 몸에 받고 있는 평택을 금주의 이슈포커스로 선정해 집중 취재했다.

 
 ▲ 지난 2004년부터 용산, 동두천 등 한강 이북에 있는 미군 기지들이 모두 평택으로 통합·이전되는 작업이 진행되고 있다. 18조원에 달하는 경제효과가 예상되는 평택 미군기지 이전으로 주요 게이트 마다 땅값이 크게 뛰어 오르고 있다. 사진은 평택 미군기지 ‘캠프 험프리’ 안정게이트와 미군기지 인근 타운하우스 건설 예정지의 모습 ⓒ스카이데일리

 ▲ ⓒ스카이데일리
[특별취재팀|경기 평택=최성규 부장·이경엽·이성은·박소현 기자] 2020년 최종 이전을 앞둔 평택 안정리 캠프험프리(K-6) 인근에는 미군을 상대로 한 랜탈하우스 투자가 활발하게 이뤄지고 있다. 기존 대비 거주 군인 및 군무원 숫자가 4배 가량 늘었기 때문이다.
 
주말 오전 평택시 팽성군 안정리 캠프험프리 인근에는 금발벽안(金髮碧眼, 금빛 머리에 눈동자가 파란 눈)의 외국인들이 하나 둘 모습을 드러냈다. 캠프험프리에 변화가 일어난 것은 지난 2004년이다. 우리 정부와 미군은 용산, 동두천 등 한강 이북에 위치한 미군 기지를 평택에다 집중하기로 결정하면서 캠프험프리의 규모가 확장되기 시작했다.
 
이에 따라 기존 501만㎡(약 151만평)의 캠프험프리가 1467만㎡(약 444만평) 규모로 3배 가량 확장되게 됐다. 이는 여의도 면적의 5배 수준으로 미군이 해외에 조성한 단일기지로는 최대규모가 될 전망이다.
 
경기도와 평택시에 따르면 국방부는 최근 평택 미군기지 이전사업 시행기한을 올해 12월 31일에서 2018년 12월 31일로 2년 늦추는 내용의 국방 및 군사시설사업계획 변경승인을 고시했다. 그러나 인근 부동산 관계자에 따르면 2018년까지는 기지 대부분이 이전하는 것이고 최종 이전이 마무리되는 것은 2020년이다.
 
지난해 한국국방연구원의 평택 주한미군기지 이전사업 효과 분석 결과에 따르면 경제유발 18조원, 고용유발 11만여명, 평택지역 소비(2020년 기준) 연간 5000억원 등이었다.
 
▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=정현우] ⓒ스카이데일리
 
미군 1인당 최대 4500만원 임대료 지원…미군에 렌탈 목적 75평 타운하우스 건설 붐
 
내년부터 2020년까지 매년 1만명에 육박하는 인원이 험프리기지로 근무지를 이동한다. 이곳에 근무하는 군인과 군무원 숫자는 기존 1만1000명에서 2020년에는 4만5000명으로 4배 정도 늘어난다.
 
전문가들에 따르면 미군은 비록 사병일지라도 40%만 영내에 거주하고 60%는 영외에 거주해야 한다는 규정이 있다. 군무원은 전원 영외 거주대상이다. 그러나 인근 부동산 관계자들은 하나같이 이들을 위한 주거대책이 아직 완전히 마련되지 않았다고 전한다.
 
동창게이트 인근에 위치한 H공인중개사 관계자는 “전원 영외 거주 대상자인 군무원의 숫자만 따져도 기존의 약 800명에서 약 3000명으로 거의 4배 증가하는 것으로 알려져 있다”며 “그러나 우리가 분석한 결과 필요한 수요의 절반도 공급되지 않은 상황인 것으로 나타났다”고 말했다.
 
미군은 영외 거주대상인 군인과 군무원의 임대비를 대신 지급한다. 미군 주택과(Housing Office)는 자신들에게 등록된 공인중개사를 통해 미군과 군무원이 거주할 주택을 연결해 준다.
 
▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=정현우] ⓒ스카이데일리
 
미군 주택과가 미군 혹은 군무원 1인에게 지급하는 임대료의 최대 비용은 한화로 연간 4500만원이다. 이는 관리비까지 포함된 금액으로 매년 1월초 일시불로 1년치가 지급된다. 지급은 임대인 당사자를 거치지 않고 미군 주택과에서 주택 소유자에게 직접 지불된다.
 
안정게이트 인근에 위치한 A부동산 관계자는 “미군기지 근처에는 거주 목적으로 주택이나 토지를 구입하는 사람은 거의 없다”며 “대부분 임대 수익을 노린 투자용 렌탈하우스를 짓기 위해 구입한다”고 말했다.
 
실제로 캠프험프리 인근에는 넓은 마당을 갖춘 타운하우스(단독주택이 두 채 이상 나란히 있는 서양의 주택 양식)가 큰길 양 옆마다 듬성듬성 들어서 있다.
 
안정게이트 인근 T부동산 관계자에 따르면 타운하우스 내 렌탈하우스는 연면적 248㎡(약 75평)형이 가장 많다. 이 관계자는 “미군 주택과는 면적에 비례해서 임대료를 결정하는데 최대치가 75평이다”며 “80평형에 거주하든 90평형에 거주하든 임대료는 75평에 맞춰서 준다”고 말했다.
 
타운하우스 형태의 렌탈하우스 한 채를 지어 임대할 때 얻는 수익은 연간 7~8%로 알려졌다. 구체적으로 75평형 렌탈하우스 한 채를 건설하는데 들어가는 건설비는 평균 3억5000만원에서 4억원 정도다. 미군 주택국에서 제시하는 각종 기준을 지키면서 건설하려면 거의 연면적 3.3㎡당 450만원에서 500만원 정도의 건설비가 들기 때문이다.
 
75평형 타운하우스 한 채를 건설하는데 필요한 토지는 평균 100평이다. 해당 토지는 주택 건축이 가능하도록 용도전환이 이루어진 대지여야 한다. 토지 3.3㎡당 150만원에서 200만원 수준으로 가정할 경우 토지 비용은 1억5000만원에서 2억원 수준이다.
 
 ▲ 미군기지 인근에는 영외 거주자를 위한 타운하우스가 많다. 미군들은 비상사태 발생시 30분 이내에 부대로 복귀해야 하기 때문에 부대에서 멀리 떨어진 곳에서 거주 할 수 없다.사진은 미군기지 인근의 한 타운하우스 전경 ⓒ스카이데일리

타운하우스형 랜탈하우스 땅값 싼 아산시  등 지역으로 점차 확대…기대 수익률 7~8%
 
건축비와 토지비 등을 합쳐 75평형 렌탈하우스 한 채를 짓기 위해서는 5억원에서 6억원 정도가 들어간다. 미군 주택국이 지불하는 최대 임대료 금액인 연간 4500만원에서 관리비를 제한 금액이 연간 수익으로 볼 수 있다. 큰 문제가 없다면 관리비는 연간 400만원에서 500만원 정도로 알려졌다. 이론상 5억원을 투자해 타운하우스를 건설할 경우 연간 약 8%의 수익을, 6억원을 투자했을 경우 7%의 수익을 얻을 수 있다.
 
그러나 최근에는 부대 주변 토지가격이 올라서 이런 수익률을 기대하기 힘들어다는 것이 부동산의 설명이다. H공인중개사 관계자는 “캠프험프리 인접 토지는 평당 300만원에서 400만원까지 가격이 급등해 렌탈하우스 건설비용이 8억원이 넘는 상황이 벌어졌다”며 “지나치가 땅값이 뛰어 연간 수익률이 5%를 밑도는 일이 벌어지기도 한다”고 말했다.
 
때문에 타운하우스형 렌탈하우스들은 지가가 상대적으로 싼 지역에 지어지고 있었다. 인근 충남 아산시 둔포면 등 자동차로 30분 이내에 부대에 닿을 수 있는 지역에 렌탈하우스 건설이 집중되고 있는 상황이다. 미군에서 긴급 소집을 발령했을 때 장교, 군무원들이 부대에 도착해야 하는 시간 제한이 30분 이내인 탓이다. 충남 아산시 둔포면은 캠프험프리에서 직선거리로 3km가량 떨어져 있다.
 
인근 부동산 관계자들은 미군 부대 인근 땅값이 상승하고 있기 때문에 미군 주택국에서 군인들에게 지불하는 임대료가 추가로 상승할 가능성을 제기했다. 이들은 “현재 임대료는 지난 2008년 이래로 8년째 오르지 않은 가격이다”며 “올해 중순부터 미군 주택국과 공병대 관계자들이 타운하우스 등의 건설비와 지가 등을 꼼꼼히 조사하는 모습이 확인됐기 때문에 조사결과가 취합되면 내년에는 미군이 지불하는 임대료 체계가 현실적이 될 것”이라고 예상했다.
 
 ▲ 지난 1950년 세워진 캠프 험프리에서 안정게이트는 그동안 유일한 게이트였다. 이 때문에 문 앞에는 미군들을 상대로 하는 상권이 형성돼 있다. 이곳 상권 가게들의 간판들은 대부분 영어로 쓰여져 있다. 사진은 안정게이트 인근 상점가의 모습 ⓒ스카이데일리

2~3배 폭등 땅값…동창게이트엔 장교들, 함정게이트엔 사병·부사관 대상 ‘상권’ 전망
 
부대 인근의 토지가 상승하는 또다른 이유로는 상권 형성에 대한 기대감 때문으로 꼽힌다. 현재 캠프험프리에는 총 6개의 게이트(문)가 있다. 이중 정문 역할을 하고 있는 문은 안정게이트다. 안정게이트를 제외한 다른 게이트들은 모두 생긴 지 몇 년 지나지 않았다고 인근 주민들은 전한다.
 
안정게이트 앞에는 로데오거리를 비롯해 약 반세기에 걸쳐 형성된 상권이 있다. 가게 간판은 전부 영어로 돼 있고 식당 메뉴판에서도 한글은 찾아보기 힘들다. 현재까지는 게이트 앞에 조성된 유일한 상권이다. 그러나 2020년이 되면 안정게이트 대신 동창게이트가 정문 역할을 대신할 계획이다. 안정게이트는 2020년 이후 보행자 전용 게이트로 전환될 예정이다.
 
안정게이트 인근에서 식당을 운영하고 있는 김모 씨는 “미군 측에서 원래는 안정게이트를 폐쇄할 계획이었지만 안정게이트 주민들의 집단 항의로 보행자 전용 게이트로 유지되게 됐다”며 “안정게이트 상권이 미국과 한국의 문화가 섞인 일종의 관광 명소로 발전되기를 희망한다”고 말했다.
 
안정게이트 북쪽 방면에는 향후 캠프험프리의 정문 역할을 할 동창게이트가 있다. 남쪽으로는 차례대로 CPX게이트, 함정게이트, 신대게이트, 도두게이트 등이 있다.
 
안정게이트 이후 설치된 5개의 게이트 중에서 향후 정문이 될 동창게이트와 영내거주 구역 인근의 함정게이트는 부동산과 투자자들의 이목을 끄는 게이트다. 두 게이트 앞 토지는 현재 도시개발 구역으로 설정돼 있다. 투자자들 사이에서 제2의 이태원이 될 수 있는 곳으로 지목되는 곳이다.
 
인근 S부동산 관계자는 “올해 들어와 함정게이트 인근 토지는 아직 용도전환이 되지 않았는데도 3.3㎡당 110만원에서 250만원으로 급상승했다”며 “전답에서 대지로 용도전환이 된다면 500만원대 이상 상승할 여지가 있다”고 전망했다.
 
S부동산 관계자에 따르면 동창게이트는 용산에서 평택으로 옮기는 한미연합사, 8군사령부 등 다수의 장교가 근무하는 건물이 위치한 구역에 건설된다. 따라서 동창게이트 앞에 형성되는 상권은 장교들을 대상으로 하는 상권으로 발달될 가능성이 크다. 반면 함정게이트 앞에 형성되는 상권은 사병이나 부사관 등을 대상으로 한 상권이 발달될 것으로 예상됐다.
 
H부동산 관계자에 따르면 동창게이트 인근 역시 올해 들어 2배 가량 지가가 상승했다. 3.3㎡당 100만원 하던 토지는 200만원으로, 150만원이었던 토지는 300만원으로 껑충 뛰었다.
 
토지 가격의 이 같은 상승에 대한 우려의 목소리도 나왔다. A부동산 관계자는 “아직 게이트 앞은 허허벌판이다”며 “미래 가치를 보고 간혹 토지가 거래되고 있는데, 이들 지역에서 수익이 날 정도로 상권이 발전하려면 2년에서 3년은 필요하다”고 말했다.

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