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[이슈 포커스]-신 경제메카 ‘평택’ 르포(中-고덕)

세계최대 반도체 신도시 역동 ‘부동산 치솟는다’

논·밭 1평 50만→800만 16배…이주주택 10억 프리미엄에 구도심 5배 껑충

박소현기자(saynihil@skyedaily.com)

기사입력 2016-12-26 00:05:00

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 ▲ 경기도 고덕국제신도시는 택지개발촉진법 폐지로 인해 내년까지 신도시 공급이 중단되면서 희소가치가 크게 높아졌다. 신도시 남쪽으로는 삼성전자가 총 15조원의 자금을 투입하는 392만8000㎡(약 120만평) 규모의 세계 최대 반도체 공장이 들어설 예정이다. 사진은 삼성 반도체 공장 건설 모습 ⓒ스카이데일리

 ▲ ⓒ스카이데일리
[특별취재팀|경기 평택=최성규 부장·이경엽·이성은·박소현 기자] 경기도 평택 고덕국제신도시(이하·고덕신도시)가 대기업 삼성의 지원을 등에 업고 자족형 복합도시 성공 신화에 도전한다.
 
고덕신도시는 본격 분양에 앞서 투자자들의 높은 기대를 받고 있다. 택지개발촉진법 폐지로 인해 내년까지 신도시 공급이 중단되면서 희소가치가 높아졌기 때문이다.
 
경기도 평택시 서정동과 고덕면 일대에는 약 1340만㎡(약 405만평), 수용인구 14만명 규모의 고덕신도시가 들어선다. 신도시 남쪽으로는 삼성전자가 총 15조원을 투입한 392만8000㎡(약 120만평) 규모의 고덕국제화도시첨단산업단지(이하·고덕 산업단지)가 자리 잡는다. 고덕 산업단지 중 제1산업단지는 건설이 끝난 상태다. 삼성전자가 짓고 있는 반도체 라인은 세계 최대 규모 설비다.
 
삼성전자 관계자에 따르면 내년 상반기부터 본격적으로 제1산업단지 반도체라인이 가동된다. 부동산 업계에서는 고덕산업단지를 통해 직접고용 3만명, 간접고용 12만명으로 총 15만명에 달하는 고용창출 효과가 발생할 것으로 추정했다.
 
평택시에 이 같은 초대형 프로젝트가 진행되면서 고덕신도시는 평택의 중심거점으로 떠오르고 있다. 고덕신도시는 삼성 산업단지를 중심으로 주거 및 행정·레저를 모두 해결할 수 있는 자족형 복합도시를 목표로 하고 있다.
 
▲ 크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리
 
이주자택지 프리미엄 평균 4억…부동산 “입주이후 2020년엔 10억 프리미엄 예상”
  
고덕신도시는 3단계에 걸쳐 총 60개 주거단지를 조성해 5만7000여 가구를 건설할 계획이다. 조성사업 1단계는 지난 2013년 10월 착공돼 올해 말 끝난다. 역세권 447만9000㎡(약 135만평) 부지에는 1만5000가구 주거단지와 복합레저·유통단지가 들어선다. 이는 1호선 서정리역을 중심으로 개발되고 있다. 
 
2단계는 행정기관 조기 입주와 중심상업·업무지역 활성화가 목표다. 약 493만4000㎡(약 133만평) 부지는 2만3000가구 주거단지 및 행정기관이 입주한다. 마지막 3단계는 교육단지 조성 및 주거지 확충이다. 국제교류특구로 지정된 454만8000㎡(약 138만평) 부지에는 1만6500가구 주거단지가 들어선다. 3단계 조성사업은 2020년 12월 완공을 목표로 추진 중이다.
 
신도시 조성과 더불어 이주자택지(이하·이택지) 분양 역시 총 3단계에 걸쳐 진행된다. 이택지는 도시개발 전 주택소유자 등에게 이주대책 목적으로 보상차원에서 공급되는 택지다. 이택지 1단계 분양은 조성사업 1단계 부지를 중심으로 지난 5월 11개 블록·1034필지가 공급됐다. 지난 8일에는 근린상업용지 6개 블록·28필지가 LH공개입찰을 통해 추가 공급됐다. 1단계 분양된 토지의 사용시기는 2018년 9월로 모두 동일하다.
 
처음 평당 402만원이었던 이택지는 부동산 시장에서 상당한 프리미엄이 붙었다. 13년간 평택 부동산 매물을 거래해온 박정표 중개사는 “매물 위치가 삼성 산업단지와 얼마나 가까운지에 따라 가격 차이가 심한 편”이라며 “이택지 70평 기준으로 최소 2억에서 최대 7억, 평균 4억원이라 보면 된다”고 전했다.
 
이어 그는 “거래가 소강상태에 들어간 지금이 바로 투자 적기”라며 “배후 수요가 탄탄한만큼 본격적인 입주가 시작될 오는 2020년 이후부터는 이택지의 평균 프리미엄이 10억 이상까지 치솟을 것”이라고 전했다.
 
공개입찰 방식으로 분양된 근린상업용지는 평당 최소 2500만원에서 최대 4500만원 선에서 낙찰됐다. 모두 입찰 전 예상가의 최소 2배에서 최대 3배에 달하는 금액이다. 건설 가능한 최대 층수와 용적율 조건이 좋을수록 더 높은 가격을 형성했다. 지난 8일 공급된 이후로 단 2주만에 200평 기준 5억원 가량의 프리미엄이 형성됐다.
 
 ▲ 고덕신도시는 3단계에 걸쳐 총 60개 주거단지를 조성해 5만7000여 가구를 수용할 계획이다. 예상 거주인원은 14만명에 달한다. 내년 3월에는 동양건설산업 ‘동양 파라곤’이 신규 분양을 시작한다. 사진은 고덕신도시 건설 현장 ⓒ스카이데일리
 
“사실상 삼성 위한 계획도시…내년 분양 평당 1140만원, 인근 동탄2신도시와 비슷”
  
부동산 시장에서는 아직 분양되지 않은 생활대책용지와 협의양도인택지에 대한 매수 권리가 거래되고 있었다. 토지수용 단계에서 일정 조건을 갖추면 생활대책용지와 협의양도인택지 등을 분양받을 수 있는 권리가 발생한다.
 
협의양도인택지는 수용 전 가옥 소유·거주자에게 공급된 이택지와는 달리 개발지역 내 토지 1000㎡ 이상 소유한 지주에게만 부여된다. 이는 주거전용 단독주택용지로만 사용가능한 분양권이다.
 
협의양도인택지는 조성원가 80%선에서 공급되는 이택지와는 달리 감정가액 기준으로 공급되기 때문에 공급가가 더 비싸다. 또한 이택지와 중복 수령이 불가능하고, 수용재결 등에 의해 보상받은 경우에도 제외된다. 현재 권리가격은 70평 기준 4000만원 선에서 거래된다.
 
반면 상가 전용으로만 사용해야 하는 상업용지 분양권인 생활대책용지는 8평과 6평이 공급될 예정이다. 이는 개발지역 내 가옥 소유·거주자 및 축산·영농 등 자영업자 20~40명이 모여 조합을 구성해 상가 등을 분양받아 조합원들에게 배분하는 방식이다. 생활대책용지 권리자들은 해당 조합에 가입할 권리를 매매하고 있다. 생활대책용지 조합 가입권리는 8평 기준 평당 900만원 선으로 총 7200만원이다.
 
내년 3월에는 동양건설산업 ‘동양 파라곤’이 신규 분양을 시작한다. 동양 파라곤은 전용면적 71~110㎡(약 21~33평), 총 752세대로 구성됐다. 동양 파라곤 분양가는 평당 1140만원으로 평당 900~1200만원이었던 동탄2신도시 신규 분양가와도 비슷한 수준이다. 동양 파라곤을 필두로 내년부터 경기도시공사, 신안, 제일건설 등의 선분양도 본격화 될 전망이다.
 
중개법인 우리빌딩 박호섭 이사는 “고덕신도시는 사실상 삼성을 위한 계획도시라 입주자 중 상당수가 삼성 관계자들로 채워질 것”이라며 “동양 파라곤은 물론이고 나머지 아파트단지의 신규 분양도 모두 문제 없이 완판될 것”이라고 확신했다.
 
 
 ▲ 고덕신도시 개발로 인해 서정리역 구도심(사진)도 개발 기대감이 상승하고 있다. 특히 2014년 기준 평당 700만원 선이던 서정리 역세권은 올해 3500만원대까지 상승했다. 이면도로 상권도 평당 500만원에서 최근 평당 2500만원까지 올랐다. ⓒ스카이데일리 

서정리역세권 700만→3500만 ‘5배’, 지제역 지제동 논·밭 50만→800만 ‘16배’ 급등
 
고덕신도시 개발은 서정리역 구도심의 개발 심리를 자극해 지가를 견인했다. 부동산 관계자에 따르면 2014년 기준 평당 700만원선에 거래됐던 서정리 역세권 토지는 최근에는 3500만원대에 거래된다. 평당 500만원 수준이었던 이면도로 상권은 최근 평당 2500만원까지 올랐다.
  
토지 수용범위를 빗겨난 인근 지역도 신도시 개발의 영향을 받아 땅값이 상승했다. 고덕 산업단지와 인접한 지제동의 경우 토지 수용 전 평당 50만원 선이던 전답이 현재 평당 800만원대까지 치솟았다. 근 10년만에 16배의 지가상승이 이루어진 셈이다,
 
서정리 역세권에서는 내년 상반기 입주를 시작하는 삼성 직원과 고덕신도시 공사 인부를 대상으로 한 도시형 생활주택이 인기를 끌고 있다. 이들 생활주택은 6.5평에서 10평대 원룸이 대다수다. 지난 2014년부터 공급된 단지는 총 12단지 3000여 세대인데 지금까지 모두 완판을 기록했다.
 
신규 분양중인 생활주택 서정아트타워 관계자는 “소형 원룸은 다 소진됐고 12~16평형 비교적 넓은 1.5룸만 남은 상태”라며 “실거주를 목적으로 하는 고덕신도시 관계자와 임대수익을 노리는 투자자들의 문의가 이어지고 있다”고 전했다.
 
2014년 당시 7평 기준 평균 1억원이던 신규 분양가는 올해 1억3000만원 선으로 상승했다. G부동산 관계자는 “고덕신도시 공사 인부들 때문에 원룸 매물이 별로 없는 상황에서 미리 방을 구하러 다니는 삼성 직원들로 인해 원룸 구하기가 어렵다”고 전했다.
 
평택에서 13년째 택시 영업을 하는 박용택(49·남)씨는 “고덕신도시 개발로 인해 유동인구가 늘어 평택이 활기를 띄고 있다”며 “주민들은 신도시가 들어서면 기존 주민들의 생활 여건도 많이 향상될 것으로 기대하고 있다”고 말했다.

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