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최근 몇년간 수익형 부동산 광고가 주요 일간지 광고를 도배하다시피 했다. 임대 수익률 15%, 매달 150만원 꼬박꼬박 월세수익, 2년간 확정 수익 보장, 분양과 동시에 100% 임대 완료 등의 문구로 눈길을 끌었다. 이 같은 분양 광고 문구는 한 때 전체 지면 광고 중 70~80%를 차지한 적도 있었다. 이런 종류의 광고는 지금도 여전히 진행 중인 경우가 많다. 오피스텔과 상가, 호텔 지분 투자 등의 수익형 부동산 광고가 특히 기승을 부리고 있다. 저금리 기조가 이어지면서 고수익을 노리는 시중 투자수요가 몰리고 있기 때문이다. 하지만 올해 국내 부동산 시장을 어둡게 보는 전망이 쏟아지고 있다. 1300조원이 넘는 가계부채를 잡기 위해 정부가 규제를 강화하고 있는 데다 미국발 금리인상이 가시화되고 있는 탓이다. 그런데 광고를 내보낸지 2~3년이 경과한 지금, 몇몇 사업장에서는 피해가 속출하고 있다. 스카이데일리가 수익형 부동산을 금주의 이슈포커스로 선정해 투자 피해 사례 및 대책 등에 대해 전국 현지를 돌며 취재했다. 
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▲ 최근 몇년 사이 미군의 해외 단일기지로는 세계최대 규모인 평택에서 각종 개발 호재들로 수익형 부동산에 대한 투자 붐이 일어 왔다. 하지만 부동산과 분양자 등에 따르면 과대광고로 피해를 보는 이들이 늘고 있는 것으로 나타났다. 사진은 과대광고 논란이 일고 있는 미군들의 렌탈하우스 공사 현장 ⓒ스카이데일리
▲ ⓒ스카이데일리
수익보증서에는 소유권 이전등기 완료 후 3개월 후부터 매 월 임대 수익을 지급한다고 적혀 있었다. 소유권 이전등기는 지난 2015년 11월께 완료됐다.
하지만 지금까지 단 한번의 월세밖에 받지 못했다는 게 H렌탈하우스 비상대책위원회 측의 주장이다. 그마저도 처음에 약속했던 120만원이 아니었다는 것이다. 보증액의 70%에 해당되는 약 88만원을 딱 한번 받은 게 전부였다고 비대위 측은 밝혔다.
비대위에 따르면 시행사는 분양하자마자 태도를 바꿨다. 투자자 수십명은 시행사를 상대로 사기혐의 형사소송을, 확정 수익을 보장하라는 민사소송을 각각 제기했다. 민사소송의 경우 지난달 26일 마지막 변론을 끝으로 오는 17일 1심 판결이 내려질 예정이다. 형사소송은 담당 검사가 교체돼 계류 중인 것으로 알려졌다.
소송전에는 전체 160세대 중 100여명이 비대위와 뜻을 함께했다. 그러나 대출금 이자라도 받기 위해 회사 측과 타협한 이들이 빠져나가면서 지금은 피해자를 자처하는 약 40여명이 소송에 참여하고 있다고 한다. 한 사람이 2~3채를 매입한 경우도 있어 세대수로 따지면 피해액이 더 커질 수 있다는 게 비대위 측의 설명이다.
분양 피해자들 형사고발, 민사 소송…“수익 보장 한다더니 분양 완료 후 ‘배째라’”
▲ 수익형 분양 광고에서는 연 10%를 웃도는 수익률을 보장한다는 광고를 쉽게 발견할 수 있다. 2년간 확정 수익을 보장한다는 보증서를 써주는 곳도 많다. H렌탈하우스 투자자들은 2년간 확정수익을 보장한다는 계약서를 써주었다. 하지만 약속한 임대료를 제대로 주지 못하자 결국 투자자들이 소송을 제기했다. [사진=H렌탈하우스 비상대책위원회 제공]
비대위는 지난해 초 R사로부터 안내문을 받은 이후 결성됐다. R사는 확정 수익을 보증한 것으로 알려진 M시행사가 2015년 8월에 설립한 임대관리 회사다.
R사는 ‘확정보장 임대료 지급 지연에 대한 사과 및 협조문’을 입주자들에게 보냈다. 사과문에는 임대 시장상황 악화 등을 이유로 약속한 임대료 확정금액 및 지급시기를 변경하겠다는 내용이 담겨 있었다.
M시행사와 R사는 미군 이전시기가 지연과 더불어 ▲미군의 임대차 계약금액 산정방식 변경 ▲미군의 임대절차 변경 ▲미군 임대주택의 폭발적 증가 ▲임대 법인 리즈피엠씨 유동성 위기 등을 약속 불이행 사유로 꼽았다.
비대위 관계자는 “지난 2015년 11월 등기를 완료한 투자자들은 추가 비용 200만원을 들여 가구까지 구비하고, 약속한 임대 수익만 손꼽아 기다리다가 뒤통수를 맞은 셈이었다”고 밝혔다.
피해자인 부인 대신 소송에 참여하고 있는 신 모씨는 “말이 협조지 통보나 다름없었다”며 “지금도 공실률이 높은 상황인데, 2년간 확정수익 보증을 해주더라도 그 이후가 더 막막하다”며 한숨을 내쉬었다.
또 다른 피해자 김 모씨는 “임대가 안 되더라도 세금, 대출이자 등의 돈은 계속 나가는 데 2년 뒤 상황이 더 암울하다”며 답답한 심경을 호소했다.
▲ 비대위 측에 따르면 분양자들 중 약 40여 명은 소송에 승소해 확정 임대수익을 받더라도 2년 후 계속 공실이 지속된다면 더 암울한 상황에 처할 수 있다는 우려가 나왔다. 분양자들 중 상당수는 퇴직금 등으로 투자했다가 손해를 본 이들이라고 비대위 관계자는 하소연했다. 사진은 수원지방법원 평택지원(위)과 재판이 끝난 후 평택지원 앞에서 대화하고 있는 비대위원들의 모습 ⓒ스카이데일리
비대위 측에 따르면 현재 전체 세대인 160세대 중 110여 세대는 임대가 돼 있는 상황이다. 2015년 게재된 신문광고에는 ‘전세대 임대완료’라고 돼 있었지만 현재도 약 30%가량이 공실 상태다.
그나마 지금은 어느 정도 공실률을 낮춘 상황이다. 지난해 8월만 해도 70여 세대만 입주하는 등 50%가 넘는 공실률을 보였다. 하지만 이조차 임대관리 등을 대행하는 R사 측의 주장이었다는 설명이다. 비대위 측은 지난해 8월에도 입주 세대는 70세대가 아닌 50세대에 그쳤을 것으로 봤다.
비대위에 따르면 작년 8월을 기점으로 공실률이 낮아진 것은 투자자들이 일정 부분 손해를 감수했기 때문에 가능했던 것으로 나타났다. R사는 당시 임대수요를 높이기 위해 사전에 약속된 임대료를 조금 낮추자고 제안했다고 한다. 기존 120만원대의 임대료를 80만원대 까지 낮추면 미군들에게 100% 임대될 것이라고 투자자들을 설득했다는 것이다.
투자자들은 R사의 요구를 받아들일 수밖에 없었다고 했다. 투자금을 건지지 못하는 것 보다는 낫다는 판단에서였다. 하지만 그로부터 9개월이 지난 현재까지도 여전히 공실률은 30%대를 웃돌고 있다는 주장이다.
비대위 측은 오랜 기간 공실 상태로 방치돼 있는 데 대해서도 상당한 우려감을 보였다. 통상적으로 시간이 지날수록 임대에 불리하고 집 수리비가 많이 들어 수익률이 더 떨어질 수 있기 때문이다. 지금과 같은 상황이라면 그나마 한 발 물러서서 합의된 월 80만원의 임대료 또한 장담할 수 없다고 비대위 측은 밝혔다.
비대위는 지난해 3~7월 2차 H렌탈하우스 분양사무소에 찾아가 시위를 벌이기도 했다. 1차 H렌탈하우스의 시행사(M사, H사), 시공사(H사), 분양대행사(S사) 등이 2차 H렌탈하우스 사업자(시행사, 시공사 등)들과 혈연 등의 관계로 연결돼 있기 때문이다.
▲ 분양을 받은 사람들에 따르면 1차 H렌탈하우스조차 제대로 임대가 이뤄지지 않은 상황에서 맞은편에 있던 S호텔을 허물고 또 다른 2차 H렌탈하우스를 짓고 분양을 시작했다. 1차 H렌탈하우스 분양자들은 이에 시위에 나섰다. 사진은 지난해 시위 당시 몸싸움을 벌이고 있는 모습 [사진=H렌탈하우스 비상대책위원회]
하지만 시위 과정에서 분양사무소 직원들과 격렬한 몸싸움으로 상해를 입기도 했다. 이어 업무방해 혐의로 고소까지 당했으나 결국 승소했다는 것이다. 비대위 측은 또 다른 피해자가 양산되는 일을 막기 위해 2차 H렌탈하우스 분양사무실 앞에서 시위를 했다고 설명했다.
비대위 회장 권모 씨는 “1차 H렌탈하우스는 분양 당시 S호텔 주차장 부지에 지어져 맞은편에 위치한 S호텔의 서비스를 받을 수 있다고 광고했다”며 “그러나 막상 분양이 완료되자마자 S호텔 건물을 허물고 그 자리에 2차 H렌탈하우스를 짓기 시작하니 ‘이건 사기다’는 생각밖에 들지 않았다”고 토로했다. 현재 2차 H렌탈하우스는 건설 중에 있으며 분양은 이미 완료된 것으로 알려졌다.
비대위 총무 송모 씨는 “M사 이 모 대표의 태도도 더욱 분통 터진다”며 ‘장사도 안 되는데 (감옥에서) 쉬다오면 된다. 상황이 바뀌었으니 어쩔 수 없다’고 말하며 뻔뻔한 태도를 보였다“고 하소연했다.
송 씨에 따르면 분양자 절반 가량이 은퇴한 노인층이라고 전했다. 퇴직금 등의 목돈으로 안정된 수익을 원했다. 그는 이어 “전 재산을 투자한 경비원도, 유학 경비를 마련하기 위해 고시원 생활까지 하면서 투자했던 이들도 있다”고 털어놓았다.
비대위 측은 “S호텔과 연계된 서비스, 2015년 9월 준공과 동시에 임대완료, 군 종사자 8만명 독점 임대 등의 광고 문구 또한 사기 및 과대광고였다”고 주장했다.
스카이데일리는 이 같은 의혹과 주장들에 대해 M사와 R사 측의 입장을 듣기 위해 수차례 연락을 시도했으나 회신을 주겠다고만 한 뒤 답변을 주지 않았다.
공실위험, 뻥튀기 수익률에 사기성 홍보 논란…이전계획 없는 공군 기지 앞 신축 우후죽순
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리 |
평택 일대에는 미군에게 임대할 렌탈 하우스가 지금도 우후죽순 격으로 세워지고 있다. 주한 미군기지 이전에 따라 영외 거주자들의 주택 수요가 늘어날 것이란 예측 때문이다.
H렌탈하우스는 지상 15층 1개동에 전용 43~44m² 오피스텔 7실과 전용 16~44m² 도시형 생활주택 168채 규모의 미군 전용 호텔식 레지던스다. 미군 공군기지(K-55) 정문에서 300m 거리에 있는데 미군 독신자를 타깃으로 삼았다.
침실과 거실을 분리한 투룸형에 별도 드레스룸, 건물 2층에 수영장과 피트니스센터, 옥상에는 하늘바베큐 정원과 북카페를 마련한다고 홍보했다.
K-55와 K-6(캠프 험프리스)는 20km가량 떨어져 있다. 일반인의 경우 같은 평택시 내에 공군 기지와 육군 기지가 떨어져있다는 사실조차 잘 알지 못한다. H렌탈하우스 역시 K-6인근 평택역보다는 K-55 인근에 있는 송탄역과 거리가 더 가깝다.
미군기지 이전에 따라 K-55로 유입되는 미군이 1만5000명 수준이란 여타 분양 광고들 역시 사실이 아닌 것으로 확인됐다. 국방부 관계자는 스카이데일리와의 통화에서 평택 미군기지 이전사업 중 공군(K-55)으로의 이전 계획은 없다고 밝혔다.
결국 잘못된 정보로 투자자들을 현혹하고 있다는 지적을 받은 배경이다. 일각에서 알려져 있는 주둔병 7000~8000명도 과장된 수치라는 것이 군 관계자의 설명이다. 군 관계자는 “전체 미 공군수가 9000명가량에 불과하기 때문에 해당 광고는 잘못됐다”며 “평택(K-55)만 놓고 보면 현재 주둔 중인 미군 수는 약 5000명 수준일 것”이라고 덧붙였다.
수익률도 논란이 많다. 렌탈하우스 임대수익률은 계산이 간단하다. 미군으로부터 받는 임대료에서 대출이자를 제외한 연 순수익을 실제 투자한 금액으로 나누어 백분율로 산출하면 수익률이 나온다. 공식은 ‘(순수익/실투자금) * 100’이다.
이들 계산법에 따르면 분양가 2억원짜리를 대출 60%(1억2000만원)를 껴서 매입한다면 실투자금은 8000만원이다. 연 확정수익금이 1500만원(월 125만원)이라면 대출이자와 운영수수료 등을 제외한 연 순수익금은 1100만원가량이다. 수익률은 (1100/8000)*100으로 13.75%에 달한다.
▲ 평택미군기지는 K-55(오산미공군기지)와 K-6(캠프 험프리스)로 나뉜다. 두 기지사이의 거리는 무려 21km지만 몇몇 분양 광고는 마치 K-55 쪽에 수만명의 미군이 이전할 것처럼 홍보했다. 사진은 K-55 정문 ⓒ스카이데일리
인근 부동산 관계자들 또한 앞다퉈 연 수익률과 수익 보증 등을 내세워 투자자들을 현혹하고 있었다. 실제로 약속한대로 1년 혹은 2년간 확정 수익을 보장한다 하더라도 향후 공실이 지속된다면 관리비를 계속 내야하므로 오히려 손해를 볼 수도 있다는 게 한 부동산의 설명이다.
기자가 투자자 입장에서 부동산 및 분양 사무소를 돌아다녀본 결과, k-55 일대 부동산 관계자들은 “미군 계급에 따라 월 140만~200만원의 임대료를 받을 수 있다”며 “임대료를 미군 주택과에서 지급하기 때문에 안정적인 수익을 올릴 수 있다”고 설명했다.
분양 관계자들에 따르면 이 대목에서도 투자자들이 놓치는 부분이 있는 것으로 나타났다.
예전과 달리 요즘엔 미군이 직접 조사를 나와 평수, 시설 등에 따라서 임대료를 산출한다. 140만원 수준의 월세를 받기 위해선 k-55정문 인근에 방3개 화장실 2개의 구조여야 한다고 인근 분양 대행사 관계자는 설명했다.
최근 분양을 마친 곳 중 방 3개 화장실 1개짜리는 공실이 될 확률이 높다는 지적이다. 미군 입장에서는 임대료 대비 최상의 조건을 갖춘 집을 원하며 특히 좁은 평형대는 선호하지 않는다. 방 2개나 화장실 1개짜리 주택은 임대료 또한 저렴하게 책정된다. 따라서 수익률은 이래저래 광고에서 내세운 것보다 더 낮을 확률이 높다는 지적이다.
매물 쏟아져 옥석가려야 쪽박 면해…한 층에 0~4곳 임대에도 7차까지 분양한 곳도
▲ K-55 주변에서는 분양자들의 불만이 가득한 가운데 비슷한 유형의 렌탈하우스들이 계속 지어지고 있었다. 이전에 지어진 오피스텔의 상당수가 공실임에도 불구하고 계속해서 새로운 오피스텔을 짓고 있는 곳도 있었다. ⓒ스카이데일리
K-55 주변에 이런 문제가 불거졌음에도 비슷한 유형의 렌탈하우스들이 계속 지어지고 있는 상황이다.
익명을 요구한 부동산 관계자 임 모씨는 H오피스텔을 대표적인 사례 중 하나로 꼽았다. 1~4차는 분양이 완료됐지만 공실률이 높기 때문에 약속한 수익률 보장이 사실상 어렵다고 설명했다.
그는 “5차를 방 3개 화장실 1개 짜리로 만들었다. 이는 ‘분양만 하고보자’는 심보나 마찬가지다”며 “일정 기간 수익을 보장해주긴 하지만 그 이후 공실에 대한 위험부담은 결국 투자자 몫이다”고 꼬집었다.
1~4차를 성공리에 분양했다는 광고를 본 기자가 H오피스텔 2,3,4,5차를 둘러본 결과 2·3·4차의 경우 공실률이 매우 높았다. 분양만 성공했지 임대수요 확보에는 실패한 것으로 평가받는 배경이다.
특히 3·4차는 K-55 정문에서 버스로 20분 이동해야 하는 곳에 위치했다. 4차의 경우 6~9층, 12층 중 단 한 군데도 임대된 곳이 없었으며 10층 1곳, 11층 1곳, 5층 4곳이 전부였다.
한 H오피스텔 관리사무소 관계자는 “미군들은 1년 계약이기 때문에 계약기간이 끝나면 공실률이 높은 기간이 있을 수밖에 없다”며 “1·3·4차는 미군대상이 아니라 내국인·외국인 대상으로 임대를 놓기 위한 것”이라고 설명했다.
D부동산 관계자는 “공급 과잉이다. 미군이 영내 주거보다는 영외 거주를 권장해야 지역 경제도 살고 임대 수요도 충족된다”고 설명했다.
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