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서울 집값이 천정부지로 치솟으면서 탈서울 현상이 가속화 되고 있는 모습이다. 부동산전문 리서치업체 리얼투데이가 지난 한해 국내인구이동통계(2017년 1월~11월 기준) 자료를 분석한 결과, 서울에서 타 지역으로 이동한 인구는 경기도(9만4924명)가 가장 많았다. 그 중에서도 김포한강신도시, 시흥배곧신도시, 대곡역세권, 원흥·삼송·지축·은평, 별내·다산신도시 등은 서울과 인접한 신흥 주거 벨트로 주목받고 있다. 이들 지역은 교통망 확충으로 서울 접근성이 뛰어날 뿐만 아니라 인근 원도심의 생활권까지 누릴 수 있어 실수요자들의 많은 관심을 받고 있다. 현재 저평가 된 지역에서 각종 개발이 진행되고 있어 향후 시세상승 기대감도 높게 일고 있다. 스카이데일리가 서울과 인접한 신흥 주거벨트로 각광받는 지역을 금주 이슈포커스 주제로 선정하고 현재 개발 상황과 부동산 동향, 향후 전망 등을 세 편에 걸쳐 보도한다. 
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[특별취재팀=길해성 팀장, 배수람·정수민 기자]서울을 중심으로 서남쪽 지역에 자리한 두 곳의 신도시가 최근 주목받는 추세다. 김포한강신도시와 배곧신도시가 그 주인공이다. 개발 초기만 해도 다른 지역에 비해 관심을 덜 받았던 이들 두 지역은 교통·교육 등 각종 호재를 등에 업고 부동산 시장의 다크호스로 급부상했다.
‘분양시장의 무덤’ 김포한강신도시…교통발달 호재 업고 ‘부동산시장 신데렐라’ 조명
부동산업계 등에 따르면 김포한강신도시는 한 때 ‘분양시장의 무덤’으로 불렸었다. 2013년 초반 3000가구 넘게 있던 김포한간신도시의 미분양 물량은 그해 7월 4491가구까지 급등했다. 당시 영종신도시, 송도신도시 등과 함께 ‘깡통전세’나 ‘렌트푸어’ 등 신조어를 파생한 대표적인 지역으로 꼽히기도 했다. 경매시장에도 빈번하게 등장하며 유찰행진을 이어나갔다.
그런데 오랜 기간 한파에 시달리던 김포한강신도시 부동산시장의 분위기는 최근 들어 완전히 달라졌다. 급매물이 넘쳐나던 과거 모습은 찾아보기 어려워졌다. 매물이 나오는 경우가 드물어 사실상 부르는 금액이 곧 시세라는 게 인근 부동산 관계자들의 중론이다. 현재(올 1월 기준·부동산114)는 단 81가구만이 새주인을 기다리고 있다.
김포한강신도시의 인기는 김포시 전체 인구 상승을 견인하고 있다. 김포시 인구는 최근 5년간 10만여명이 증가하면서 40만명 돌파를 눈앞에 앞두고 있다. 김포시 평균 집값 상승에도 김포한간신도시가 결정적 역할을 한 것으로 평가된다. 김포시 집값은 최근 4년간 24% 가량 상승했다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리 |
부동산114 자료에 따르면 올해 1월 김포시 아파트 평균 매매값은 3.3㎡(평) 당 927만원으로 2013년 최저점(743만원)을 기록했던 시점 보다 184만원 올랐다. 30평형대의 아파트의 경우 4년 새 5500만원이 상승한 셈이다. 김포한강신도시 내 아파트 단지의 시세가 이를 견인한 것으로 분석됐다.
일례로 지난 1월 입주를 한 구래역 인근의 ‘김포한강신도시 반도유보라 4차’는 전용 87.05㎡(약 25평)의 입주권(28층)이 1월 4억1800만원에 거래가 되는 등 분양가 대비 7500만원의 웃돈이 붙었다. 같은 기간 김포시 내에 위치한 전용면적 84㎡(약 25평) 규모의 호실이 4억4750만원에 거래되기도 했다. 3.3㎡ 당 1790만원에 달하는 금액이다.
김포한강신도시가 주목받게 된 계기는 서울과의 접근성 향상이 주요한 것으로 분석된다. 우선 김포도시철도가 개통을 앞두고 있다. 김포시 교통난 해소를 위해 추진된 김포도시철도는 김포시 양촌역∼김포공항역(23.67㎞)까지 10개 역사로 이뤄져 있다. 올해 11월 개통 예정이다. 김포도시철도를 이용하면 양촌에서 김포공항역까지 20분 안에 이동 가능하다. 김포공항역에서 서울 지하철 5∙9호선을 갈아타면 강남·여의도까지 출퇴근도 가능하다.
여기에 인천 송도를 잇는 제2외곽순환도로까지 계획돼 수도권 전역으로의 접근성이 크게 개선될 전망이다. 지난해 3월 김포~인천 간 구간이 우선 개통돼 기존 차량으로 1시간 이상 소요되던 인천까지의 이동 시간이 30분대로 단축됐다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “김포도시철도로 인해 역세권에 포함되면 차량을 이용하지 않는 실수요자에게도 매력적인 주거단지로 바뀔 것이다”며 “서울의 높은 주택가격을 피해 김포시에 서울 통근자들이 대거 이주하고 있는 만큼 김포도시철도 인근 지역에 위치한 주택의 가치가 더욱 높아질 것으로 보인다”고 분석했다.
한강조망권, 생활인프라, 서울접근성 등 힘입어 아파트 수요 꾸준히 증가
부동산업계 등에 따르면 김포한강신도시는 크게 운양지구 생활권, 장기지구 생활권, 구래지구 생활권(마산동 일대 포함)생활권 등으로 구분된다. 장기지구는 실제 개발계획에 포함돼 있는 반면, 운양지구와 구래지구는 편의상 김포한강신도시를 권역별로 분리할 때 사용하는 용어다.
운양지구는 김포한강신도시 3개 권역 중에서 서울 및 일산신도시 접근성이 가장 뛰어난 곳으로 평가된다. 개발이 거의 마무리 단계에 접어든 상태로 생활편의시설도 잘 갖춰져 있다. 한강과 접해 있어 일부 단지들은 한강조망이 가능하다. 이곳은 김포한강신도시 내에서 주거선호도가 가장 높은 지역으로 알려졌다.
운양지구 바로 옆에 위치한 장기지구는 주변에 공원이 많아 쾌적한 주거환경을 자랑하는 곳이다. 운양지구와 마찬가지로 생활편의시설도 대부분 갖춰진 상태다. 구래지구(마산동 포함)는 김포한강신도시에서 가장 외곽에 위치해 있다. 김포한강신도시에서 개발이 가장 늦게 시작된 만큼 학교 등 기반시설과 생활편의시설이 아직 부족한 상태다. 아직까진 김포한강신도시 내에서 주거선호도가 가장 낮은 편이다.
아파트 시세는 지역별로 약간의 차이를 보이고 있다. 운양지구는 입지적으로 가장 우위에 있음에도 일찌감치 높은 시세가 형성된 탓에 최근에는 상승세가 주춤한 모양새다. 이 지역의 아파트 매매가는 2016년 4분기 3.3㎡당 1132만원에 달했으나 현재는 2.6% 가량 하락한 1102만원선(지난해 4분기 기준)에 매물이 나오고 있다.
이제 막 주목받기 시작한 장기지구의 경우 아파트 시세가 꾸준히 상승세를 보이고 있다. 지난해 4분기에는 처음으로 3.3㎡당 1000만원 시대를 개막했다. 2016년(4분기) 대비 7.4% 오른 가격이다. 구래지구 아파트 가격도 같은 기간 7.1% 올라 3.3㎡당 1040만원 가량의 시세가 형성돼 있다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리 |
운양지구 내 L부동산 관계자는 “운양지구의 경우 개발이 대부분 이뤄진데다가 짧은 기간 내에 가격이 급등했기 때문에 최근에는 시세가 정체된 모습을 보이고 있다”며 “상황이 이렇다 보니 향후 시세 상승 가능성이 높은 장기지구나 구래지구 등으로 수요가 몰리는 분위기다”고 설명했다.
부동산전문 리서치업체 리얼투데이 김광석 이사는 “김포한강신도시는 청약조정대상과 투기과열지구에서 모두 제외돼 있는 만큼 당분간 풍선효과가 계속 될 듯싶다”면서 “부동산시장도 실수요자 위주로 재편되면서 가성비 좋은 주택을 찾는 수요자들이 더욱 늘어날 것으로 예상된다”고 전했다.
화학성능시험장 용도 매립지의 대변신…교육특수로 급부상하며 부동산도 들썩
경기도 시흥시에 위치한 배곧신도시도 부동산 시장의 다크호스로 급부상하고 있다. 배곧신도시 부지는 화약성능시험장으로 만들어진 매립지였으나 2006년 시흥시가 매입해 개발하면서 10여년 만에 주거·교육·의료 중심지로 거듭나고 있다.
시흥배곧신도시가 주목받게 된 계기는 우리나라 최고의 석학들이 모인 서울대학교 시흥캠퍼스 개발 사업이 본격화되면서 부터다. 서울대 시흥캠퍼스 사업은 지난해 12월 첫 삽을 떴다. 이곳에는 전문대학원뿐만 아니라 연수원, 교육지원센터, 연구단지, 교직원 아파트 등이 들어서 예정이다.
서울대 캠퍼스가 들어선 이곳은 교육도시로 탈바꿈 할 것으로 기대되고 있다. 서울대가 시흥시와 함게 ‘시흥시-서울대 교육협력지원센터’ 설립협약을 체결하자 기대감은 더욱 커지는 분위기다. 협약은 서울대학교 시흥캠퍼스 예정부지 인근 배곧한울초등학교를 서울대학교 사범대학 협력학교로 지정하고 ‘스누콤(SNUComm)’ 프로그램 중 일부 프로그램을 배곧한울초등학교 학생들을 대상으로 시범 적용한다는 내용을 담고 있다.
배곧연합부동산 송경준 대표는 “초∙중∙고교의 경우 서울대와 연계한 영어, 과학 등 다양한 교육프로그램이 진행되는 것으로 알고 있다”며 “벌써부터 엠스쿨, 삼육학원, 차수학 등 대형 학원들이 속속 입점하고 있다”고 말했다. 이어 “서울대 캠퍼스 부지 안에 서울대 연계 교육혁신센터가 세워지게 되면 학부모들의 관심은 더욱 높아질 것으로 보인다”고 덧붙였다.
교통여건도 더욱 좋아질 전망이다. 시흥시는 현재 배곧신도시 광역교통개선 사업이 2020년 상반기쯤 마무리 될 것을 보고 있다. 이와 더불어 배곧신도시 입주민들의 교통불편을 해소하기 위해 5000억원을 들여 해안도로 확충, 서해안로 우회도로 신설 등 8개 사업을 추진하고 있다.
지하철 4호선도 들어설 예정이다. 오이도역이 종점인 4호선을 시흥 차량기지까지 연장하고 차량기지에서 배곧신도시와 연결하는 방식으로 사업이 추진될 계혹이다. 국토교통부는 이에 대한 접근성, 적정성, 안전성 등을 검토하고 있다.
송도국제도시와 배곧신도시를 잇는 배곧대교 개발에 대한 기대감도 높아지고 있다. 배곧대교가 완공되면 송도국제도시 생활권을 이용할 수 있어 배곧신도시 아파트값도 영향을 줄 수 있다는 게 전문가들의 견해이다. 배곧대교는 2022년 개통 예정이다.
롯데마트, 신세계프리미엄아울렛, 메가박스, CGV, 배곧아브뉴프랑센트럴 등 각종 생활인프라도 하나 둘 들어서면서 배곧신도시에 대한 관심은 날로 높아지는 추세다.
교육시설 확충, 교통발달과 생활인프라 조성 등 3박자를 고루 갖춘 덕분에 배곧신도시 집값은 상승세를 보이고 있다. 서울대 배곧캠퍼스 예정부지 남단에 위치한 ‘시흥배곧한라비발디캠퍼스2·3차 전용 84㎡(약 25평)은 지난해 분양가 대비 3500만~5000만원의 웃돈이 붙어 거래됐다.
2015년 입주한 ‘시흥배곧SK뷰’의 전용 84.5㎡(약 26평)는 2015년 7월 시세가 2억9000만원 불과했으나 지난해 12월엔 4억4500만원에 거래됐다. 2년 6개월여 만에 시세가 1억5000만원 가량 상승한 셈이다. 이곳 단지는 서해바다 조망권을 갖춘 점이 특징이다.
배곧신도시의 인근에는 목감지구, 은계지구, 장현지구 등 대규모 택지개발 및 시화MTV 등의 산업단지 조성이 예정돼 있다. 이들 산업단지의 근무인원만 25만명에 달해 배후수요가 배곧신도시로 몰릴 가능성이 크다는 게 부동산 관계자들의 설명이다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “교육을 중요시하는 대한민국의 정서를 감안하면 배곧신도시의 가치 상승은 충분히 예측해볼 수 있다”며 “거기에 도로, 철도 등의 교통망 확충과 생활편의시설도 다량 갖춰지게 되면 실수요자들의 관심은 더욱 높아질 것으로 보인다”고 말했다.
[길해성 기자 / 판단이 깊은 신문 ⓒ스카이데일리]
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