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서울 서초구 내곡동·신원동 일대 개발제한구역(이하·그린벨트) 내에 불법 용도변경 건축물이 상당수 존재하는 것으로 나타났다. 그린벨트 내 건축물은 축사 이외에는 허가가 나지 않는다는 점을 이용, 축사 용도로 허가 받아 건축물을 지어놓고 정작 다른 용도로 이용 중인 것으로 스카이데일리 현장 취재 결과 확인됐다.
그린벨트 녹지 내 무단 용도변경 건축물 다수…축사로 건축 허가 후 주택·사무실 사용
부동산업계 등에 따르면 서초구 내곡동·신원동 일대 지역은 1971년 그린벨트로 지정됐다. 현재도 마찬가지다. 현행법상 그린벨트 지역 내 건축물의 용도는 축사로 밖에 허가가 나지 않는다. 그린벨트 내 건축물의 용도 변경을 하려면 지방자치단체(이하·지자체)의 허가를 받아야 한다.
현재 내곡동·신원동 일대 지역에 자리한 건축물 대부분은 축사로 허가가 난 상태다. 그런데 이들 지역에 위치한 건축물 중 거의 전부에 가까운 건축물이 현재 다른 용도로 사용 중인 것으로 확인됐다. 대부분 창고나 사무실 용도로 사용 중이었다.
스카이데일리가 현장에서 확인한 한 건축물의 경우 건물용도는 ‘축사’로 허가가 난 상태였지만 가축을 기르는 모습을 일체 찾아보기 어려웠다. 다른 지역 건물도 대부분 마찬가지였다. 축사로 허가가 난 건축물이었지만 한 눈에 보기에도 일반 주택이나 다름없어 보이는 경우가 많았다.
한 건축물의 경우 토지용도가 그린벨트와 함께 가축사육제한 구역으로 설정돼 있는 경우도 있었다. 그럼에도 ‘축사’로 건축물 허가를 받은 것이다. 현재 해당 건축물은 가정 주택과 흡사한 모습을 띄고 있다. 심지어 건물 앞에는 캠핑카로 보이는 차량 한 대도 버젓이 주차돼 있었다.
▲ 서초구 내곡동·신원동은 1971년부터 현재까지 그린벨트로 지정돼 있다. 이곳 토지주들은 무단으로 건축물의 용도를 변경해 사용하면서도 지자체인 서초구에 오히려 토지용도를 변경해 달라고 요구하고 있다. 사진은 서울 서초구 내곡동 내 무단 용도변경 불법 건축물(위)과 해당 건축물의 허가된 용도와 토지이용계획 ⓒ스카이데일리
주목되는 사실은 무단으로 용도를 변경한 당사자들이 오히려 지자체를 상대로 민원을 제기해 토지용도 변경을 요구하고 있다는 점이다. 무단으로 바꿔서 사용한 건축물 용도에 맞게 토지용도도 변경시켜 달라는 주객전도 현상이 발생하고 있는 것이다.
무단 용도변경 알고도 냅두는 서초구, 구민에게 돌아갈 이행강제금 징수 포기
문제는 이 뿐만이 아니었다. 지자체인 서초구 역시 이들 무단 용도변경 건축물의 존재를 알고 있으면서도 이렇다 할 조치를 취하지 않고 있는 것으로 나타났다. 서초구청 측은 “무단 용도변경은 불법이지만 현실적으로 단속이 어려워 실시하고 있지 않다”는 입장이다.
이어 “수년 전부터 이곳 토지의 용도 변경을 요구하는 민원이 있었지만 그린벨트 내 용도변경은 민원만으로는 허가할 수 없으며 서울시·국토부의 업무 협조·지시가 있어야 가능하다”고 덧붙였다.
현행법에 따르면 해당 지자체는 시장·군수·구청장으로부터 허가를 받지 않거나 내용을 위반해 용도변경을 한 경우 기간을 정해 철거·폐쇄 등의 조치를 명할 수 있다. 시정명령을 받은 후 이를 이행하지 않으면 해당 건물의 시가표준액의 10%를 곱해 산정된 이행강제금을 부과할 수 있다. 해당 건물이 원상 복구될 때까지 매년 2회 이내로 부과된다.
부동산 전문가들은 합법적으로 토지 용도를 변경해 건축물의 용도를 변경할 수 있는 방법이 존재하는데도 불구하고 무단으로 건축물 용도를 변경하는 것은 소유주들의 이기심이나 다름없다고 견해를 내놓고 있다. 토지용도 변경 시 부과되는 기부체납을 피하기 위해 무단으로 건축물 용도를 변경하고 지자체에 지속적인 압박을 가하고 있다는 지적이다.
최근 개정된 개발제한구역법 제4조의2에 따르면 그린벨트 내 축사 등 동·식물 관련 시설이 밀집된 훼손지는 정비 사업에 대상이 될 수 있다. 훼손 사유지의 소유자는 정비사업 구역 면적의 30% 이상을 공원·녹지 등으로 조성해 공원관리청에 기부채납 하면 용도변경이 가능하다.
훼손지 일부를 공원·녹지 등으로 복구하는 대신 창고·축사 등 불법 건축물을 양성화시켜 관리를 쉽게 하고 세수를 늘리려는 조치다. 앞서 국토교통부는 훼손지 내 불법 건축물을 사용하고 있는 주민들의 자진 신고를 받아 이를 이행하려 했으나 지난 2년이 지나도록 단 한 건의 신고도 접수되지 않았다.
국토교통부 녹색도시과 관계자는 “그린벨트 용도 변경은 현재 산재된 불법 용도로 사용 중인 축사·작물재배지 등의 30% 이상을 공공 기부채납 형태로 내고 70% 이하를 창고로 사용하겠다는 도시개발신청서를 제출하면 시 도시계획위원회가 심의 후 인가를 내는 방식으로 이뤄진다”고 설명했다.
한편, 현재 서울은 선진국 주요 도시에 비해 녹지가 상당히 부족한 상황이다. 부동산업계 등에 따르면 서울 전체 녹지 면적은 458만6198㎡ 가량(2016년 기준)이다. 서울시 인구를 1000만명으로 가정했을 때 1인 당 0.458㎡의 녹지를 나눠 쓰고 있는 셈이다. 센트럴파크 등이 자리해 쾌적한 자연환경을 자랑하는 뉴욕 멘헤튼의 경우 1인 당 녹지사용 면적이 2.09㎡에 달한다.
[남승진 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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