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정부는 지난해 6월 19일 첫 부동산 관련 정책을 발표한 이후 지금까지 크게는 다섯 차례, 작게는 15차례 대책을 내놓았다. 가장 최근에도 2번에 걸친 부동산 대책을 내놓았다. 지난 9월 13일과 21일 발표한 부동산대책이다.
이 가운데 21일 발표한 부동산 대책은 관심이 특히 남달랐다. 그동안 수요 억제에 초점을 둔 규제 일변도의 정책 방향과 정반대의 대책을 내놨기 때문이다. 정부는 수도권 주변에 신도시를 추가로 건설하겠다는 공급 중심의 대책을 내놨다. 이른바 ‘3기 신도시’ 건설 계획이다.
오늘(19일) 정부가 3기 신도시에 대한 구체적인 청사진을 제시하면서 관심은 더욱 커지는 분위기다. 부동산 업계 안팎에서는 3기 신도시 건설에 따른 파급효과에 대해 다양한 견해가 제시되고 있다. 특히 부정적인 반응을 보이는 이들이 적지 않아 그 배경에 귀추가 주목되고 있다.
남양주 진접, 하남시 천현, 인천 계양, 과천 과천 등 3기 신도시 4곳 선정
부동산업계 등에 따르면 국토부는 남양주 진접(1134만㎡)과 하남시 천현동(649만㎡), 인천 계양구(335만㎡), 과천시 과천동(155만㎡) 일원을 3기 신도시로 선정했다. 4곳의 3기 신도시 외에 100만㎡ 6곳, 10만㎡이하 31곳을 선정해 15만 5000가구를 공급할 예정이다.
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국토부의 3기 신도시 선정에 대해 남궁명식 공공주택추진단 사무관은 “3기 신도시는 1기 신도시와 달리 도시 자체적으로 자급자족이 가능한 곳을 신도시로 선정했으며 교통이나 문화시설 확충에 중점을 두었다”고 밝혔다.
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| ▲크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=박희라] ⓒ스카이데일리 |
3기 신도시 예정지가 발표된 후 부동산업계는 물론 일반 국민들 역시 해당 지역에 높은 관심을 보이고 있다. 발표 이후 해당 지역의 이름이 포털사이트 실시간 검색어 랭킹 상위권에 오랜 기간 머무르는 모습이 이를 방증했다.
하지만 일각에서는 회의적인 반응도 흘러나오고 있다. 앞으로 해결 과제가 산적해 있기 때문이다. 무엇보다 3기 신도시 선정으로 인한 후폭풍을 우려하는 목소리가 적지 않아 주목된다. 신도시 선정에 반발하는 지역주민들과 1·2기 신도시 주민들의 반발 등이 대표적이다.
다수의 부동산 전문가들은 ‘3기 신도시가 제대로 역할을 할 수 있는가’에 대한 의구심부터 해소할 필요가 있다고 조언한다. 신도시가 조성된다고해서 서울의 주택부족, 높은집값 등의 문제가 해결되는 것이 아니기 때문이다. 신도시가 제대로 역할을 하기 위해선 그만큼의 시간이 필요하는 설명이다. 통상적으로 신도시가 제 역할을 하기 위해선 5~6년 정도의 시간이 필요하다는 게 부동산업계의 중론이다.
교통망 확충도 해결해야 할 숙제로 지목된다. 교통망 확충은 신도시의 성패를 좌우하는 요인으로 꼽힐 정도로 중요하게 여겨진다. 앞서 1·2기 신도시의 경우 서울에서 거리가 먼데도 교통망이 제대로 갖춰지지 않다보니 교통 불편을 호소하는 목소리가 끊이지 않았다. 출·퇴근 시간대 교통대란은 거의 일상 생활화되기도 했다.
국토부는 3기 신도시의 교통 혁신을 주장하며 GTX와 경의중앙선 연장, 도로 확장, BRT(간선급행버스체계) 등을 대안으로 제시했다. GTX는 서울과의 물리적 거리를 단축하는 효과를 기대할 수 있다고 부연했다. 하지만 3기 신도시 교통망 확충 계획의 핵심인 GTX는 아직 착공 전이거나 예비타당성조사 수준에 그치고 있다. GTX가 완공되기까지는 5년 이상의 시간이 필요하다.
현재 GTX A노선은 2023년 말, C노선은 2025년 완공을 목표로 하고 있다. 이마저도 중간에 아무런 문제없이 계획대로 진행된다는 전제 하에서 가능한 일이다. 이번 신도시 계획과 가장 연관이 높은 GTX B노선(송동~마석)은 이제 예비타당성조사 면제 신청을 한 상태다.
권대중 교수는 “1기 신도시인 일산을 봐도 알 수 있지만 원흥이나 삼송, DMC 등 주변 지역에 아파트들이 들어서면서 아침이면 3호선이나 경의선은 지옥철이 되고 있다”며 “교통망 확충이 어렵다면 3기 신도시는 자족도시가 아니라 폐쇄도시로 전락할 수 있다”라고 밝혔다.
“대규모 개발로 인한 자금 유입 예상…부동산 시장 과열 가능성 적지 않아”
3기 신도시 개발은 안정기를 맞고 있는 부동산 시장을 자극하는 뇌관이 될 수도 있다는 경고의 목소리도 나온다. 3기 신도시 개발 과정에서 토지보상금을 비롯해 막대한 돈이 풀리기 때문이다. 결국 이 돈은 다시 부동산으로 유입되게 되고 이는 안정 상태를 보이고 있는 부동산 시장에 불을 지피는 결과를 초래할 수 있다는 게 전문가들의 견해다.
상황이 이렇다 보니 일부 전문가들은 굳이 지금 신도시 추가 건설이 필요한지에 대해 점검해볼 필요가 있다고 조언한다. 신도시 대신 재건축 규제 해제 등 공급을 늘리는 방안은 얼마든지 많다는 이유에서다. 신도시 건설로 인한 자금이 부동산에 유입돼 시장의 혼란을 불러일으키기 보다는 재건축과 재개발을 늘리고 중소 규모의 택지를 개발해 실수유자들을 위한 주택을 만드는 것이 더 좋은 대안이 될 수 있다는 설명이다.
심형석 성결대학교 교수는 “신도시라는 것이 단 번에 이루어지는 것도 아니고 자족기능의 도시를 만든다는 것이 쉽지 않은 만큼 신도시 건설이 추후 그만큼의 효과가 있을지는 의구심이 생긴다”고 밝혔다. 이어 “현재 집값이 하향곡선을 그리는 만큼 5~6년 후에는 신도시가 없어도 집값이 안정될 수도 있다”라고 설명했다.
직방의 함영진 랩장은 “현재 시점에선 자족형 도시를 조성하기보다는 인근의 인근도시와 연계성을 확보해 주변의 시설이나 학군들을 이용할 수 있게 해주는 게 중요하다”며 “신도시는 어디나 마찬가지지만 베드타운이 되지 않도록 만드는 것이 더 중요하다”고 강조했다.
[이철규 기자 / 판단이 깊은 신문 ⓒ스카이데일리]
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