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[이슈포커스]-전국 주요도시 부동산 양극화(上-부산·대구)

부산 해운대, 대구 수성 ‘지방의 강남’ 울타리 높아졌다

정부 규제에 지방 부동산 침체…갈 곳 잃은 투자금 지역 내 부촌 몰려

강주현기자(jhkang@skyedaily.com)

기사입력 2019-11-18 00:07:20

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문재인 정부 부동산 정책의 후폭풍이 날로 거세지고 있다. 출범 초기부터 전국 부동산 가격을 안정화시키겠다는 명분을 앞세워 고강도의 규제책을 쏟아냈지만 안정은커녕 오히려 혼란만 가중되고 있다. 시장경제 원리에 역행한 과도한 개입의 결과로 분석된다. 특히 인기 지역의 부동산 시세는 천정부지로 치솟고 있는 반면 비인기 지역은 규제 여파로 하락세를 보이는 양극화 현상이 점차 심화되는 모습이다. 최초 수도권과 지방으로 갈렸던 양극화 현상이 한 지역 내에서도 나타나고 있다. 강남·비강남 등 서울에서만 보였던 지역 내 양극화 현상이 지방 주요 도시에서도 속속 포착되고 있다. 부동산 시장의 양극화 현상, 그 중에서도 한 지역 내에서의 양극화 현상은 상대적 박탈감을 안겨 국민들 간의 대립을 초래한다는 점에서 상당히 심각한 문제로 지목된다. 정부 규제의 여파로 집값이 하락해 상대적 박탈감을 느끼는 국민 대부분이 서민들이라는 점에서 문재인정부의 부자규제로 인해 오히려 서민들의 피해만 가중되고 있다는 지적도 나온다. 스카이데일리가 금주 이슈포커스 주제로 ‘전국 부동산 양극화’를 선정하고 부산·대구·광주·대전·천안·전주 지역 부동산 시장을 찾아 양극화 현상과 이에 대한 현장의 목소리 등을 세 편에 걸쳐 보도한다.

▲ 문재인 정부의 규제일변도 부동산 정책의 부작용이 심화되고 있다. 특히 수도권과 지방 간에 나타나던 양극화 현상이 한 지역 내에서도 발견되고 있다. 그럼에도 정부의 정책 기조에 변화의 모습이 보이지 않아 앞으로 상황은 더욱 심각해질 것이라는 전망이 주를 이루고 있다. 사진은 부산 해운대구 전경 ⓒ스카이데일리
 
▲ ⓒ스카이데일리
[특별취재팀=이철규 부장|강주현·이유진·정동현 기자]문재인정부 부동산 정책의 부작용이 날로 심화되고 있다. 그 중 대표적인 것이 인기 지역의 부동산 시세는 천정부지로 치솟고 있는 반면 비인기 지역은 규제 여파로 하락세를 보이는 양극화 현상이다. 수도권과 지방으로 갈렸던 양극화 현상이 한 지역 내에서도 나타나고 있다. 양극화 현상으로 인한 피해는 고스란히 해당 지역민들에게 돌아가는 모습이다.
 
부산광역시의 경우 최근 정부가 동래구, 수영구, 해운대구 등을 조정지역대상에서 해제했다. 조정지역대상에서 해제된 직후 동부산권 일대 부동산에 폭발적인 관심이 쏠렸다. 매물이 빠른 속도로 팔려나가는 와중에 집주인들은 매물을 거둬들이고 있다. 높은 값에 물건을 판매하기 위함이다.
 
반면 동부산권 외 부산 지역 부동산은 여전히 저조한 관심 속에 가격이 떨어지고 있다. 이미 동부산권과 그 외 지역간의 격차가 벌어진 가운데 이번 정부의 조치는 그 폭을 넓힐 것이란 게 부동산 업계의 전반적인 시선이다.
 
대구광역시 역시 지역 내 양극화 현상이 심화되고 있다. 대구의 부촌으로 평가되는 수성구는 타 지역과의 부동산 가격이 크게 벌어진 상태다. 정부 규제 여파로 수성구 외에 타 지역의 시세가 하락세를 면치 못하고 있다. 대구 지역의 부동산 양극화 현상은 앞으로 더욱 심화될 것으로 보인다는 게 부동산 관계자들의 중론이다.
 
오락가락 정책으로 시장 혼란 부추기는 정부…같은 부산 내에서 천당·지옥 구별 명확
 
부산은 지난 10년 여간 해운대구 등 동부산권을 중심으로 전국에서 가장 가파른 부동산 가격 상승세를 기록했던 지역이다. 문재인정부는 출범 직후인 2017년 6월 부산의 주요 구들을 조정대상지역으로 지정했다. 조정대상지역이 되면 부동산 거래를 위한 대출이 까다로워지고 세금부담이 늘어나 일반적으로 거래량이 줄어든다.
 
크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=박현정] ⓒ스카이데일리
 
조정대상지역이 된 이후 부산의 부동산 시장은 침체된 모습을 보였다. 한국감정원에 따르면 부산의 종합주택유형 매매가격지수는 지난해 11월 98.7에서 올해 10월 96.7로 떨어졌다. 해당 지수는 2017년 11월을 기준월(100)로 잡는다. 100보다 높으면 기준월보다 가격이 상승한 것을 의미하고 떨어졌으면 그 반대다.
 
같은 기간 동래구, 수영구, 해운대구의 매매가격지수도 각각 99.1, 99.8, 97.1에서 96.6, 98.7, 94.1 등으로 떨어졌다. 결국 정부는 해당 지역들을 조정대상지역에서 해제했다. 지난 6일 국토교통부는 주거정책심의위원회 심의·의결을 통해 부산광역시 동래구, 수영구, 해운대구 전 지역을 조정대상지역에서 해제하기로 결정했다. 이 소식이 알려진 직후 부산광역시는 전국서 가장 뜨거운 관심을 받는 부동산 시장으로 자리매김했다.
 
‘마린시티’가 자리한 해운대구 우동을 중심으로 부동산 문의전화가 폭주했고 매물을 내놓았던 집주인들은 슬그머니 판매의사를 철회하는 추세다. 부산 마린시티 소재 J공인중개사 관계자는 “조정대상지역에서 해제된다는 소식이 들리자마자 마린시티 부동산을 찾는 문의전화가 폭주했고 새벽까지 전화가 울려댔다”며 “거래가 성사되고 내놓았던 매물을 다시 집어넣는 집주인도 있어 매물이 점차 사라지고 있는 상황이다”고 밝혔다.
 
L공인중개사 관계자는 “최근까지의 시세 추이를 살펴보면 두산위브더제니스, 해운대아이파크 등 마린시티 명물 아파트들조차 보합세를 유지하기도 버거웠지만 이제는 상황이 변했다”며 “과거처럼 드라마틱하게 가격이 상승할 것이라고 예단하기는 어렵지만 가격은 분명 뛰어오를 것이다”고 설명했다. 이어 “거주용이든 투자용이든 이곳 주택을 구입하고자 하는 사람이라면 한시라도 빨리 집을 구매하는 편이 여러 가지로 유리할 것이다”고 귀띔했다.
 
부동산업계 안팎에선 정부의 결정 번복으로 해당 지역 부동산이 다시 되살아나곤 있지만 부산 지역 전체로 봤을 땐 부작용이 나타날 가능성이 크다는 전망이 나오고 있다. 해운대구, 수영구 등 주요 구들의 가격상승 가능성은 높아진 반면 나머지 지역들은 여전히 침체된 모습을 보이고 있어 양극화 현상이 심화될 것이라는 지적이다.
 
▲ 실수요자와 투자자 등으로부터 높은 관심을 받았던 해운대구 부동산은 이번 조정지역대상 해제 조치로 다시 한 번 열기가 과열될 것으로 관측된다. 자연스레 타 지역과의 격차가 더욱 벌어질 것으로 전망된다. 사진은 부산 해운대구 소재 해운대두산위브더제니스(왼쪽)와 해운대엘시티더샵 ⓒ스카이데일리
 
현재 부산일대 부동산 가격은 지역별로 차이가 벌어진 상태다. 한국감정원에 따르면 지난해 11월 기준 해운대의 3.3㎡(1평)당 아파트 평균매매가격은 약 1429만원이다. 수영구의 경우 1561만원으로 조사됐다. 같은 시기 북구, 강서구, 사하구 등 서부산권의 3.3㎡ 당 아파트 평균매매가격은 983만원에 불과하다. 서부산권의 평균매매가격은 부산 전체 3.3㎡당 평균매매가격인 1155만원에도 한참 못 미친다.
 
올해 역시 상황은 나아지지 않았다. 지난달 기준 3.3㎡당 아파트 평균매매 가격은 해운대구 1363만원, 수영구 1558만원, 서부산권 947만원 등이었다. 전반적으로 가격이 하락한 가운데 격차는 유지됐다. 서부산권의 평균매매가는 여전히 부산 전체 평균매매가격인 1129만원에 못 미치고 있다.
 
전문가들은 정부의 조정지역대상 해제 조치로 부산 내에서의 부동산 양극화 현상이 더욱 심화될 것이라고 경고한다. 과거 실수요자와 외부 투자자들이 몰려 열기가 과열됐던 해운대구, 수영구 등 주요 지역이 조정지역대상에서 해제되며 다시 과열 조짐을 보이는데 반해 타 지역은 이렇다 할 움직임이 없기 때문이다.
 
정해교 한국공인중개사협회 부산지부 사무국장은 “해운대구, 그 중에서도 마린시티와 우동 지역 등은 실수요자와 투자목적을 가진 외부인들로부터 많은 관심을 받는 곳이다”며 “투자자들이 몰리며 조정지역대상으로 지정됐지만 최근 해제되면서 다시 매수열기가 몰린다는 소식이 들리고 있다”고 설명했다.
 
이어 “현재 부산 부동산은 지역별로 양극화가 있는 상태인데 이번 조치로 양극화가 심화될 가능성이 있다”며 “해운대구 등 지역의 부동산은 관심이 몰리며 가격이 상승할 가능성이 높지만 타 지역은 경기침체와 정부 규제가 맞물려 상승 가능성이 없다시피 하기 때문이다”고 덧붙였다.
 
3.3㎡당 수성구는 3000만원, 북구·서구는 1000만원…규제가 부른 양극화 참사
 
▲ 대구광역시는 수성구와 나머지 지역들의 부동산 가격 격차가 크게 벌어진 상태다. 정부의 과도한 규제가 불러온 참사라는 게 부동산업계 안팎의 중론이다. 사진은 대구광역시 시내 전경 ⓒ스카이데일리
 
대구광역시 부동산 시장 역시 지역별로 운명이 갈리고 있다. 수성구 부동산은 높은 가격대를 형성하고 상승여지도 어느 정도 남아있는 반면 타 지역 부동산은 보합세도 유지하기 힘든 상황이다.
 
한국감정원에 따르면 지난 10월 기준 대구 아파트 평균매매가격은 3.3㎡당 1181만원 수준이다. 수성구 내 아파트의 평당 평균가는 1726만원에 달했다. 수성구는 관공서와 방송국, 병원 등이 집중돼 있어 ‘대구의 강남’이라 불린다. 학군이나 교육열 또한 강남과 맞먹는다는 평가를 받는다.
 
수성구 내 고급 아파트로는 태왕아너스, 두산위브더제니스, 대우트럼프월드, 수성SK리더스뷰 등이 꼽힌다. 수성구 소재 부동산 관계자들에 따르면 이들 아파트들은 평당 가격이 3000만원 안팎에 형성돼 있다. 60평대 매물은 20억원 이상의 시세가 형성돼 있다. 서울 부동산 수준에 근접한 셈이다.
 
크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=박현정] ⓒ스카이데일리
 
반면 지난 10월 기준 대구 시내 구별 아파트 평균 매매가 가격은 3.3㎡당 서구 1000만원, 남구 1007만원, 북구 1036만원 등이었다. 수성구 평균은 물론 대구 전체 평균에도 못 미치는 수준이다. 여기에 현재 대구 부동산 시장이 활기를 잃은 점과 인구가 지속적으로 줄고 있는 상황 등이 맞물려 해당 지역들의 아파트 가격과 수성구 아파트 가격 간의 격차는 더욱 커질 것으로 전망된다.
 
수성구 소재 C공인중개사 관계자는 “수성구 일대 아파트 가격은 비교적 구매력 있는 고객들의 수요가 몰려 높은 가격대를 형성하고 있는 상태다”며 “투자용으로도 가치가 있는 것으로 평가받기 때문에 시세가 꾸준히 상승하고 있다”고 말했다.
 
이어 “대구 내에서 시세 상승이 담보된 지역이 수성구 외엔 마땅히 없기 때문에 서울에서 내려온 고객들도 이곳을 많이 찾는다”며 “반면 수성구 외 다른 지역은 수요와 가격이 빠지고 있어 투자 수요가 거의 없다시피 하다”고 설명했다.
 
다수의 전문가들과 대구 소재 공인중개사 관계자들은 정부의 과도한 규제가 극심한 양극화를 부추겼다고 입을 모은다. 정부의 과도한 규제로 부동산 시장의 전반적인 침체가 장기화되다 보니 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중의 자금들이 특정 지역으로만 몰리게 됐다는 지적이다.
 
대구 소재 한 부동산 관계자는 “대구서 수성구는 깔끔하고 발전된 지역으로 평가받는 반면 서구, 북구 등은 낡고 오래된 지역으로 평가돼 부동산 시장에서도 온도차를 확인할 수 있다”며 “대구 인구가 지속적으로 줄고 있어 주택 수요가 줄어들고 있어 수성구 외 지역의 아파트 가격은 지금 수준을 유지하기도 힘들 것으로 평가된다”고 전했다.
 
이어 “정부의 과도한 규제로 인해 앞으로 수성구와 타 지역의 온도차는 더욱 커질 것으로 보인다”며 “개발 등 부동산 시세상승을 부추길만한 호재가 전부 막혀 있다 보니 지금과 같은 상황이 벌어진 것이다”고 평가했다.
 
▲ 대구 수성구 소재 아파트들은 평당 3000만원 안팎의 가격대를 형성하며 서울과 비슷한 수준을 유지하고 있다. 구매력 있는 고객들이 수성구에 집중되며 가격도 상승세를 그리고 있다. 나머지 지역들의 부동산 시장이 침체된 것과 대조적이다. 사진은 위부터 시계방향으로 대구 수성구 소재 대우트럼프월드, 수성SK리더스뷰, 태왕아너스 ⓒ스카이데일리
 
홍상수 코리아와이드터미널 개발팀장(부동산학 박사)은 “과거부터 대구 부동산 시장서 각광받는 지역은 수성구였다”며 “수성구는 각종 관공서, 방송국 등이 몰려있고 학군도 좋기 때문에 의사, 교수, 법조인 등 자금력이 있는 사람들이 몰려 다른 구들에 비해 높은 가격대를 형성하고 있다”고 설명했다.
 
이어 “최근엔 달서구가 교통여건이 좋아지고 테크노폴리스 등 개발호재가 겹치면서 주변 인구가 유입돼 인기가 상승하고 가격도 상승하고 있는 상태다”며 “그러나 별다른 호재가 없는 북구, 서구 등의 부동산 시장은 침체됐고 대구 내에서도 부동산 가격이 벌어지는 결과로 이어졌다”고 밝혔다.
 
홍 팀장은 “양극화를 해소하기 위해선 수성구, 달서구 외 지역에도 개발호재가 발생하거나 교통, 교육 여건 등이 나아지는 변화가 필요해 보인다”며 “대구 인구가 전반적으로 줄어드는 점도 부동산 가격 하락의 원인 중 하나로 꼽히는 만큼 인구를 유입시키기 위한 대형 프로젝트 등도 필요하다고 본다”고 조언했다.
 
[강주현 기자 / 시각이 다른 신문 ⓒ스카이데일리]

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