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글로벌 금융위기 여파로 상권경기가 직격탄을 맞고 있다. 상권변화의 바로미터인 SKY 지역의 상권도 다르지 않다. SKY 상권을 근접 취재해 상권경기 동향을 실측해 보고자 한다. 소위 ‘대박집’들이 있는 지역을 중심으로 SKY 상권의 경기실태를 살펴보고, SKY 지역의 뜨는 업종과 지는 업종을 주요 상권별로 분석함으로써 크게는 거시경제의 흐름을 예단하면서 작게는 서민경제의 예측 가능성에 대해 살펴보고자 한다. 
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① SKY 상권의 ‘맑음과 흐림’
② 대박집 성공 노하우 ‘이유 있다’
③ SKY 상권별 추천 업종
뜨는 업종 vs 지는 업종
국내 서비스 자영업 경기가 금융위기를 기점으로 큰 변화를 보이고 있다.
KB금융지주 경영연구소(소장 양원근)가 전국 서비스업 개인사업체 183만 개를 대상으로 한 KB카드 가맹점의 매출자료 ‘2010년 4분기 서비스 자영업 경기동향 분석’보고서를 살펴보자.
보고서는 KB카드 가맹점의 평균매출액 성장률과 가맹점수 증가율을 기준으로 △성장업종 △경쟁심화 업종 △침체 업종 △집중화 업종 등으로 분류했다.
그 결과 ▲커피전문점 ▲제과점/아이스크림점 ▲편의점 ▲산후조리원 ▲예체능계 학원 등의 업종은 가맹점 평균매출액과 가맹점수가 동반 상승하는 ‘성장 업종’으로 나타났다.
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반면에 ▲외국어학원 ▲골프연습장 ▲컴퓨터기기점 ▲자전거판매점 등은 가맹점수는 더욱 확대되고 있는 반면 평균매출액은 감소하고 있어 업종내 경쟁이 심화되고 있는 ‘경쟁심화 업종’으로 나타났다.
또한 ▲한약방 ▲정보통신기기(휴대폰 판매점 포함) ▲화원 등은 평균매출액 및 가맹점수가 동반 감소하고 있어 ‘침체 업종’으로 구분되었다.
그리고 ▲일반· 치과· 한방병원 ▲선물의 집 ▲주류 판매점 ▲귀금속점 등은 가맹점수는 감소하고 있지만 가맹점당 평균매출액은 증가하고 있어 ‘집중화 업종’으로 나타났다.
그렇다면 예비 창업자들은 과연 어떤 업종을 골라야 할까? 어디에 점포를 얻어야 유리할까?
예비 창업자들은 고민이 많다. 이럴 때 도움을 받을 수 있는 사이트가 있다. 바로 중소기업청(청장 김동선)이 운영하는 ‘상권 정보 시스템(http://sg.smba.go.kr)’이다. 기본적인 상권분석이 가능하다.
예를 들어 방배역 인근에서 갈비 전문점을 창업하고자 한다면 검색창에서 ‘서울>서초구>방배동’을 클릭한 후 상권을 원형과 다각형의 형태로 그리는 작업을 하면 된다.
다음에 원하는 업종을 클릭하면 ▲선택업종 ▲경쟁업소 ▲다른 업종 ▲인구분석 ▲지역분석 ▲커뮤니티 등에 대한 정보를 얻을 수 있다.
또 ‘상권조사 보고서’를 클릭하면 주요 1,500대 상권에 대한 리서치 결과가 수록돼 있다. 예를 들어 ‘서울시>강남구’를 입력하면 강남역, 역삼역, 논현역 등이 상권으로 목록에 나타난다. 이중에서 원하는 지역을 클릭하면 ▲유동인구 현황 ▲점포임대 시세 등의 자료들을 볼 수 있다.
강남구 역삼1동, ‘유동인구 국내 최고’
전국에서 유동 인구가 가장 많은 동(洞)은 어디일까?
최근의 정부기관 조사에 의하면 정답은 인천광역시 중구 영종동이다. 인천공항이 있는 곳으로 하루 유동인구는 485만 788명이다. 그렇다면 2위 지역은? 바로 강남구 역삼1동이다. 지하철 2호선 강남역 일대다.
그러나 인천공항은 상권으로서 의미가 없는 지역이다. 때문에 역삼1동이 국내에서 가장 번화한 곳이라고 볼 수 있다. 강남구 삼성1동은 9위를 차지했다.
커피 전문점이 가장 많은 지역은 어디일까? 1위는 서울시 마포구 서교동이다. 흔히 홍대 입구라고 불리는 곳이다. 100개나 되는 커피점이 있다. 그 다음은 서울시 종로구 종로1, 2, 3, 4가동(99개)이며, 3위는 서울시 강남구 역삼1동(86개)이다.
미용실이 많은 지역은? 서울시 강남구 압구정동이 3위이며, 청담동이 4위로 꼽힌다.
부동산 중개업소가 가장 많은 지역은? 경기도 성남시 분당구 정자1동이다. 163개다. 2위는 충남 천안시 서북구 부성동으로 150개, 3위는 서울시 강남구 역삼1동과 충남 당진군 당진읍이다. 부동산 투자 유망 지역으로 가장 ‘핫(Hot)’한 곳이 어디인지 보여주는 결과다.
서초구 상권(방배역)
◇ 유동인구와 거주민, 동시 겨냥한 상권
상가뉴스레이다 선종필 대표는 “방배역 상권은 역세권이면서도 유동인구 보다 배후 소비세력에 더 의존하는 상권이다”라며 “방배역에서 3번 출구 방림시장 쪽 도로변과 4번 출구 방배로 지역을 방배동 상권이라 볼 수 있다.
방배로 상권은 활성화가 잘 되어있다. 그런데 아파트단지 주변은 전형적인 주거형 상권의 모습을 보인다”고 설명한다.
이 상권에서는 상문고, 서울고, 백석예술대학, 기독교 신학대학원 등 학생층 소비인구를 무시할 수 없다. 때문에 주변에 병원, 약국, 학원, 패스트푸드, 금융기관이 많은 것이 특징이다.
상가정보연구소 박대원 소장은 “한강 이남 지역을 동서로 잇는 남부 순환도로가 연결되어 있어 강남으로의 접근이 용이하다. 효령로, 지하철 2호선 등 교통 인프라 측면에서 상당한 요건을 갖춰 소득수준이 높은 배후세대를 형성하고 있다. 수많은 교육시설들과 예술의 전당을 비롯한 백석예술대학 등이 인접해 교육 및 문화예술 관련 종사자들이 많이 상주하고 있다”고 지적한다.
그런데? 지하철 2호선으로 연결되는 강남역 상권이면서도 이용객이나 주변 유동에 있어서는 여타 상권에 비해 떨어지는 이유는 무엇일까?
점포라인 김창환 대표는 “여러 가지로 해석 할 수 있겠지만 백화점이나 영화관 등 대형 접객시설이 전무하다는 점과 주변으로 사당과 남부터미널, 서초 등 주변 대형 역세권 상권이 있어 지하철 인구가 분산된다는 점이다”라고 설명한다.
그럼에도 상권내 주요 업종 매장들의 매출수준은 유명 상권 못지않다. 상권을 지탱하는 배후 소비층이 유동인구 분산에 대한 소비인구 유출을 크게 보완하고 있는 것이다.
낮과 밤 시간대 상황을 예로 들어보자.
낮은 주로 학생층과 샐러리맨들의 움직임이 눈에 띄게 활발하다. 3번 출구의 오름재1길 먹자골목과 (구)방림시장을 중심으로 근린 생활업종과 음식점이 대표적으로 활기를 띄는 곳이다.
출구 앞에 위치한 맥도널드와 파리바게트 그리고 4번 출구 앞의 스타벅스나 엔젤리너스 커피는 샐러리맨들을 비롯해 주부들과 학생들의 약속 장소로 유명하다.
저녁이 되면 퇴근길 샐러리맨과 학교에서 하교하는 학생층이 늘어나면서 전형적인 역세상권의 모습을 띈다. 유동인구가 가장 많은 3번 출구에서 내방역 방면에 위치한 방배로 대로변과 대우, 삼호, 경남, 신동아, 임광 등 아파트단지로 향하는 1~2번 출구 쪽으로 인구가 집중된다.
방배로 대로변은 상권내에서 가장 높은 임차시세를 보이고 있는 곳이다. 대로변 양쪽으로 다양한 프랜차이즈 업종들이 위치해 있다. 이밖에도 약국, 이동통신, 은행, 증권사 등이 1층에 입점해 있다.
방배동 먹자골목으로 더 유명한 오름재길은 주로 고기집, 횟집, 대형호프집, 오뎅바와 같은 소비업종 위주로 임차가 맞춰져 있다. 주변 오피스와 배후 세대를 겨냥한 업종들이다.
놀부 부대찌개, 새마을 식당 등 유명 음식 프랜차이즈 매장을 비롯해 일반 영세점들까지 퇴근길 유동인구의 발걸음을 잡으려는 움직임이 치열하다.
◇ 저가 전략과 박리다매식 영업, 지양(止揚) 필요
한국창업부동산정보원 권강수 대표는 “방배역 상권은 서초구의 대표상권 중의 하나다. 역세상권의 장점과 배후 소비세대를 보유한 장점을 고루 갖춘 내실 있는 상권이다. 업종에 상관없이 매장규모가 일반적인 수준보다 다소 넓은 것이 유리하다”고 말한다.
창업보육센터의 한 관계자는 “서초구의 카페 골목 리뉴얼과 함께 더욱 주목 받는 상권으로 발돋움 할 수 있는 계기를 마련하였다. 웬만한 경기 여파에도 견뎌낼 수 있는 몇 안 되는 탄탄한 상권중 하나다”라고 설명한다.
저가 전략이나 박리다매식 영업보다 품질과 시설투자, 질 높은 서비스를 통해 매출을 신장시킬 가능성이 높다는 지적이다. 또한 샐러리맨과 학생층을 겨냥한 업종뿐만 아니라 주변지역 거주민들을 대상으로 할 수 있는 업종에 대한 수요가 꾸준한 편이라는 것을 잊지 말라는 충고다.
때문에 매장의 규모 또한 다소 넓은 것이 유리하다. 주변에 대형 PC방과 노래방 등이 없다는 점은 업종 선택을 하기 어려울 경우 바람직한 발상이다. 또, 유기농 웰빙 농·수산물 전문점, 애견센터, 디자인소품 전문매장 등 배후 세력의 소비성향과 소비특징에 맞는 맞춤형 창업을 하면 성공할 가능성이 크다.
강남구 상권(강남역)
◇ 상권의 저력, ‘막대한 유동인구’
강남역 상권의 저력은 막대한 유동인구에서 나온다. 강남역에서 승하차하는 이가 하루 평균 21만명(강남구청 추산)에 달한다. 강남역 지하상가에만 200여 개 업체가 성업 중이다.
㈜강남역지하쇼핑센터 김진원 대표는 “20여 년 전 처음 상가가 문을 열었을 땐 권리금 같은 건 상상도 할 수 없을 만큼 상권이 약했다. 지금은 서울시내 지하상가 중 드물게 장사가 되는 곳이다”라며 “주말 유동인구는 35만~40만 명에 달한다”고 말한다.
주요 패션 브랜드도 높은 임대료 부담에도 불구하고 강남대로 양편에 앞 다퉈 매장을 내고 있다. 강남역처럼 구매력 있는 20~30대 젊은 소비자가 한꺼번에 몰리는 지역이 드물기 때문이다.
상가정보연구소 박대원 소장은 “LG패션은 지난해 11월 강남대로 주변에 660㎡(200평) 규모의 매장을 냈다. 임대료가 다소 부담스러웠다고는 하지만 강남역 매장은 브랜드를 널리 알리는 역할을 하고 있다. 유동인구도 워낙 많아 손익분기점을 맞추는 데 어려움이 없는 것으로 알고 있다”고 설명한다.
‘전국의 대표적인 노른자위 상권’이라 불리는 이곳은 유동인구가 많고 구매력과 소비수준이 높아 커피전문점·주류 업종의 평균매출이 서울시 평균에 비해 월등히 높다. 그러나 유행에 민감하고 새로 오픈하는 경쟁점포가 많아 똑똑한 마케팅 전략이 필요하다.
이에 대해 점포라인 김창환 대표는 “안정적으로 점포를 길게 운영하려는 전략보다 단기간 내에 실적을 올릴 수 있는 마케팅 전략이 유리하다”고 조언한다.
상권의 특성상 소득과 소비수준이 높은 고객이 많이 유입되기 때문에 고급화된 메뉴를 개발하는 것이 유리하다. 예를 들어 벨기에 와플, 고급 아이스크림 등 부가적인 고가의 메뉴를 특성화시키는 것이 좋다.
한국창업부동산정보원 권강수 대표는 “가까운 지역상권 마케팅 활동도 중요하지만 강남의 경우 여타 지역에서 유입되는 고객이 70% 이상이다. SNS(Social Networking Service)를 이용한 마케팅, 쿠폰 이벤트 등 대외적인 홍보활동을 전개하는 것이 효과적이다”라고 설명한다.
그렇다면 어떤 업종이 좋을까?
매출성장률이 기대되는 업종은 도시락 전문점, 수산물 전문 음식점, 바비큐 전문점 순서로 나타나고 있다.
점포수는 스포츠 마사지, 신발, 남성의류 순서로 증가율이 높다. 비슷한 디저트 업종 중에서 선택한다면 아이스크림, 전통찻집 등이 좋다. 주류업에서는 평균매출이 좋은 꼬치구이 전문점, 닭·오리요리점 등이 추천 업종이다.
사정이 이렇다보니 상권의 핵심인 강남대로 길 양편은 유명 의류브랜드나 커피전문점, 카메라점, 휴대폰점 등의 전시장으로 불릴 정도다.
또한 이 지역은 지하철 2· 9호선 외에도 경기도 분당·용인 등으로 출발하는 대부분의 버스가 정차하는 수도권 남부 교통의 중심이기도 하다.
강남구청은 “강남역을 지나는 시내·광역버스 노선은 40여 개에 달한다. 실질적으로는 서울뿐만 아니라 경기 남부권 소비자들까지 여기에서 소비를 한다”고 이야기한다.
◇ 문화공간의 부족, 아쉽다
강남권 상권의 약점은 무엇일까? 홍대 입구처럼 널찍한 문화공간이 부족하다는 것이다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 “상권의 중심인 강남대로의 경우, 극장 체인인 CGV 강남과 시티극장·교보문고 강남점 등을 제외하면 별다른 문화공간이 없다”고 지적한다.
유동인구가 많고 복잡한 탓에 길거리 공연을 위한 장소를 마련하는 것 자체가 어려운 형편이다. 125개(2009년 6월 기준)의 소극장이 자리 잡은 서울 대학로와는 극히 대조적이다.
그나마 1990년대 중후반까지 명맥을 유지하던 일부 나이트클럽 등도 2000년대 들어 모두 철수했다.
그래서일까? 높은 임대료 부담으로 현재 중소 자영업자들은 중심인 강남대로 주변에서 이면도로 쪽으로 밀려나고 있다.
홍대 입구를 찾는 사람들이 골목 구석구석을 다니는 것과 달리 강남역에선 유동인구 대부분이 강남대로 양쪽의 핵심상권에서 주로 시간을 보낸다. 그래서 이면도로 쪽에는 의외로 고전하는 상점이 많다. 하지만 이 같은 한계를 극복하려는 시도도 꾸준히 이어지고 있다.
강남구청 도시디자인실 관계자는 “2007년부터 ‘강남대로 특화거리(U―Street)’조성사업에 나섰다. 가로등 같은 시설물의 디자인을 일치시켜 강남역만의 개성을 불어넣는 작업이다. 홍대 입구나 대학로와는 달리 점점 개성을 잃고 있다는 지적이 있지만 조만간 미국 뉴욕의 타임스퀘어처럼 강남역만의 뚜렷한 개성과 랜드마크를 만들 방침이다”라고 설명한다.
용산구 상권(이태원역)
◇ 이국적인 서울의 모습, 이태원 상권
이태원 상권은 용산구 이태원동 이태원역 일대와 해밀턴 호텔 인근에 형성되어 있는 상권이다. 1997년 서울에서 최초로 관광특구로 지정된 상권이다. 본래 용산 미8군 기지에 주둔한 미군들을 대상으로 하는 상인들로 상권을 이뤘다.
그러다가 1988년 서울올림픽 때 국제적인 쇼핑가로 급성장해 외국인 관광객이 급증해 현재의 모습을 보이고 있다.
상가정보연구소 박대원 소장은 “쇼핑과 유흥문화를 즐길 수 있는 복합 상권이다. 큰 사이즈 옷 전문점, 독특한 액세서리 패션상품 등 내국인보다는 외국인을 노리는 점포와 브랜드 의류 매장이 많다. 유흥상권 또한 외국인들이 많이 찾는 클럽 위주로 형성되어 있다. 이국적인 음식점들이 밀집되어 있는 먹자골목도 있다”라고 설명한다.
주요 유동인구는 외국인 관광객과 우리나라에 거주하는 대사관 직원, 근로자들로 구성되어 있다. 하지만 쇼핑과 관광을 즐기는 내국인 유동인구도 많다.
점포라인 김창환 대표는 “유동인구는 외국인, 내국인 반반 비율로 형성되어 있다. 10~40대까지 다양한 연령대로 형성되어 있다”고 말한다.
이전에는 어떠했을까?
한국창업부동산정보원 권강수 대표는 “2001년 개통한 이태원역이 생기기 전까지는 유동인구의 접근이 불편한 상권이었다. 왕복 4차선 이태원 도로만으로는 유동인구를 감당하기 힘들 정도였다. 하지만 6호선 이태원역 개통으로 교통이 많이 개선됐다”고 말한다.
“한식 전문 음식점, 찾기 힘들다”
상권 구성은 어떨까? 상가뉴스레이다 선종필 대표는 “해밀턴 호텔 방향과 이태원로 방향을 기준으로 상권을 나눌 수 있다. 호텔을 기준으로 녹사평역 쪽으로는 의류, 액세서리 매장 등 패션 관련업종이 그리고 한강진역 방향으로는 이국적인 음식점과 카페 등이 있다”고 이야기한다.
호텔에서 녹사평역 방향, 이태원역 1번, 4번 출구 쪽의 상권은 브랜드·보세의류 매장, 액세서리, 잡화점, 기념품 매장, 패스트푸드점 등이 형성되어 있다. 큰옷과 보세의류 매장이 많은 것이 특징이다.
녹사평역 방향으로는 골목골목에 다양한 의류 매장도 볼 수 있다. 외국인을 겨냥한 기념품점과 액세서리 매장도 있다. 노점들도 대부분이 기념품과 액세서리를 취급하고 있다.
보광동 쪽 방향에는 클럽, 음식점, 카페들이 형성되어 있다. 이곳은 주간과 야간의 유동인구 차가 큰 상권이다.
호텔에서 한강진역 방향, 이태원역 2번, 3번 출구는 카페, 이국적인 퓨전 음식점, 패스트푸드점, 제과점, 액세서리 매장 등이 있다. 특히 각 나라별 전통 음식을 다루는 음식점이 강세를 보이고 있다. 그러나 일반 상권에서 흔히 볼 수 있는 개인 운영 카페는 찾아보기 힘들다.
호텔 뒤쪽으로도 상권이 형성되어 있다. 대형 고급 음식점이 주로 형성되어 있다. 이국적이다. 독특한 간판, 인테리어 같은 외형뿐만 아니라 메뉴도 이국적인 음식이 대부분이다.
외진 곳에 형성되어 있어 식사시간 이외에는 많은 유동인구를 보유하고 있지 않지만 관광객과 단골들이 꾸준하게 유입되는 곳이다.
한편 한식을 전문으로 하는 음식점을 찾아보기가 힘들다. 주로 외국인들이 쉽게 접근할 수 있는 패스트푸드점, 제과점, 해외 전통 음식점들이 요식업종을 형성하고 있다. 이런 이유로 다른 상권에서 큰 인기를 얻지 못했던 해외 유명 프랜차이즈도 여기에서는 성업 중이다.
때문에 요식업종의 창업은 일반적인 방법과 다른 측면에서 접근할 필요가 있다. 안정적 운영을 위해 해외 유명 프랜차이즈 가맹점을 내는 방법도 있지만 높은 매출을 위해서는 한국의 음식문화를 독특하면서도 경쟁력 있는 방법으로 발전시키면 좋을 것이다.
◇ 다양한 개발 호재, 부동산 수요자들 각광
이태원이 속해 있는 용산구는 매물로 나오는 점포수가 적다.
하지만 점포라인 김창환 대표는 “용산구는 서울 시내에서 개발이 가장 활발히 진행되고 있는 지역이다. 예비창업자라면 상권이 지구단위 계획에 포함되어 있는지 반드시 확인해야 한다”고 지적한다.
용산구는 다양한 개발호재로 부동산 수요자들에게 각광받는 지역이다. 용산 국제업무지구, 한강르네상스 계획, 한남 뉴타운 등 용산구 일대는 강남을 넘어서는 거주단지로 부상할 것으로 많은 전문가들이 예측하고 있다.
이태원 상권이 속해 있는 보광동, 이태원 일대도 한남 뉴타운에 속해 있어 개발이 불가피해 보인다. 이태원 상권의 모습도 변화할 것으로 보이지만 지역의 가치상승과 유동인구 집단이 비교적 한정적인 모습의 상권에서 탈피할 수 있다는 점은 장기적으로 호재가 될 전망이다.
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