캐쉬(현금)나 다름없는 입지 좋은 강남빌딩

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오승민-실전! 빌딩투자 사례

수십억대 매물도 조건만 맞으면 거래 수요 꾸준

오승민 필진페이지 + 입력 2017-04-16 20:16:20

▲ 오승민 원빌딩 팀장

빌딩시장의 인기가 올해도 식을 줄 모르고 있다. 초저금리 시대는 지나갔지만 앞으로 저금리 기조가 지속될 것이라는 전망이 우세해지면서 시중 자금들이 부동산으로 몰리고 있다.

특히 자산운용사나 펀드회사들의 대형 빌딩 매입 소식이 심심찮게 들려온다. 개인투자자들의 경우도 마찬가지다. 매수문의가 날로 늘고, 계약 또한 빈번하게 체결되고 있다. 무엇보다 꼬마빌딩에 대한 수요가 꾸준하다.

특히 강남지역에 대한 수요가 많은데, 이는 수익적인 측면이라기보다 자산의 환금성 측면에서 강점을 갖고 있기 때문으로 해석된다. 환금성은 자산을 현금으로 전환할 수 있는 정도를 나타내는 경제학 용어다. 유동성과 비슷한 의미라고 인식하면 된다.

이번에 소개할 투자 사례는 환금성이 가장 뛰어난 강남건물이다.

최근 거래된 건물은 강남 대치동, 역삼로 대로변 코너에 위치해 가시성이 뛰어난 건물이었다. 선릉역과 한티역 먹자 상권의 중간 지점에 위치해 임차인 구성 또한 탄탄했다.

건물은 1983년 준공돼 비교적 노후된 편이었지만 2종일반주거지역 내 147평 부지였지만 건물 연면적은 446평이나 됐다. 용적률 44%를 더 받은 셈이다. 약 65평 가량의 연면적 이득을 본 건물이다. 임차인 구성 또한 향후 건물 리모델링에 대한 계획을 세우기에도 적절했다.

20m 대로변에 위치한 이 건물은 평당 56000만원이라는 금액으로 거래가 됐다. 임차인으로부터 매월 3200만원의 수입이 발생했다. 연간 5%의 수익률을 안겨주었으며 매입가격 또한 저렴한 것으로 평가된 배경이다.

전 소유주는 해당 건물을 30년 동안 보유하다가 자산 유동화를 목적으로 건물을 매각했다. 금액이 80억원대로 꽤 규모가 있는 건물이었기 때문에 개인이 접근하기에는 어려울 것으로 예상됐다. 하지만 예상은 빗나갔다. 건물은 매물로 나온 지 3개월 만에 거래가 완료됐다.

건물은 입지가 좋았기 때문에 공실이 없었다. 이로 인해 안정적인 임대수익이 뒷받침 되는 건물이었다. 향후 리모델링을 통해 더 높은 임대료 수입을 얻을 수 있고, 재매각을 통한 시세차익도 노려 볼 수 있을 것으로 평가됐다.

위 사례는 투자자들이 수요가 ‘강남’이라는 특정 지역으로 몰리는 이유를 잘 설명해 준다. 전 소유주가 현금 확보를 위해 매각을 결심한 시점부터 거래가 성사되기까지 기간이 얼마 걸리지 않았다는 것은 환금성이 좋다는 것을 의미한다.

흔히들 부동산 자산에 투자한다는 것을 목돈을 묶어두는 것을 의미한다고 생각하기 쉽다. 이 때문에 투자에 특히 신중한 편이다. 하지만 그렇지 않은 경우도 있다. 수요가 몰리는 지역에 투자를 하면 원하는 때에 현금화할 수 있다. 이는 강남 지역으로 투자자들의 관심이 쏠리는 이유이기도 하다.

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