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▲ 미아사거리역 먹자골목에 일대 변화의 바람이 불고 있다. 먹자골목 메인도로변 외에 좁은 골목으로 연결된 주변 주택가에도 상권이 형성되기 시작했다. 골목 곳곳에서부터 주택을 개조한 아기자기한 점포들을 심심찮게 찾아볼 수 있다. 사진은 미아사거리 먹자골목 이면 도로에 위치한 점포들 ⓒ스카이데일리
미아사거리를 지나는 월계로와 지하철4호선 미아사거리역 2번 출구를 연결하는 ‘도봉로8길’은 ‘미아사거리먹자골목(이하·먹자골목)’으로 불리는 메인상권이다. 최근 이곳 상권의 영역이 점차 확대돼 그 배경에 관심이 모아지고 있다.
먹자골목 메인도로변 외에 좁은 골목으로 연결된 주변 주택가에도 다양한 점포들이 속속 모습을 드러내고 있다. 부동산 관계자 등에 따르면 이 같은 변화가 나타나기 시작한 시기는 약 2년 전부터다. 고객·창업 수요가 늘고 있지만 메인상권만으로는 공급이 쫓아가지 못했다는 설명이다.
새로 확장된 상권의 특징은 일반 가정주택을 점포로 개조한 이색적인 곳들이 많다는 점이다. 비록 규모는 작은 편이지만 나름의 특색을 앞세워 고객들의 발길을 유도하고 있다. 이곳 상권은 권리금 또한 메인상권의 절반 수준에 불과해 새롭게 가게를 창업하는 예비 사장들에게도 상당한 호응을 얻고 있다.
1일 평균 유동인구 11만명, 배후수요까지 풍부한 ‘항아리상권’
부동산업계 등에 따르면 노원, 수유와 함께 ‘서울 강북권 3대 상권’으로 불리는 미아사거리 먹자골목 일대는 흔히들 말하는 ‘항아리상권’이다. ‘항아리상권’이란 배후에 탄탄한 고정수요를 확보하면서 고객들이 타 상권으로 빠져나갈 수 없는 독립성을 갖춘 상권을 말한다. 자연히 권리금을 높아질 수밖에 없는 구조다.
정연승 미3공인중개사사무소 대표는 “송곡중·고, 창문여고, 송중초교, 영훈고 등 학교 네곳이 상권을 둘러싸고 있는 형태다”며 “학교주변에는 유흥시설이 들어설 수 없다보니 자연히 먹자골목을 중심으로 유흥시설 및 각종 점포가 몰리는 현상이 나타났다”고 설명했다.
관련법 등에 따르면 유치원 및 초·중·고등학교를 기준으로 반경 200m 내에는 술집·모텔 등 유해시설이 들어서지 못하게 돼 있다. 미아사거리 일대는 학교 때문에 각종 유해시설로 지정된 업종이 자리 잡기 어려운 구조다. 그러다보니 법망을 피해 자연히 메인상권인 먹자골목을 중심으로 각종 유흥업소들이 집중된 셈이다.
한정된 공간에 빼곡하게 점포가 들어서 있지만 수요층은 급증하는 추세다. 미아사거리를 중심으로 롯데백화점·현대백화점 등 대형백화점 두 곳을 비롯해 CGV·이마트 등 대형 멀티플랙스극장과 대형마트가 영업 중이다. 2015년에는 이랜드 쇼핑몰 와이스퀘어까지 들어서면서 유동인구가 빠르게 늘고 있다.
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| 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리 |
소상공인진흥공단 상권분석시스템에 따르면 지하철4호선 미아사거리역 반경 500m 내 유동인구 수(2016년 9월 기준 SKT통화량 기반한 일평균 추정)는 약 11만명에 달한다. 어지간한 신도시급 인구 수에 버금가는 규모다. 집객력은 20점 만점에 17.7점을 기록했다. ‘집객력(集客力)’이란 손님을 모으는 힘을 의미한다.
먹자골목 내에서 4년째 장사를 하고 있다는 김영근(43) 청춘 닭발 사장은 “이곳은 항아리 상권이기 때문에 수요층이 꾸준히 증가하는 구조다”며 “이면도로지만 수요층이 계속 유입되기 때문에 창업 아이템만 잘 잡으면 대박을 터뜨릴 수 있는 조건을 갖춘 셈이다”고 조언했다.
주변 지역까지 상권 확대…주택 개조한 2차 점포 증가 ‘미로수길(미아리+가로수길)’
부동산업계 등에 따르면 항아리상권의 특징을 지닌 미아사거리 일대는 창업수요가 높은 곳 중 하나다. 하지만 한정된 공간에 다수의 점포가 몰리다보니 메인상권은 더 이상 새로운 점포가 들어설 수밖에 없는 한계를 지니고 있다.
하지만 이곳 상권은 새로운 방식으로 창업을 시도하는 이들 덕분에 제2의 성장기를 맞고 있다. 예비 창업인들이 눈을 돌린 곳은 메인상권 배후에 자리한 주택가였다. 노후화된 개인주택을 개조해 10~15평 규모의 소형점포들이 속속 모습을 드러낸 것이다.
인근 부동산 관계자들은 이곳을 이태원의 명소로 자리잡은 경리단길의 초기 모습과 흡사하다고 입을 모았다. 한 부동산 관계자는 “최근 이곳을 찾는 젊은층들 사이에서 이태원 경리단길과 비슷하다는 이유로 제2의 경리단길 혹은 미로수길(미아리+가로수길) 등으로 불리곤 한다”고 귀띔했다.
통상적으로 권리금·임대료는 골목마다 다르게 책정된다. 메인상권으로부터 멀어질수록 값이 낮아진다. 메인상권인 먹자골목에서 50미터 가량 떨어진 지역의 경우 권리금 4000만원, 보증금 4000~5000만원, 월세 200~300만원선이다. 반면 약 100미터 떨어진 지역의 경우에는 보증금과 월세가 보다 저렴했다. 권리금 4000만원, 보증금 2000만원, 임대료 120만원 등이다.
이상혁 상가정보연구소 연구원은 “미아사거리 먹자골몰에서 약 100여미터 가량 떨어진 방천시장 일대는 먹거리 위주의 골목상권이 형성돼 있는 곳이다”며 “대부분 20~30년 이상 지난 오래된 건물들이 대부분이라 임대료 및 권리금이 비교적 높지 않은 편이어서 소자본 창업에 적합하다”고 분석했다.
▲ 미아사거리 먹자골목은 인근 롯데백화점·현대백화점·CGV·롯데마트 등으로 인해 인구 유입이 꾸준한 편이다. 항아리상권이라는 지리적 특징도 맞물리면서 메인상권뿐만 아니라 골목 내 주택가로도 상권이 확대되는 추세다. 사진 미아사거리 먹자골목 이면 골목상권 ⓒ스카이데일리
실제로 메인상권 이면의 골목에서는 오픈을 앞두고 인테리어 공사를 진행하는 곳들을 여럿 목격할 수 있었다. 인테리어 공사를 진행 중인 한 점포를 찾았다. 이곳 공사 관계자에 따르면 3층짜리 다세대주택을 리모델링한 후 1층에는 인도식 카레전문점, 2·3층에 인도식 치킨전문점 등을 오픈 할 계획이다. 주거용으로 쓰였던 건물 전체가 식당으로 활용되는 셈이다.
주민 신정선(58) 씨는 “골목 안쪽까지 상권이 활발해지면서 주택을 개조해 점포임대를 놓으려는 건물주들이 늘고 있다”면서 “일부 주민들의 경우 다니던 직장을 그만두고 손수 가게를 운영하기 위해 집을 개조하는 사람들이 생겨났을 정도다”고 말했다.
골목에 위치한 점포들은 메인상권에 비해 작은 규모인 만큼 주로 식사를 마친 뒤 가볍게 마실 수 있는 술과 배부르지 않게 즐길 수 있는 가벼운 음식 등을 주메뉴로 삼고 있다. 메인상권이 고깃집·횟집·곱창 등을 판매한다면 이곳은 어묵·치킨 등을 판매하는 식이다.
특히 젊은층을 타깃으로 한 실내포장마차들이 주를 이루고 있다. 맛나슈퍼, 보스턴오뎅, 노가리슈퍼 등 1000원에서 3900원 사이의 저렴한 안주를 팔며 아기자기한 인테리어로 눈길을 끄는 가게들이 많은 편이다.
지난해 12월 오픈했다는 노가리슈퍼 한희정 매니저는 “화요일부터 토요일까지 고르게 장사가 잘되는 편이다”며 “오후 8시부터 11시까지가 피크타임이며 방문객들의 주 연령층은 20대 초반이다”고 언급했다.
인근에서 전·파스타를 함께 판매하는 가게를 운영 중인 한 상인은 “2차 술자리를 위해 찾는 고객들이 많아 보통 오후 4시 30분에 문을 열고 새벽 2시까지 영업한다”며 “최근에는 SNS 등을 통해 입소문이 나다보니 온라인 커뮤니티 사이트 등을 보고 찾아오는 고객 비율도 늘었다”고 말했다.
미아사거리 인근 부동산 관계자들은 상권이 빠르게 확대되고 있긴 하지만 예비 창업자들이 무턱대고 점포를 계약하는 데 대해서는 경계감을 내비쳤다. 일대 지역이 부흥하는 상권임은는 인정하지만 창업을 희망하는 사람들이라면 보다 세밀한 상권분석이 전제돼야 한다는 설명이다.
한 부동산 관계자는 “상권 확장 움직임이 보이자 나중을 생각하고 건물주들이 임대료를 높게 잡는 편이다”며 “예비 창업자들은 유동인구가 많고, 부상하는 상권이라고 해서 무턱대고 게약을 체결하기 보다는 보다 꼼꼼하게 상권을 분석하고 임대료를 조정하는 수고를 곁들여야 한다”고 조언했다.
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