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정부가 지난 24일 ‘가계부채 종합대책’을 발표했다. 이번 대책의 핵심은 1400조원에 달하는 가계부채의 부실위험을 줄이는데 있다. 좀 더 면밀하게는 다주택자들을 대상으로 대출규제를 강화한 내용이 골자다. 물론 이 부분 외에도 눈길이 가는 대목은 여럿 있다. 그 중에서도 유독 많은 이들의 시선이 모아지는 대목은 부동산임대업에 대한 규제다. 시세차익을 노린 이른바 ‘갭투자’를 막기 위해 부동산임대업자 대출에 대한 소득심사도 내년 3월부터 강화될 예정이다. 결과적으로 부동산임대사업의 진입장벽이 높아지는 셈이다. 기존 임대업자들에 대한 압박이 세질 전망이다. 정부의 가계부채 종합대책과 별도로 한국은행의 기준금리 인상이 가시권에 들어온 상태이기 때문이다. 수년간 저금리 기조가 이어지면서 빚을 내서 빌딩을 매입한 후 임대수입을 올리는 재테크가 높은 인기를 끌었다. ‘빌딩광풍’이라 불릴 정도로 수요가 몰렸다. 하지만 이번 정부의 가계부채 종합대책과 한국은행 금리인상이 이 같은 현상의 뇌관으로 작용할 수 있을 것이란 분석이다. 이에 주택 외에 과도한 빌딩 투자에 대한 정부의 대책 마련을 촉구하는 목소리까지 일고 있다. 스카이데일리가 ‘빌딩투자 광풍의 민낯’을 2편에 걸쳐 조명해 봤다. 
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저금리기조를 타고 한 동안 높은 인기를 구가했던 빌딩투자 열풍이 다소 침체 될 전망이다. 정부가 가계부채 대책의 일환으로 빌딩·건물 등 수익형 부동산 투자에 대해서도 규제의 움직임을 보이고 있기 때문이다.
정부는 24일 발표한 ‘가계부채 종합대책’을 통해 가계부채 증가 원인 중 하나로 수익형 부동산의 투자 증가를 꼽은 바 있다. 금융감독원에 따르면 자영업자 대상 대출금액 중 가장 큰 비중을 차지한 것이 부동산임대업(27%)이었다.
수익형 꼬마빌딩 유행에 빌딩거래 횟수 증가…대출이자 보다 높은 임대수익이 한 몫
서울 강남의 한 대형서점을 찾았다. ‘재테크·경제일반’ 코너를 수놓은 수많은 책들은 부동산·빌딩 투자서적들이 주를 이뤘다. 그 중에서도 가장 눈에 띄는 서적들은 이른바 ‘꼬마빌딩’을 아이템으로 소개하는 책들이었다.
‘꼬마빌딩’이란 부동산업계 용어로 20억원에서 50억원 사이 5층 이하의 저층형 건물들을 일컫는 말이다. 최대 80%에 이르는 대출금을 바탕으로 건물을 매입하고 여기서 발생하는 임대수익으로 이자를 갚아나가는 방식의 재테크가 최근 유행처럼 번졌던 것이다. 임대수익이 이자보다 높았기에 가능한 일이었다.
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빌딩중개·관리전문업체 원빌딩부동산중개(이하·원빌딩) 자료에 따르면 서울지역 내 빌딩거래 건수는 2012년 530건이었으나 이후 △2013년 586건 △2014년 937건 △2015년 1402건 등을 기록하며 꾸준한 증가세를 보이고 있음을 확인할 수 있다.
2015년 정점을 기록했던 빌딩거래 건수는 지난해 소폭 감소해 1390건을 기록했으며 올해는 현재까지 약 655건이 이뤄진 것으로 원빌딩 측은 파악하고 있다. 실제 거래는 됐으나 등기작업을 마치지 않은 건물 등을 감안하면 이보다 다소 웃돈 수치가 나타날 것이라는 게 이곳 관계자의 설명이다.
꼬마빌딩 열풍의 배경으로는 단연 저금리기조가 손꼽힌다. 보통 빌딩매입 시 적용되는 은행 이율은 2% 후반에서 3% 초중반이다. 게다가 부동산 매입 시 용이한 대출구조와 저금리기조가 맞물리면서 임대수익보다 저렴한 이자지출이 가능해지면서 꼬마빌딩이 매력적인 투자처로 급부상했던 것이다.
정부규제 본격화, 금리인상 가시화…“건물주의 꿈 잠시 접어둬야”
금융권 및 부동산업계 등에 따르면 이번 정부의 가계부채 종합대책의 근본 원인이 가계부채 감소인 만큼 향후 부동산임대업자의 신규대출에도 상당한 제약이 뒤따른다. 특히 부동산임대업자 대출에 대한 소득심사가 강화되는 내년 3월부터는 빌딩투자에도 제동이 걸릴 전망이다.
기준금리 인상이란 악재 또한 빌딩투자업계에 찬물을 끼얹을 것으로 예상됐다. 수익구조가 낮은 이율을 바탕으로 성행해 온 만큼 기준금리 인상에 따른 시중금리 인상이 빌딩투자업계에 상당한 영향을 끼칠 것이라는 분석이다.
현재 우리나라 기준금리는 1.25%다. 지난 2008년 8월 5.25%로 확정됐던 기준금리는 미국·일본 등의 ‘제로금리’ 정책에 영향을 받아 꾸준히 감소세를 보여 왔다. 꼬마빌딩 투자가 본격화 됐던 2012년에는 3%선이 무너져 2.75%까지 하락했으며 거래량이 점점을 기록했던 2015년에는 2% 선마저 무너져 1%대로 진입했다.
하지만 지난 2015년 미국 연방준비위원회(이하·연준)가 제로금리 정책에서 선회하면서 상황이 달라졌다. 그간 줄곧 0~0.25%를 유지했던 미국 기준금리는 0.25%~0.5%로 0.25%p 상향됐다. 지난해에는 재차 0.25% 상향돼 0.5%~0.75%로 올랐다.
올 3월에는 0.75%~1.0%, 지난 9월에는 1.00%~1.25%로 거듭 상향됐다. 연준은 오는 2020년까지 매년 최소 세 차례씩 기준금리를 인상한다는 방침이다. 계획대로라면 오는 2020년 미국의 기준금리는 3.00%까지 인상된다.
부동산업계를 중심으로 꼬마빌딩 투자 열풍이 한 풀 꺾일 것이라는 전망에 힘이 실리는 배경이다. 임대료 보다 이자율이 높으면 단순히 빌딩 투자로 몰리는 수요가 줄어들 가능성이 높기 때문이다. 일각에서는 임대료 상승을 통해 차익을 남기려는 이들 때문에 수요 축소는 없을 것이라고는 하지만 이 역시 공실 우려 때문에 쉽지 많은 안다는 게 전문가들의 주된 반응이다.
부동산업계 한 관계자는 “그동안 저금리를 이용해 빈번하게 이뤄졌던 꼬마빌딩 투자 열풍이 한 풀 꺾일 것으로 보인다”며 “다만 우려스러운 부분은 제대로 알아보지 않고 무조건 좋다는 말만 믿고 빌딩을 거래하는 경우다”고 설명했다.
이어 “만약 본인이 직접 수익률을 계산하지 않고 향후 가치 상승 등 불확실성이 높은 요소를 기대하고 빌딩을 매입했다가는 자칫 엄청난 타격을 입을 수 있다”며 “정부의 부동산대출 규제와 금리인상 등의 겹악재가 드리운 현 시점에서 ‘건물주의 꿈’은 잠시 접어두는 편이 좋으나 필요하다면 미디어 등을 통해 알려진 유명인사가 아닌 오랜 경험을 지닌 대형법인 소속 컨설턴트에게 상담 받는 것이 필요하다”고 강조했다.
[김도현 기자 / 판단이 깊은 신문 ⓒ스카이데일리]
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