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현 정부 들어 대출 규제를 비롯해 각종 규제들이 쏟아져 나오면서 서울 부동산 시장은 한껏 가라앉은 분위기가 연출되고 있다. 시장 침체로 사업성이 낮게 평가되면서 재건축 사업을 보류하거나 중단하는 단지도 등장하고 있다. 하지만 예외인 곳이 존재한다. 바로 한강변이다. 한강변 단지들은 ‘한강불패’라는 신조어까지 생길 정도로 높은 인기를 구가하면서 재건축 추진 또한 활발한 모습이다. 송파구 신천동에 위치한 장미아파트 역시 예외는 아니다. 조합설립단계 직전인 이곳 단지는 조합설립 추진위원회가 도시계획업체 선정 입찰 지침서에 용도지역 변경, 용적률 등과 관련된 사항을 첨부하면서 50층 건축에 대한 강력한 의지를 드러내고 있다. 장미아파트는 재건축 시 한강 조망이 가능하고 초등학교와 중학교가 단지 내에 위치해 교육완경 또한 우수한 것으로 평가된다. 주변에 생활 인프라 또한 잘 갖추고 있다. 이에 시세 상승 가능성도 높게 점쳐지고 있다. 스카이데일리가 부동산 업계의 높은 관심을 받고 있는 장미아파트 재건축 진행 상황과 앞으로의 전망 등을 현장 취재했다. 
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최근 서울 송파구 신천동에 자리한 ‘장미1·2·3차 아파트 재건축 사업’에 대한 관심이 고조되고 있다. 도시계획업체 선정을 위한 입찰 지침서에 50층 종 상향 검토 내용을 포함시키면서 한강변 초고층 아파트 등장 기대감이 높게 일고 있다. 서울시의 ‘한강변 35층 가이드라인’을 허물지 여부에도 관심이 모아진다. 재건축을 앞둔 한강변 단지의 향방을 가를만한 사안이라는 게 부동산업계의 중론이다.
장미아파트 조합설립 추진위원회 측은 현재 조합설립을 위해 주민 동의서를 받고 있지만 올해 안에 조합설립이 가능할 것으로 예상하고 있다. 주민들의 사업 추진 의지가 강해 조합 설립 이후 절차 역시 속도감 있게 진행될 것으로 관측되고 있다. 해당 단지는 역세권·물세권·학세권 등을 두루 갖춘 단지로 재건축 이후 높은 시세가 점쳐지는 점은 주변의 기대감을 더욱 고조시키고 있다.
50층도 꿈꾸는 금싸라기 아파트, 추진위 승인 2년여 만에 조합설립 목전
부동산업계 등에 따르면 장미1·2·3차 아파트는 서울 송파구 신천동 7번지, 11번지 일대에 위치해 있다. 1979년 라이프주택에 의해 준공된 이곳 단지는 안전진단 D등급을 받아 재건축 요건을 충족한 상태다. 재건축 사업은 해당 아파트 일원 34만3266.7㎡(약 10만3838평)를 대상으로 하며 조합원 수는 상가 소유주 포함 약 4300명이다.
각 단지별 세대수는 △1차 2100세대 △2차 1302세대 △3차 120세대 등 총 3522세대 규모다. 용도지역은 3종 일반주거지역이며 용도지구는 아파트 지구다. 조합설립 추진위원회 소속 추진위원은 112명으로 확인됐다.
해당 재건축 사업은 지난 2005년 12월 25일 정비구역으로 지정된 후 10년이 넘도록 진전이 없다가 2016년 6월 조합설립 추진위원회 출범하면서 속도가 붙기 시작했다. 조합원들의 사업 추진 의지 또한 강력해 현재 조합설립을 위한 준비 작업에 착수한 상태다. 지난 9월만 해도 60%대에 불과했던 주민 동의율은 현재 70%를 넘어섰다. 아직 상가 점포주들의 동의를 받아야 한다는 숙제가 남아있긴 하지만 조합 설립은 무난하게 이뤄질 것으로 관측된다.
장미1·2·3차 아파트 재건축사업 조합설립 추진위원회 상근위원은 “장미아파트는 한강변에 위치한데다 단지 내에 초등학교와 중학교가 위치하고 2호선 잠실나루역이 붙어 있는 등 장점이 무수히 많다”며 “특히 최근에는 도시계획 업체 선정 입찰 지침서를 작성하며 50층 종 상향 검토라는 문장을 넣으면서 주변의 기대를 한 몸에 받고 있다”고 설명했다.
이어 “용역업체가 선정되면 서울시와 협의만 해달라는 의미로 해당 내용을 넣었다”며 “다소 힘들수도 있겠지만 일단 시도는 해 볼 계획이다”고 덧붙였다. 그러면서 “올해 9월이면 조합설립이 가능할 것으로 보고 있다”며 “물론 상가 분들과의 갈등이 걸림돌이긴 하나 서로 입장을 배려하며 이견차를 줄여나갈 계획이다”고 말했다.
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| ▲크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=김해인] ⓒ스카이데일리 |
이어 “정부의 규제 등 재건축을 제한하는 요소들도 있지만 결론은 50층이던 35층이던 우리는 소유자들이 더 많은 이익을 가져갈 수 있도록 검토해 유리한 방향으로 추진해 나갈 계획이다”며 “대형·중견 건설사들도 이곳 재건축 사업에 기대감을 갖고 벌써부터 일주일에 한 두 번 씩 찾아 눈도장을 찍고 있다”고 설명했다.
인근 21세기 부동산 관계자는 “연세가 있으신 분들은 분담금을 크게 신경 쓰지 않고 빨리 재건축이 진행됐으면 할 정도로 조합원들의 사업 추진 의지가 강력하다”며 “소형평수 분들은 본인들의 돈이 나가는 것이 싫어 높게 지어달라고 주장하고 있고 자금이 있는 분들은 압구정처럼 1대1 재건축을 고려해야 한다는 분들도 있다”고 설명했다.
이어 “상가 문제의 경우 전철상가(신천동 11번지) 쪽은 관리단이 있어 동의가 끝났으나 신천동 7번지 상가 측에서 패가 두 군데로 갈려 관리단을 만드는 과정이 길어지고 있다”며 “상가 조합은 내달 중 새로운 조합장을 선출한다. 그는 “이번 선거가 전체 재건축 조합설립에 전환점이 될 수 있다”고 덧붙였다.
“일대서 새 아파트 더 이상 나오기 어려워…재건축 시 일대 지역 아파트 시세 주도”
장미1·2·3차 아파트는 강남4구로 불리는 송파구 신천동에 자리하고 있다. 해당 지역은 수요가 많고 개발 압력이 높은 곳으로 유명하다. 인근에 위치한 아파트 단지는 이미 재건축이 완료되거나 한창 추진 중인 상태다. 준주거 지역으로 용도 변경돼 50층 건축이 가능한 잠실주공5단지 재건축 사업도 활발히 진행 중이다. 미성·크로바 아파트, 진주아파트 재건축도 이주 단계까지 와있다.
부동산 업계에서는 주변에 더 이상 재건축 사업 진행 단지가 없다는 점에서 장미아파트는 희소성이 높다는 시각이 많다. 현재도 높게 형성돼 있지만 재건축이 이뤄지면 잠실주공5단지 재건축 아파트와 함께 인근 단지 시세를 견인할 정도로 높은 수준에 이를 것으로 보고 있다.
이화공인중개사무소 관계자는 “장미아파트는 한강변에 자리하고 있어 일대 지역의 랜드마크가 될 확률이 높다고 생각한다”며 “주공5단지가 이주를 시작하게 되면 일대 지역에서 재건축이 진행될 곳은 장미아파트 뿐이다”고 평가했다.
이어 “입지는 정말 말할 것도 없이 좋으나 사업이 초기 단계라 아직 몇 평을 사면 어떤 평형을 받을 수 있는지는 말하기 어렵다”며 “조합장이 선출되면 분명 재건축에 속도가 붙을 것이고 주공5단지보다 한강과 닿는 면적이 긴 장미아파트는 일대서 가치가 높은 아파트로 재탄생할 것으로 보인다”고 덧붙였다.
부동산 큐레이션 서비스를 제공하는 ‘경제만랩’의 오대열 팀장은 “장미아파트 1차부터 3차까지는 잠실나루역이 붙어있는 초역세권인데다 교육·교통·생활 인프라 또한 풍부하다는 장점을 지니고 있다”며 “현재 인근 주공5단지와 시세가 비슷하다는 점에 비춰볼 때 향후에도 재건축된 주공5단지와 함께 인근 아파트 시세를 견인할 것으로 전망된다”고 말했다.
이어 “바로 옆 주공5단지가 기부채납 방식으로 종 상향을 했고 이에 따라 50층 재건축을 허가 받았지만 장미아파트의 경우 광역중심에 포함돼 있지 않아 종상향이 쉽지는 않아 보인다”며 “50층 재건축이 되느냐 안 되느냐는 문제의 근본 원인은 서울시가 정책 추진의 일관성과 형평성을 갖고 있지 않은 것 때문으로 생각돼 명확한 가이드라인이 조속히 수립돼야 한다”고 말했다.
서울디지털대학교 부동산학과 김준환 교수는 “강남 그리고 한강변에서 압구정 현대를 제외하면 재건축을 생각할 수 있는 대단지가 많지 않다”며 “장미아파트는 새 아파트로 재건축 되면 희소성이 더해져 높은 시세를 형성할 것으로 보인다”고 말했다.
이어 “개인적으로 부동산 가격이 급등하는 시기는 합의가 이뤄지기 쉽지 않으나 지금 같은 조용한 시점이 오히려 재건축 사업을 진행하기 좋다고 생각한다”며 “기본적으로 강남권에서 새 아파트가 건설되면 시세가 오른다는 것을 알기 때문에 자기부담금은 큰 문제가 아닐 것이다”고 주장했다.
매매가 3개월 만에 1억8000만원 급등…9·13 부동산 대책 이후 관망세
인근 부동산 관계자들에 따르면 장미 아파트는 현재 급매물 위주로 거래되고 있으나 재건축 기대감 때문인지 매물은 많지 않은 편이다. 서울부동산 정보광장에 따르면 장미아파트1·2·3차 아파트 올해 매매 건수는 불과 3건에 불과하다. 전체 세대가 3552세대인 것을 고려하면 극히 적은 수치로 평가된다. 이주 수요도 많으나 전세 매물 또한 찾아보기 어려운 편이다.
높은 인기 덕분에 부동산 침체에도 불구하고 시세는 변동폭이 적은 편이다. KB부동산 시세에 따르면 장미2차아파트 공급면적 108.95㎡(약 32평), 전용면적 100.93㎡(약 30평) 호실은 지난해 6월 13억6000만원의 상위평균가를 기록했고 지난해 9월 15억4000만원까지 올랐다. 불과 3개월 사이 1억8000만원이 오른 셈이다. 현재(이달 22일 기준)는 14억9000만원까지 시세가 소폭 하락한 상태다.
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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