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[재건축·재개발 르포]<254>-한남 제3재정비 촉진구역

평당 1억 거뜬…반포 아성 넘보는 용산 한강변 재개발

희소성·입지 갖춘 재개발 최대어…대림산업 등 대형건설사 군침

문용균기자(ykmoon@skyedaily.com)

기사입력 2018-12-21 13:05:31

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▲ 서울 강북지역 재개발 최대어로 꼽히는 한남3구역 재개발 사업이 급물살을 타면서 일대 지역 부동산 거래가 다시 활기를 띌 것으로 전망된다. 현재 각종 규제들로 매물이 사라지긴 했으나 매수자들의 관심은 여전히 높은 것으로 나타났다. 사진은 한남3구역 일대 전경 ⓒ스카이데일리
 
한남뉴타운의 선두주자로 불리는 ‘한남 제3재정비 촉진구역(이하·한남3구역)’ 재개발 사업이 한동안 휴식기를 마치고 재추진 움직임을 보이고 있다. 전형적인 배산임수 지형에 자리한 한남3구역은 최대 난관으로 꼽혔던 공원 심의를 통과하고 지난달 29일 용산구청에 사업시행인가를 신청했다.
 
내년 초 사업인가가 나면 시공사 선정을 위한 과정에 돌입할 것으로 전망된다. 한남3구역이 시공사 선정을 앞두면서 건설업계는 물론 부동산업계, 일반 투자자 등의 관심이 한꺼번에 쏠리고 있다. 특히 그동안 뜸했던 매수문의가 급증하면서 일대 지역 부동산 시세에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 분석됐다.
 
공원심의→사업시행인가→시공사선정 등 강북 재개발 최대어 본격 시동
 
부동산업계 등에 따르면 ‘한남3구역’ 재개발 사업은 서울 용산구 한남동 686-0번지 일대를 재개발 하는 사업이다. 사업면적(측량면적기준)은 38만6296.5㎡(약 11만6854평)로 개발 완료 시 총 5816세대(임대 876세대 포함) 규모의 아파트 단지가 조성될 예정이다.
 
한남3구역은 15년 전인 2003년 서울시 균형발전촉진을 위한 조례로 뉴타운 기본계획이 수립되면서 설정됐다. 이후 사업이 지지부진하다 지난 2009년 재정비 촉진지구로 의제를 받고 그 해 촉진계획이 결정되면서 재추진되기 시작했다. 사업 추진 과정에서 여러 가지 우여곡절이 있었지만 대부분 해결 완료됐다. 현재 사업시행인가를 목전에 두고 있다.
 
사업시행인가를 위한 절차를 담당하는 용산구청 재정비사업과 관계자는 “지난달 29일 조합으로부터 사업시행인가를 접수 했다”며 “건축법, 공동주택 설치기준, 재정비촉진을 위한 특별법 등 체크해야할 현행법들이 워낙 많고 세부적인 보완 사항이 나오고 있지만 되도록이면 빨리 진행할 수 있도록 노력하고 있다”고 설명했다. 이어 “현재 사업 진행에 차질을 빚을만한 이슈는 없는 상태다”며 “사업시행인가 통과시기는 3월 중으로 예상하고 있다”고 말했다.
 
크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리
 
한남3구역 재개발 조합 역시 앞으로 사업이 큰 무리 없이 진행될 것으로 보고 있다. 한남3구역 재개발조합 기획실장은 “지난달 20일 공원심의 통과 후 사업시행인가를 신청했다”며 “그동안 논쟁지역으로 꼽혔던 일부 공원 조성 지역과 관련해 서울시, 용산구청, 조합, 한광교회 관계자들이 모여 문제의 사업지를 문화공원으로 조성하고 한광교회 존치 후 사용(문화 공간)에 대한 부분은 차후에 논의하기로 결정해 공원심의가 통과됐다”고 설명했다.
 
이어 “대한민국에서 최고의 입지조건을 지닌 이곳은 기반시설이 조금 부족하긴 하지만 용산 국제업무지구, 용산공원 등이 들어서면 여건이 한결 좋아질 것이다”며 “우리 구역이 재개발되면 반포 지역의 새 아파트보다 고가를 형성할 것으로 보고 있다”고 주장했다.
 
그는 “사업시행인가 통과는 빠르면 2월말에서 3월초로 예상하고 있다”며 “사업시행인가가 통과되면 시공사 선정 총회를 열고 건설사 선정에 돌입할 것이다”고 언급했다. 조합에서는 시공사 선정을 내년 하반기로 예상하고 있는 것으로 알려졌다.
 
대한민국 최고의 입지로 꼽히는 한남3구역이 사업시행인가를 목전에 두면서 건설사들의 움직임도 한껏 분주해진 모양새다. 부동산 업계에 따르면 한남3구역은 일반분양가가 높아도 수요자가 몰릴 것으로 예상돼 조합은 물론 건설사의 수익에도 좋은 결과를 가져다 줄 것으로 전망된다. 현재 GS건설과 대림산업, HDC현대산업개발 등 몇 곳이 움직임을 보이고 있는 것으로 알려졌다.
 
이들 중 무게중심은 반포 지역 고급아파트의 신호탄을 쏜 대림산업 쪽으로 쏠리는 분위기다. 대림산업 관계자는 “한강변에 있고 입지가 워낙 좋은 사업지다 보니 공을 많이 들이고 있다”며 “대형 건설사라면 아마 다들 관심을 가지고 있을 것이라고 생각한다”고 말했다. 이어 “시공사 선정 절차가 진행된다면 적극적으로 참여할 계획이다”고 밝혔다.
 
“희소성 갖춘 서울 최고입지, 장기적으론 반포 한강변 아파트 위상 넘어설 것”
 
인근 부동산 관계자들에 따르면 한남3구역 재개발 사업에 속도가 붙으면서 매수문의가 꾸준히 늘고 있다. 특히 급매물을 찾는 이들이 급격히 늘었다. 이들은 분양 후 25평(분양면적) 호실을 얻기 위해 분할세대도 마다하지 않고 있다.
 
한남3구역 인근에 위치한 호박부동산 관계자는 “가장 저렴한 물건을 사라고 손님들에게 권하는 편이다”며 “그래서인지 빌라 등 분할 다세대가 상대적으로 높은 가치를 가져가고 있다”고 말했다.
 
▲ 단독주택 뿐 아니라 분할 세대(다세대)까지 인기를 모으면서 대지지분(대지권 면적) 6평에 불과한 곳도 9억이라는 금액에 거래됐다. 평당 1억5000만원 가량의 수준이다. 인근 부동산 관계자들은 9억조차 한창 높게 팔릴 때 보다 1~2억 빠진 금액이라며 앞으로의 상승여력을 설명했다. 사진은 한남3구역 내 노후 주거지의 모습 ⓒ스카이데일리
 
이어 “다세대주택 대지지분(대지권 면적) 약 6평(20㎡), 전용면적 9평(31.35㎡) 물건이 9억원에 거래됐다”며 “적은 면적이라 비싸다고 생각할 수 있지만 강남이나 흑석뉴타운을 보면 그렇지도 않아 앞으로 더 오를 여지가 충분하다고 생각한다”고 말했다.
 
이 관계자는 “대지권 면적 기준 99㎡(약 30평) 단독주택이 1년 전 보다 약 4억원 올라 현재 15억원의 매매가격을 형성하고 있다”며 “한남동은 이곳만 개발되면 빈촌이 없는 지역으로 나중에는 강남보다 분명히 치고 올라갈 것이라고 생각한다”고 설명했다.
 
전문가들의 의견도 다르지 않았다. 부동산114 윤지해 수석연구원은 “재개발과 재건축 사업에서 사업지의 가치를 평가할 때 일반분양가가 중요하다”며 “건설사와 조합의 수익이기 때문으로 한남3구역은 높은 분양가에도 고급 주택이란 희소성이 있어 수요자가 모일 것으로 전망된다”고 말했다.
 
이어 “용산구를 보면 중앙에 용산 가족공원이 자리해 개발할 부지 자체가 많지 않아 한남 뉴타운이 전부 개발된 이후 대규모 공급은 어렵다”며 “그래서 한남3구역 일대는 희소성이 높아 가격이 올라갈 수 밖 에 없다”고 설명했다.
 
윤 연구원은 “현재 부동산 시장 내에서 강남의 대안 주거지로 용산이 꼽혀왔다”며 “뛰어난 입지에 한강조망이란 프리미엄을 갖춘 한남3구역 일대의 장기 발전성은 강남보다 더 뛰어나다고 볼 수 있다”고 평가했다. 이어 “이곳이 개발된 후에 살 자산가들은 사실 교육을 국내에서 시키기보다 해외 유학을 보내기 때문에 교육 인프라가 집값에 큰 영향을 미치진 않을 것으로 보인다”고 덧붙였다.
 
건국대학교 부동산학과 심교언 교수는 “해당 재개발은 투자자 비율이 높은 지역으로 우리나라를 대표하는 입지다”며 “용산 개발을 통해 고용이 생기면 가격 상승 압력은 높아질 것이다”고 언급했다. 이어 “사업시행인가를 받으면 큰 것들은 거의 넘었다고 본다”며 “사업자 선정 과정만 잘 마무리 되면 한남더힐과 함께 부촌 한남동의 시대를 이끌 수 있다고 판단된다”고 밝혔다.
 
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]

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