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[현장진단]-수도권 위성도시 공급과잉 현상

수도권 비인기지역 집값붕괴 뇌관 부상한 3기 신도시

오산시 집값하락 심화…“3기 신도시 조성되면 유사 사례 속출할 것”

문용균기자(ykmoon@skyedaily.com)

기사입력 2019-05-22 16:53:18

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집값이 하락하는 이유는 다양하다. 먼저 정부의 부동산 규제를 들 수 있다. 부동산 업계 등에 따르면 대출 규제가 나오면 수요자들의 매매심리가 위축되고 거래가 줄어든다. 대출이 어려워지면서 자본이 필요한 사람들은 울며 겨자 먹기로 가격을 낮춰 급매물을 내놓고 이 물량이 팔리면 지역 부동산 시세도 하락한다. 수요 대비 공급이 많은 것도 집값 하락의 요인으로 지목된다. 인구유입 요인인 일자리 감소도 집값 하락을 부추긴다. 최근 경기도 오산시는 집값 하락을 부추기는 이들 요인이 줄줄이 겹쳐 ‘집값 붕괴설’에 휩싸였다. 오산시는 내부 공급도 적지 않은데다 인근에 위치한 평택(고덕신도시)과 화성(동탄2기신도시)에 끼어 수요자 이탈까지 심화되고 있다. 행정구역상으론 평택시 진위면에 속하지만 오산과 맞닿아 있는 LG전자 ‘엘지디지털파크’ 내 스마트폰 공장 라인이 베트남으로 이전한다는 이야기가 나돌면서 집값 하락 현상은 더욱 심화될 것으로 점쳐지고 있다. 이런 가운데 부동산업계 안팎에서 이러한 상황이 비단 오산시만의 문제가 아니라며 각종 규제와 더불어 ‘신도시’를 내세워 지속적인 공급을 시도하는 문재인정부를 향한 반발의 목소리가 불거져 나와 특히 주목된다. 정부가 신도시를 통해 공급을 늘릴 게 아니라 기존 지역의 회생부터 고민해야 한다는 주장이다. 스카이데일리가 ‘부동산 붕괴설’에 휩싸인 오산시를 찾아 현장의 반응과 일반 시민들의 목소리를 들어봤다.

▲ 문재인정부의 3기 신도시 공급 정책으로 인해 수도권 특정 지역의 부동산붕괴 현상이 심화될 것이라는 관측에 힘이 실리고 있다. 경기도 오산시의 경우 이미 공급 과잉에 따른 부동산시장 붕괴현상이 나타나고 있는 지역으로 꼽힌다. 사진은 왼쪽 위부터 시계방향으로 오산자이 아파트, 오산고현아이파크 아파트, 오산엘리시아 아파트, 오산원동 힐스테이트 아파트의 모습 ⓒ스카이데일리
 
최근 부동산업계 안팎에선 정부의 3기 신도시 계획에 따른 특정 지역 부동산시장 붕괴 가능성이 대두되고 있다. 경기도 남쪽에 위치한 오산시 전체의 집값 하락이 지속되는 가운데 향후 3기 신도시 조성 사업이 본격화되면 이곳 부동산시장 붕괴가 불가피하다는 전망이 주를 이룬다.
 
주목되는 사실은 3기 신도시 조성의 여파를 입게 될 지역이 비단 오산시에 그치지 않는다는 사실이다. 다수의 전문가들은 수도권 지역의 공급과잉 여파로 비인기 지역 부동산시장이 줄줄이 붕괴될 것이라고 경고하고 있다. 오산시 부동산시장 붕괴는 시작에 불과하다는 주장이다.
 
공급 많아 하락세 지속되는 오산 집값…미분양·가격하락세 장기화에 시장붕괴 우려
 
최근 한국감정원이 발표한 주간아파트가격동향조사에 따르면 이달 13일 기준 오산시 아파트 매매 값 변동률은 0.29% 하락했다. 같은 수도권 내에 다른 지역에 비해 큰 낙폭이다. 오산시 아파트 값은 올 들어 몇 차례 보합세를 보이긴 했으나 전체적으론 하락 기조를 이어가고 있다.
 
부동산업계 안팎에서는 수요에 비해 공급이 지나치게 많은 점을 주된 이유로 꼽고 있다. 오산 지역은 최근 몇 년간 분양 물량이 쏟아졌다. 지난해 임대 물량을 포함해 2812가구가 분양했으며 올해도 전체 2424가구가 분양 물량으로 잡혀있다.
 
상황이 이렇다 보니 미분양 우려도 커지는 상황이다. 국토교통부 미분양주택 현황보고에 따르면 지난해 12월 3호에 불과했던 오산시 미분양 물량은 올해 1월 312호, 2월 316호, 3월 286호 등으로 미분양 현상이 지속되고 있다.
 
오산 부동산 시장 동향과 관련해 현장에서 만난 동일부동산 관계자는 “2017년부터 오산 내 아파트 공급이 쏟아지며 매매가, 전·월세 시세 등이 다 떨어지고 있다”며 “1~2년 사이 기존 아파트들의 매매 값은 수천만원 가량 떨어졌다”고 설명했다.
 
이어 “일례로 LG전자 엘지디지털파크 인근에 위치한 오산자이아파트 공급면적 109.35㎡(약 33평), 전용면적 84.05㎡(약 25평) 규모 호실은 2017년 2억5000만원 수준에 고층이 실 거래됐으나 지난달에는 1억9600만원에 팔렸다”고 말했다.
 
크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리
 
이 관계자는 “노동자들이 주로 사는 원룸들도 수 개월이 지나도 세입자가 나타나지 않아 공실로 방치되고 있다”며 “다른 지역도 부동산규제 때문에 좋은 상황은 아니겠지만 오산 부동산시장의 상황은 더욱 심각하다”고 덧붙였다.
 
엎친 데 덮친 격으로 오산 지역은 앞으로 인구유출 가능성이 높게 점쳐지고 있다. 주택수요 감소가 불가피한 상황이다. 최근 LG전자는 국내 스마트폰 생산시설을 베트남으로 이전하겠다고 밝혔다. LG전자는 평택 생산 인력 750여명을 창원 사업장으로 재배치할 계획이다. LG디지털파크는 오산시 생활권이나 평택시 진위면에 속해 있다.
 
평택시 산단관리팀 관계자는 “공장 6개 라인 중 4개 라인이 떠난다”며 “평택시는 지역 내에 위치한 협력업체들의 피해가 없도록 LG전자에 대책을 강구해 달라고 요청한 바 있다”고 말했다. 이어 “벤더 업체들은 현재 갑자기 거래 선이 줄게 되면 어려움이 있기 때문에 다른 업종 변경 혹은 새로운 거래 선을 찾을 동안 주문량 변경이 없었으면 좋겠다는 의견을 내비치고 있다”고 말했다.
 
LG전자 스마트폰 생산시설 이전과 관련해 LG전자 노조 관계자는 “창원으로 이동하기 어려운 분들의 희망퇴직을 받고 있는 상황이다”며 “아직까지 그 수에 대해서 말하긴 어렵다”고 말했다. 이어 “떠난 라인의 공간은 그리 크지 않아 비워 둘 예정이다”고 덧붙였다.
 
인근 부동산 관계자들은 창원으로 이동하는 인원들이 많지는 않지만 인근 아파트 시세에는 영향을 줄 것으로 내다봤다. O부동산 관계자는 “최근 전세 매물이 늘었고 매매도 다른 지역에 비해 꽤 나온 편이다”며 “전세의 경우 LG전자 스마트폰 공장 라인 이전의 영향이라고도 볼 수 있다”고 말했다. 이어 “매매는 전부 다 창원으로 이동하는 분들이라 할 수 는 없다”면서도 “어찌됐던 라인이 이전하는 것은 일대 부동산에 악재다”고 지적했다.
 
전문가들도 LG디지털파크 인원 이동은 부동산 시장의 악재라고 평가했다. 명지대학교 부동산학과 권대중 교수는 “일자리 가까운 곳에 살고자하는 수요자가 떠나기 때문에 주변 아파트들에게는 당연히 악재다”며 “내·외부에 공급이 많은 오산은 장기적으로 미분양이 쌓일 것으로 보인다”고 전망했다.
 
“공급 과잉으로 인한 위성도시 부동산붕괴…3기 신도시 조성되면 더욱 심화될 것”
 
▲ 엘지디지털파크 내 스마트폰 생산 시설이 베트남으로 이주할 예정이다. 인근 부동산관계자들에 따르면 이는 오산시의 집값에 악재로 적용할 전망이다. 전문가들은 주변 공급 과잉으로 집 값 하락세를 벗어나지 못하고 있는 오산시를 사례로 들으며 정부의 3기 신도시 공급으로 기존 수도권 위성도시들도 비슷한 상황이 닥칠 수 있다고 경고했다. 사진은 LG디지털파크 입구 ⓒ스카이데일리
 
다수의 부동산 전문가들은 부동산시장 붕괴 현상이 비단 오산시에 그치지 않을 것으로 보고 있다. 오산시와 같은 지역이 줄줄이 등장할 가능성을 배제하기 어렵다는 설명이다. 정부의 3기 신도시 조성에 따라 수도권 내 공급 과잉 현상이 더욱 심화될 가능성이 높기 때문이다.
 
심형석(미국 사우스웨스턴 캘리포니아대학) 부동산학과 교수는 “우리나라는 고령화가 진행되는 나라다”며 “미국의 경우 사람들이 예전에는 교외에 많이 살았지만 최근에는 도심으로 들어오는 성향이 많다”고 설명했다.
 
이어 “고령화 사회에는 추가 개발이 아니라 기존 지역을 정비해야 한다”며 “이번 정부의 3기신도시 공급 정책은 서울이 아닌 특정 지역들의 집값 하락을 부추길 뿐이다”고 평가했다. 심 교수는 “완결이 안 된 2기 신도시와 위성 도시들의 집 값 약세가 지속될 가능성이 높다”고 덧붙였다.
 
서진형 회장(경인여대 교수)는 “실제로 오산시의 집 값 하락이 관측되는 것은 동탄2신도시 등 주변에 더 좋은 조건의 집이 많이 생겼기 때문이다”며 “여기에 더 새로운 3기 신도시가 추가 된다면 오산 뿐 아니라 3기 신도시 보다 입지 여건이 나쁜 경기도 위성도시들의 집 값 폭락이 현실화될 가능성이 높다”고 경고했다.
 
이어 “당연한 이야기 같지만 기존의 수도권 내 도시들에 광역 교통망을 구축하고 단순한 베드타운이 되지 않고 산업도시가 되도록 육성하는 방향으로 정부가 나서야 기존 수요자 유출을 막고 집 값 안정화를 이룰 수 있다”고 진단했다. 서 회장은 “서울에서 먼 위성도시들의 공급 물량도 너무 많아 공급 시기 혹은 공급 양을 조절할 필요도 있다”고 덧붙였다.
 
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]

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