▲ 박경환 한누리창업연구소장 ⓒ스카이데일리
소비행태가 다른 대형점(백화점이나 대형할인점, 그리고 각종 테마상가)과 소규모상가는 상권분석법이 다를 수밖에 없다.
중소형점의 경우 규모가 작을수록 고객흡인력이 떨어지고 고객의 통행을 막는 요인이 많다. 반면 대형점은 차량 이용고객이 많으며, 중소형점포와는 달리 상권분석이 용이하다.
대형점은 이용자의 수(배후지 총 세대수)에 따라 개발 목적과 콘셉트가 다르기 때문에 배후지 총 세대수를 조사한다. 대체적으로 대형점이 이미 자체 분석을 하기 때문에 개인이 그 수고까지 할 필요가 없는 것처럼 보인다. 그러나 실상은 잘못 분석되는 경우가 많다.
첫재, 대형점의 경우 지형지세에 의해서 또는 경쟁점에 의해서 이용고객이 실제로 단절되는데도 불구하고 지역 일대 모든 세대를 이용세대로 부풀리기 때문이다.
둘째, 대중교통 연결망을 파악해야 한다. 대형점 대다수는 젊은이들이 고객으로 이어지지 않으면 한계에 부딪치게 된다. 주차시설은 훌륭하지만 대중교통 연결성이 떨어지는 상가는 고객 유입 한계로 무너진다는 것이다.
실제 대형점의 사활은 대중교통망에 의해 결정된다고 해도 과언이 아니다. 대형편의시설의 상권력은 대중교통, 특히 전철역과 연계돼야 강하다는 것을 항상 염두해 둬야 한다. 일반 상권에서는 개개인의 능력에 의해서 상가를 운영할 수 있는 여력이 있지만, 대형편의시설 내 입점은 그렇지 못하다. 대형편의시설 자체가 상권력이 없으면 죽는다. 개인의 능력이 아무리 뛰어나도 대형편의시설 내에 고객이 없는데 장사가 될 리 없다.
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지난 1998년 미아역과 수유역 사이에 쇼핑센터가 문을 열었다가 그대로 문을 닫은 일이 발생했다. 노량진역과 장승백이 사이에 있던 쇼핑센터도 마찬가지 사례다. 이런 경우는 수도 없이 많다.
셋째, 대형점 주변에 상권이 형성돼 있는지 파악해야 한다. 대형점이 홀로 덩그러니 있는 경우는 고객을 끌어 들이는 흡인력이 약하다. 대형점과 주변 상권이 상호유기적으로 연계돼야 상권의 힘이 강해지게 된다. 즉 밤 늦게 회유하는 인구가 많은 곳에 있는 대형점과 단순히 쇼핑 혹은 어떤 목적에 의해 일정 시간만 이용하는 대형점은 상권 활성화 정도가 다르다.
넷째, 대형쇼핑센터의 경우 브랜드력 있는 할인점이나 영화관 유치가 상가를 쉽게 분양하기 위한 목적으로 전략적으로 이용되고 있는 것은 아닌지 확인해야 한다. 즉 해당 경우에는 적정 상가 숫자를 파악해야 하는 번거로움이 따른다.
지금까지는 쇼핑센터 내에 브랜드력 있는 할인점이나 영화관 유치가 젊은이들을 흡인하는 요소로 작용해 쇼핑센터 내 입점 상가 활성화에 기여했다. 상가투자자나 창업자들도 인식하고 있는 부분이다. 때문에 대형쇼핑센터 등 대형편의시설 상가분양 시 브랜드력 있는 할인점이나 영화관이 입점 확정됐다고 적극 홍보하면서 상가를 분양하고 있다.
그러나 해당 사례를 살펴보면 분양하는 상가숫자가 터무니없이 많다. 최근에는 이런 신규 대형쇼핑센터가 눈에 띄게 늘고 있다는 것을 유의해야 한다. 마지막으로 업종구성이 전문화돼 있어야 하며, 운영관리팀의 홍보능력과 운영계획이 명확해야 한다.
동일한 층의 경우 상호 보완되는 업종으로 구성하되 충돌이 있어서는 안 된다. 층별 간 상호 유기적으로 연계될 수 있도록 업종구성을 해야 한다. 종종 층별 간 상호유기적인 관계를 단절시키는 업종구성으로 인해 건물전체가 죽는 사례가 있다.
예를 들어 젊은이들이 모이는 곳이라면 1층 잡화, 2층 영캐주얼, 3층 숙녀복 등의 구성으로 1층 고객이 2·3층을 자연스럽게 이용할 수 있도록 연계시키는 전략이 필요하다. 그러나 2층에 숙녀복, 3층을 영캐주얼로 구성한다면 1층의 젊은 손님 중 많은 숫자는 2층, 3층까지 올라오지 않는다는 점을 유의해야 한다.
고객 단절을 야기하는 건물 중 가장 많은 사례가 건물 중간층에 병의원 등을 입점시킨 곳이다. 이는 1층과 고층간 고객 단절을 야기하는 가장 최악의 업종구성이다. 상가소유자로서는 명심해야 될 사항이다. 물 흐르듯이 자연스럽게 유기적인 업종구성으로 고객을 유인해야 한다.
상가 분양 시 대형할인점이나 영화관 전략적 이용
실제 용인의 한 중심상업지역에 대형 쇼핑센터가 이런 점을 적극 이용한 사례가 있다. 그러나 할인점이나 영화관이 입점 된다고 하더라도 상가 숫자가 많을 경우, 쇼핑센터 내 입점 상가들의 활성화는 요원할 것이다. 당연히 상가투자는 실패로 귀결되고 만다.
비단 이곳만이 아니다. 2008년도 서울시내 꽤 유명 역세권에 대형백화점 건물을 신축 중인 곳이 있었다. 해당 구역은 매우 활성화된 상권이었으며, 백화점은 지하철로 바로 연결됐다. 당연히 지하통로와 1층에 있는 상가는 매우 좋은 입지를 갖췄다. 다른 층도 업종구성과 운영을 잘하면 좋을 것이다. 건물 대부분의 상가는 상권이 좋아 투자가치가 있는 것이 너무도 명백하다. 또 영화관을 유치한 것도 매우 훌륭한 발상임에 틀림없다.
그런데 이곳 역시 분양중인 상가가 많다는 점이 문제다. 영화관 입구 동일 층에 패스트푸드점을 구성해 상가를 분양 중에 있는데 과연 모두 잘 될 것인가가 문제임을 짚어봐야 한다.
상권이나 상가전체가 좋은 것은 매우 중요하다. 이것은 상권분석의 핵심이기도 하다. 그러나 남의 것과 내 것은 분명히 다르다. 적당히 묻어가면 안 된다. 입지가 좋은 일정 점포는 장사가 잘 될 것이다. 그러나 상가 숫자가 매우 많아 동선에서 비껴나간, 혹은 뒤에 있는 상가들은 어찌 될 것인지도 살펴봐야 한다. 상권전체가 좋다거나 유명 브랜드가 있다고 무조건 잘 될 것이라는 착각은 금물이다.
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