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[재건축·재개발 르포]<210>-대치은마아파트

멈춰선 은마, 박원순 35층 넘고 49층 달린다

내년에 박 시장 떠난다…강남 단지들 줄줄이 고개숙였지만 초고층 강력 고수

정성문기자(mooni@skyedaily.com)

기사입력 2017-03-17 00:03:08

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서울시는 새해 들어 35층 이하로 재건축을 진행 중인 곳만 사업승인을 내줬다. 한강변에 고층아파트로 기대를 모았던 반포주공 1단지(1·2·4주구)는 서울시 앞에 꼬리를 내리고 지난 2월 도시계획위원회 승인을 받았다. 또 반포주공 1단지와 인접한 단지인 신반포3차·경남아파트 통합재건축 단지 역시 같은 달 고층 아파트 꿈을 접고 도계위 심의를 통과했다. 송파구를 대표하는 잠실주공5단지 역시 50층의 꿈을 버렸다. 잠실역 인근 4개 동만 50층 주상복합으로 짓고 나머지 층은 35층 이하로 계획을 전면 수정했다. 한강변 대표적인 재건축 단지가 서울시 계획을 승인할 수밖에 없었던 이유에는 여러 가지가 있다. 그 중 내년이면 부활하는 초과이익환수제가 가장 큰 영향을 미쳤을 것으로 전문가들은 예측했다. 재건축 단지가 35층 이라는 규제 속에 몸살을 앓고 있는 사이 교육1번지를 대표하는 대치은마아파트는 다른 양상을 보이고 있다. 다른 재건축 단지들이 35층에 백기를 들고 사업을 진행하는 반면 대치은마아파트는 초고층 아파트를 여전히 고수하고 있다. 스카이데일리가 서울시 강남구 대치동 소재 은마아파트를 찾아가 재건축 사업 진행과정을 취재했다.


 ▲ 서울시 강남구 대치동 소재 ‘은마아파트(사진)’는 현재 재건축을 진행 중이지만 서울시의 벽을 넘지 못해 사업이 표류 중이다. 현재 재건축 사업 추진위는 50층에 가까운 초고층을 고수하고 있는 반면 서울시는 묵시적인 가이드라인을 설정해 놓고 요지부동하고 있어 양측 간에 팽팽한 긴장 분위기가 형성되고 있다. ⓒ스카이데일리

오랫동안 강남 재건축 아파트의 상징이 돼 온 서울 강남구 대치동 소재 ‘은마아파트’가 최근 다시 여론의 조명을 받고 있다. 주변 재건축 단지와 달리 50층에 가까운 초고층 아파트 건립 계획을 고수하고 있어서다. 그동안 강남권 재건축 단지 중 상당수는 기존 초고층 아파트 건립 계획을 접고 35층으로 사업계획을 변경해 서울시의 승인을 받아냈다.
 
16일 부동산업계 등에 따르면 서울시 도시계획위원회는 지난달 27일 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구, 이하·반포1단지) 재건축 정비계획 변경 및 경관심의안을 수정가결 했다. 앞서 반포1단지는 45층에 달하는 초고층 아파트 건설을 계획했으나 서울시의 문턱을 넘지 못해 더 이상 사업을 진행하지 못했다.
 
이에 앞서 한강변 아파트들이 그랬던 것처럼 최고층 35층으로 계획을 수정했고, 결국 서울시의 승인을 받아냈다. 서울시의 승인을 받아내면서 앞으로 반포1단지 재건축 사업은 활기를 띌 것으로 전망되고 있다.
 
서울시 송파구 잠실동 잠실주공5단지(이하·잠실5단지) 역시 상황은 마찬가지다. 잠실5단지도 당초 50층에 달하는 초고층 아파트 건립 계획을 세웠지만 결국에는 35층으로 계획을 변경한 재건축 정비계획 수정안을 서울시 도시계획위원회에 제출했다. 빠르면 이 달 중으로 통과 여부가 판가름 날 예정이다. 이번에는 무난하게 서울시의 문턱을 넘을 것으로 관측되고 있다는 게 부동산 업계의 중론이다.
 
재건축 추진위원회 “박원순의 35층 선긋기 따를 수 없다” 강경 입장 고수
 
투자자들의 높은 관심을 받는 굵직한 재건축 단지들이 하나 둘 최고 층수를 35층으로 재조정해 서울시의 승인을 얻고 있는 가운데 유독 기존의 입장을 고수하고 있는 단지가 있어 여론의 조명을 받고 있다. 주인공은 바로 ‘교육1번지’로 불리는 강남구 대치동 소재 ‘은마아파트’다.
 
부동산업계 등에 따르면 지난 3일 서울 대치동 강남구민회관에서 ‘은마아파트 재건축 주민설명회’가 열렸다. 이날 주민설명회에서 이정돈 은마아파트 재건축 추진위원장은 “49층 재건축을 추진하겠다”는 의지를 피력했다.
 
그동안 은마아파트는 강남의 다른 재건축 아파트와 달리 49층에 달하는 초고층 아파트 건립을 추진해 왔다. 지난달 8일에는 정비구역지정 및 정비계획안을 수립한 후 강남구에 주민제안 방식으로 제출하기도 했다.
 
 ▲ 재건축을 진행 중인 은마아파트는 아직까지 추진위원회 설립 상태에 머물러 있다. 하지만 대다수 주민들이 49층에 달하는 초고층 아파트 건립을 강하게 피력하고 있어 사업 성사 여부에 상당한 관심이 모아지고 있다. ⓒ스카이데일리

은마아파트 재건축 추진위가 제출한 건축계획안에 따르면 건축물은 총 30개동, 지하 3층, 지상 49층 규모로 계획됐다. 특히 전체 30개동 중 35층을 초과하는 동수는 16개동(49층 4개동)이나 됐다. 35층 이하는 12개동이며, 평균 층수는 37층이다.
 
추진위가 제출한 건축계획안은 그동안 서울시의 입장과 상반된다는 점에서 주목을 받았다. 서울시는 ‘2030서울도시기본계획’과 ‘한강변기본관리계획’ 등을 통해 일반주거지역에 세워지는 아파트 최고 층수를 35층 이하로 설정하는 룰을 세웠다.
 
부동산업계에 따르면 서울시의 ‘최고 35층’이라는 층고 제한에도 불구하고 은마아파트가 49층을 주장하는 이유는 다양하다. 그 중 은마아파트의 경우 다른 재건축 아파트와 달리 사실상 초과이익환수제 회피는 불가능하다는 점이 우선적으로 꼽힌다.
 
올해 안으로 관리처분인가 신청을 해야 하지만 아직까지 조합조차 설립되지 않았기 때문이다. 실제로 YTN 데이터저널리즘팀에 따르면 2002년부터 2017년까지 서울에서 진행된 재건축 사업의 소요시간을 분석한 결과, 조합인가에서 사업 시행인가까지는 평균 3년 6개월이 소요된다.
 
‘초과이익환수제란’ 조합원이 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘은 초과 금액의 50%를 세금으로 내는 것이다. 올해 안으로 관리처분인가를 신청한 단지에 한해 초과이익환수제 대상에서 제외된다. 은마아파트의 경우, 어차피 초과이익환수제를 피할 수 없게 됐기 때문에 아파트를 최대한 높이 지어서 수익성을 극대화하려는 것으로 보인다는 게 부동산 업계의 중론이다.
 
박원순 서울시장의 임기가 내년이면 끝난다는 점도 은마아파트가 49층 초고층 아파트 건립을 고수하는 배경으로 꼽히고 있다. 그동안 박 시장은 ‘서울시의 35층 가이드라인’을 만든 주인공으로 거론됐었다. 박 시장 취임 이전만해도 서울시가 35층 룰은 커녕 오히려 초고층 아파트 건립을 유도했다는 이유에서다.
 
실제로 오세훈 전 서울시장 시절에는 ‘한강르네상스’ 계획과 맞물려 서울시 곳곳에 초고층 아파트들이 우후죽순 들어섰다. 대표적으로 래미안 이촌챌리투스(최고 56층), 서울숲 트리마제(최고 47층) 등이 있다.
 
강남구 등에 업은 재건축 상징, 특별건축구역 통해 초고층 계획 드라이브
 
 ▲ 교육1번지를 대표하는 대치동에 위치한 은마아파트(사진)는 현재 총 28개동, 최고 층수 14층 규모다. 반면 추진위가 강남구에 제출한 건축계획안에 따르면 총 30개동, 최고 층수 49층 규모로 지을 예정이다. 30개동 중 35층을 초과하는 동수는 16개 동이다. ⓒ스카이데일리

부동산업계 등에 따르면 은마아파트 추진위는 최근 들어 49층 초고층 아파트를 짓기 위해 더욱 강력하게 드라이브를 걸고 있다. 이를 위해 얼마 전에는 강남구에 특별건축구역 지정을 요구했다. 특별건축구역지정 되면 경우에 따라 도시계획위원회의 심의를 통해 층수가 완화될 수도 있기 때문이다.
 
강남구는 은마아파트 정비구역(총면적 24만3552㎡)에 대한 특별정비구역 신청서를 이르면 다음 주중 서울시에 전달할 계획이다. 강남구청 주택과 관계자는 “과거 서초구 반포1구역(현·아크로리버파크)도 특별건축지역으로 지정됨에 따라 최고 38층으로 재건축한 전례가 있기 때문에 은마아파트도 가능할 것으로 보고 있다”고 말했다.
 
이정돈 추진위원장은 “6월과 7월 사이 서울시 도시계획위원회 심의, 7월과 8월 사이에는 정비계획 수립 및 정비구역 지정고시를 계획 중이다”고 밝혔다.
 
대치동 은마아파트의 초고층 아파트 재건축 현실 가능성에 대해 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울시도 원칙과 명분이 있기 때문에 은마아파트 49층 재건축 가능성은 아직까지 낮긴 하지만 앞으로 정책이 어떻게 바뀔지 모르기 때문에 상황이 변할 가능성도 있다”고 설명했다.

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