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‘유동인구’는 서울 시내 주요 핵심 상권의 공통분모로 꼽힌다. 유동인구가 많은 지역은 예외 없이 대규모 상권이 조성돼 있다. 뛰어난 접근성을 자랑하는 서울 종로구 광화문 일대지역, 서울 서초구 고속터미널 일대지역, 마포구 합정·홍대 일대지역 등이 대표적이다.
이들 세 곳은 접근성·유동인구 측면에선 공통점을 보이고 있으나 형성 과정만큼은 확연한 차이를 보인다. 도심지역인 광화문의 경우 오피스 밀집 지역에 위치한 덕에 직장인 수요를 중심으로 상권이 활성화됐다. 고속터미널 일대는 인근 배후 수요 및 ‘육로교통의 허브’라는 입지적 특성이 더해져 상권이 만들어졌다. 홍대·합정동 일대는 특정 세대의 문화를 기반으로 성장해 온 케이스라 할 수 있다.
서울 중심 광화문 일대, 2040 직장인 인구 압도적 비중 차지…주말보단 평일 더 각광
경복궁의 정문인 광화문부터 이순신장군 동상이 우뚝 솟은 세종대로사거리 사이로 난 대로변 양 옆에는 정부서울청사, 외교부, 세종문화회관 등 정부 주요 시설부터 KT, 교보생명, 현대해상 등 국내 주요 기업들의 본사 등이 빼곡히 자리하고 있다. 범위를 넓히면 LG생활건강 본사, 금호아시아나그룹 본사, 대림산업 본사, GS건설 본사 등 굴지의 기업으로 불릴 만한 본사 빌딩들이 곳곳에 위치해 있다.
서울시의 ‘우리마을가게 상권분석서비스’에 따르면 서울지하철 5호선 광화문역을 중심으로 반경 500m 내에 거주하는 인구수는 2216명에 불과하다. 같은 범위 내에서 자리한 기업체 수는 1719개며 이곳에서 종사하는 직장인 규모는 7만296명으로 거주인구보다 약 32배 높은 수치를 자랑한다. 이곳이 전형적인 오피스 상권으로 분류되는 배경이다.
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| ▲크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리 |
광화문 일대 직장인 중 남녀비율은 각각 4만7891명, 2만2405명 등으로 남성이 60% 가량을 차지했다. 직장인들이 밀집하다보니 자연히 출·퇴근 및 점심시간대 유동인구 비율이 높았다. 광화문을 중심으로 가로·세로 각각 50m, 2500㎡ 범위 내 유동인구 수는 2370명으로 여느 서울지역보다 월등히 높은 수준을 보였다.
광화문 일대 지역에 형성된 상권에는 외식업종이 압도적으로 많았다. 해당 구역 내 점포 수는 총 1773개였으며 이 중 외식업종이 1475개를 차지했다. 전체의 83.2%에 달하는 숫자다. 외식업 중에서도 한식당 숫자가 557개로 가장 많았다.
직장인 수요가 대부분인 이곳은 주말보단 평일에 높은 유동인구를 보이는 것으로 파악됐다. 일대 상권을 찾는 유동인구를 요일별로 비교한 자료에 따르면 월요일부터 금요일까지는 16% 안팎의 비슷한 수준을 유지했으나 토·일요일의 경우 각각 8.9%, 7.5% 수준에 그쳤다. 주말 유동인구는 평일에 비해 절반 수준 밖에 미치지 못하는 것이다.
인근 공인중개사에 따르면 탄탄한 직장인 수요를 보유한 이곳 식당들은 일정 수준 이상의 매출을 꾸준히 올리는 편이다. 특히 점심·저녁 시간 대에는 줄을 서는 것도 많다. 자연스레 임대료 수준도 다른 지역에 비해 높은 편이다. 일례로 광화문 중심상권 1층에 위치한 전용면적 140㎡(약 42평) 규모의 상가 임대료는 보증금 3억5000만원, 월세 1650만원 등이다. 권리금은 협상 여부에 따라 천차만별이기 때문에 정확한 금액을 추산하기 어렵다.
반포 일대 대규모 단지 배후에 둔 육로교통의 허브, 생활밀착형 대규모 상권
고속터미널은 지난 1981년 완공됐다. 각 버스회사별로 서울 시내 곳곳에 산재하던 노선들을 한 곳에 모은 개념이었다. 이후 40여 년 가까이 고속터미널은 육로교통의 허브이자 서울의 관문으로 톡톡히 제 역할을 해왔다.
이곳은 지하철 3·7·9호선 등 세 개 노선이 교차하고, 인근에는 대규모 아파트단지가 밀집한 지역으로 거듭났다. 최근에는 인근 아파트들의 재건축이 진행되면서 서울의 대표 부촌으로 거듭나는 중이다.
우리마을가게 상권분석서비스에 따르면 고속터미널역 반경 500m 내 기업체 수는 96개에 불과했지만 거주인구수 9736명, 가로·세로 각각 50m, 2500㎡ 범위 내 유동인구 수 1025명에 달한다. 요일별 유동인구 비율의 경우 월요일부터 일요일가지 13~15%의 비중을 기록해 주중·말 간 차이가 적은 것으로 파악됐다.
유동인구와 거주인구 등을 모두 갖춘 고속터미널역 반경 500m 내에 자리한 점포수는 총 2171개에 달한다. 이 중 도소매업이 860개에 달해 가장 높은 비율을 차지했다. 도소매업 중에서도 슈퍼마켓 점포수 360개를 차지해 단연 압도적이었다. 이는 풍부한 배후수요를 갖춘 지역임을 방증하는 결과로 해석됐다.
인근 부동산 관계자에 따르면 서울고속버스터미널과 인접한 반포쇼핑상가 1층에 위치한 전용면적 16㎡(약 5평) 규모의 점포 매매가는 5억4500만원이다. 3.3㎡(평) 당 1억원이 넘는 셈이다. 반포쇼핑상가 1층에 위치한 전용면적 19㎡(약 6평)의 매장 임대료는 보증금 1500만원, 월 임대료 69만원 등이다.
날로 팽창하는 대학가 상권 대표주자…금·토·일 유동인구 절대적
과거 홍익대학교 인근만을 지칭했던 홍대 상권은 날이 갈수록 주변 지역으로 확장하는 추세다. 합정역을 비롯해 상수·연남동까지 아우르는 일대 지역을 모두 홍대 상권으로 통칭된다. 이곳은 서울 시내 여타 대학가 상권들과 달리 막대한 인구흡입력을 자랑하는 곳으로도 유명하다.
이곳 상권이 면모를 갖추기 시작한 것은 1984년 지하철 2호선이 개통하면서부터다. 1990년대와 2000년대 초반만 하더라도 신촌·이대 일대에 비해 인디음악을 느낄 수 있는 라이브카페가 즐비한 소규모·마니아적 성향을 지닌 상권으로 평가받았다. 그러나 2000년 상수·합정을 잇는 지하철 6호선이 개통되면서 초대형 상권으로 거듭나게 됐다.
이 과정에서 상권이 활성화되고 유동인구가 늘면서 일대 지역 지가 및 임대료가 폭발적으로 상승해 젠트리피케이션 현상이 빚어지기도 했다. 임대료가 올라가면서 라이브 카페 보다는 상업적인 성격을 강한 클럽, 주점 등이 생겨나기 시작했다. 개성 강한 업소들이 생겨나면서 유동인구는 더욱 증가했다.
우리마을가게 상권분석서비스에 따르면 지하철 2호선 합정역과 홍대입구역 중간지역인 서교동사거리를 중심으로 반경 500m 내 위치한 점포는 총 2648개다. 외식업이 1838개로 절대적인 수치를 차지했다. 거주인구 1만704명, 직장인구 1만7967명 등으로 주거·유흥·오피스가 혼재한 지역으로 평가됐다.
가로·세로 각각 50m, 2500㎡ 범위 내 유동인구 수는 1730명에 달했다. 대학생들과 직장인 그리고 주말을 즐기기 위한 외부 유입객 등이 혼재한 이곳의 요일별 유동인구 비중은 토요일이 19.8%로 가장 많았다. 이어 일요일(15.9%)·금요일(15.6%) 등의 순이었다. 특히 전체 유동인구의 절반에 가까운 48.3%가 20대라는 점이 주목됐다. 30대도 21.1%나 됐다. 홍대 입구를 일컬어 ‘젊은의 거리’라는 수식어가 붙은 배경이다.
인근 공인중개사에 따르면 상권 내 자리한 전용면적 89㎡(약 27평) 규모의 점포 임대료는 보증금 1억원, 월세 770만원 등의 수준이다. 이곳과 이웃한 건물 2층에 위치한 59.5㎡(약 18평) 면적의 점포는 보증금 5000만원, 월세 276만원에 임대 매물이 나온 상태다.
[이경엽 기자 / 시각이 다른 신문 ⓒ스카이데일리]
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