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[재건축·재개발 르포]<225>-목동신시가지 8~14단지

학군·교통 갖춘 재건축최대어 목동 뭉칫돈 몰린다

강남 버금가는 투자수익률 기대…통합재건축 시 지역 랜드마크 부상 가능성

길해성기자(hsgil@skyedaily.com)

기사입력 2017-12-04 12:59:59

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▲ 목동신시가지는 14개 단지, 300개동, 총 2만6000여세대가 거주하고 있는 미니신도시급 아파트 단지다. 1985~1988년 사이에 조성된 이곳 단지는 최근 재건축 연한이 도래하면서 새로운 투자처로 각광받고 있다. 사진은 목동신시가지 단지 전경 ⓒ스카이데일리
  
강남 지역을 휩쓴 재건축열기가 서울 양천구 목동에 상륙할 전망이다. 14개 단지, 300개 동, 2만6000여세대가 거주하는 미니신도시급 목동신시가지 아파트 단지의 재건축연한이 도래하면서 투자 기대감이 높게 일고 있다.
 
조망권·접근성 등에 있어 1~7단지가 다소 우위를 점하고 있다는 평가를 받지만 8~14단지 역시 우수한 학군을 무기로 실수요자들과 투자자들의 관심을 불러모으고 있다. 1986년 서울아시안게임과 1988년 서울올림픽을 계기로 한국을 방문한 외국인들에게 ‘발전된 이미지를 심어주자’는 취지로 천지개벽한 목동이 두 번째 변신을 준비 중이다.
 
특히 재건축 청사진이 될 지구단위계획도 내년 중 발표될 것으로 전망돼 개발 기대감은 더욱 커지는 분위기다. 기존의 탄탄한 실수요와 더불어 최근에는 투자수요까지 몰리며 목동신시가지 아파트의 매매가는 상승세를 달리는 중이다.
 
전체 단지 매매가 상승세…8·2대책 이후 1억원 오른 곳도
 
부동산업계 등에 따르면 1~7단지는 행정구역 상 양천구 목동에 속하지만 8~14단지는 행정구역 상 양천구 신정동에 속한다. 지역 주민들은 이들 두 곳을 각각 ‘앞단지’, ‘뒷단지’라 각각 부르기도 한다.
 
행정구역은 다르지만 같은 단지명을 쓰는 이곳은 전체적으로 재건축 연한이 다가올수록 매매가가 오르는 추세다. 8~14단지는 비교적 지하철역과 가깝다는 이점 덕분에 매매가가 오름세를 보이고 있다. 이들 단지 주변에는 지하철 5호선 목동역·오목교역·신정역, 2호선 신정네거리역·양천구청 등이 자리하고 있다. 학군 역시 풍부하다는 장점이 있다.
 
목동역·오목교역과 도보로 5분 거리에 있는 8단지는 평균적으로 1억원이 넘는 상승세를 보이고 있다. 1987년에 지어진 8단지는 최고 20층, 12개동, 전용면적 54.94㎡~105.35㎡, 총 1352가구 규모의 대단지다. 인근 부동산에 따르면 전용면적 71.77㎡(약 22평)의 경우 올 초 7억5000만원에서 지난달 24일 8억7000만원까지 호가가 상승했다.
 
이곳 단지는 8·2대책에도 큰 영향을 받지 않은 모습이다. 전용면적 92.9㎡(약 28평)의 경우 7월 말 8억3000만원에서 현재 10억원까지 올랐다. 8월 2일 이후 약 4개월 새 1억5000만원이 오른 셈이다. 전용면적 105.35㎡(약 32평) 역시 같은 기간 1억5500만원이 상승했다.
 
크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=배현정] ⓒ스카이데일리
 
8단지 인근 한 부동산 관계자는 “8단지는 7단지와 함께 역세권 단지에 분류된다”며 “소형평형대가 많아 실수요자 중심으로 인기가 높다”고 말했다. 이어 “또한 주변에 학교들이 몰려 있어 학부모들이 많이 찾는 단지다”고 덧붙였다.
 
인근 김포공항을 오가는 비행기 소음 영향권에 위치해 그동안 상대적으로 저평가 돼 온 11·12·13단지의 시세도 우상향을 달리고 있다. 11·12단지는 평균적으로 3000만~5000만원 가량 상승했다. 지하철 2호선 양천구청역과 붙어 있는 13단지는 전용면적 84.41㎡(약 25평)의 경우 올해 초 8억2000만원에서 지난달 말 9억3000만원을 기록했다.
 
다른 단지 역시 골고루 상승했다. 한국감정원 시세(전용면적 기준) 추이에 따르면 올 초부터 지난달 말까지 △9단지 100.33㎡(10억3000만원→11억5000만원) △10단지 106.06㎡(10억5000만원→11억원) △14단지 108.28㎡(10억7000만원→11억8000만원) 등 전체적으로 5000만~1억원 이상 상승했다. 가장 많이 상승한 곳은 14단지 157.59㎡으로 약 2억1000만원 상승한 15억5000만원을 기록했다.
 
오를 대로 오른 강남…재건축 투자수요 목동에 집중
 
목동신시가지 8~12단지는 주변에 목동초·중학교, 서정초, 진명여고, 신서초·중학교 등 10여개의 학교들이 몰려 있어 학부모들의 선호도가 높은 편이다. 아파트의 상가를 중심으로 소위 말하는 ‘목동 학원가’도 형성돼 있다. 대치동과 더불어 학군이 좋기로 유명세를 타다보니 수요는 꾸준한 편이다.
 
한 부동산 관계자는 “학교가 두루 포진해 있다 보니 경우에 따라 한 건물에 80개의 학원이 들어가 있을 때도 있다”며 “이곳은 강남구 대치동 다음으로 학부모들이 많이 찾는 곳으로 최근에는 인천 부평, 경기 부천 등에서도 집을 보러오는 분들이 늘고 있다”고 설명했다.
 
학부모들이 목동을 찾는 이유 중 하나는 대치동·개포동 등의 아파트값보다는 덜 부담스럽다는 점이다. 대치동 학원가 바로 앞에 위치한 은마아파트 전용면적 76㎡의 경우 현재 14억5000만원이다. 반면 비슷한 평수의 목동신시가지내 아파트는 8~9억원 정도로 형성돼 있다.
 
투자가치로도 강남 재건축 아파트 단지 못지 않다는 게 부동산 전문가들의 설명이다. 3.3㎡(약 1평)당 5000만원 이상을 찍은 강남권 아파트 보다는 현재 2000만~3000만원 사이에 형성 돼 있는 목동신시가지아파트가 더 상승할 확률이 높다는 것이다.
 
심교언 부동산학과 교수는 “목동은 우수한 학군을 바탕으로 수요가 탄탄하기 때문에 늘 인기 있는 지역이다”며 “투자적인 측면에서도 강남 외 지역 중에서는 목동이 가장 유망하다”고 말했다. 이어 “강남은 정점에 도달했다고 볼 수 있어 오히려 시세차익은 목동이 더 클 가능성도 있다”고 전망했다.
 
통합재건축 개발 가능성 높아…신정차량기지 이전·경전철 추진 호재 작용
 
▲ 현재 목동신시가지 단지 곳곳에는 ‘목동지구 택지개발사업 지구단위계획’에 대한 주민 설명회를 알리는 현수막(사진)이 걸려 있다. 주민들은 100만평이 넘는 이 단지가 향후 목동의 ‘랜드마크’가 될 것으로 기대하는 모습이다. ⓒ스카이데일리
  
목동신시가지 주민이나 부동산 관계자 등은 2만6000세대가 넘는 대단지의 재건축이 완료되면 이곳이 서울 서쪽 지역의 랜드마크로 떠오를 것으로 기대했다. 특히 재건축 이슈와 함께 신정차량기기 이전, 경전철 추진 등 개발호재도 작용하고 있어 기대감은 더욱 높아지는 분위기다. 
 
14단지 주민 김수형(48·남) 씨는 “이곳 주민들은 서울 안에 100만평 규모 대규모 택지지구 재건축이라는 점을 주목하고 있다”며 “앞으로 개발 호재도 재건축 사업이 제대로 진행이 되려면 좀 남았지만 미래가치를 본다면 충분히 기다릴 만하다”고 말했다.
 
전문가들은 목동신시가지는 처음 계획단계부터 1~14단지가 함께 추진됐기 때문에 추후 재건축 사업에서도 통합재건축으로 진행돼야 한다고 주장했다. 이에 따라 그동안 저평가 요인으로 꼽히던 교통 문제 등도 정리가 될 것으로 전망됐다.
 
권대중 부동산학과 교수는 “이곳은 처음에 지어질 때 저층·고층 아파트들이 섞여 있었기 때문에 압구정지구 같이 통합으로 묶어 재건축 계획을 추진해야 한다”며 “그래야 미관상으로 좋고 대단지 프리미엄을 형성할 수 있을 것이다”고 설명했다.
 
현재 단지 곳곳에는 ‘서울 목동지구 택지개발사업 지구단위계획안’에 대한 주민 설명회를 알리는 현수막들이 붙어 있다. 양천구에 따르면 목동신시가지는 지구단위계획 재정비 초안을 마련해 올 6월 서울시와 1차 합동보고회를 마쳤다. 이에 따른 목동 지구단위계획도 내년 상반기쯤 발표될 예정이다.
 
서울시 관계자는 “목동을 포함해 서울 시내 택지개발지구의 관리방안을 짜는 용역이 진행 중이다”며 “관리 방안의 전반적인 방향성이 이달 중 나올 예정이라 이것이 정해지는 대로 목동 지구단위계획에 대한 검토도 다시 시작할 것이다”고 말했다.
 
권 교수는 “목동신시가지아파트는 재건축 연한이 가까워지면서 강남권과 여의도에 이어 차세대 투자처로 주목을 받고 있다”며 “다만 재건축 사업 초기 단계이기 때문에 각종 변수를 염두한 신중한 투자가 필요하다”고 조언했다.
 
[길해성 기자 / 시각이 다른 신문 ⓒ스카이데일리]

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