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[특집]-스카이데일리 R&R연구소 주최 ‘SKY 현장을 듣는다’ 좌담회(上)

평당 최대 2억원…한국 부촌지도 세대교체 시작됐다

한강조망 대규모 아파트단지, 고급빌라·단독주택 밀집 초대형부촌 태동

문용균기자(ykmoon@skyedaily.com)

기사입력 2019-01-30 00:06:00

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스카이데일리 산하 R&R연구소(Rich-Research)는 24일 서울 서초구 효령로 소재 스카이데일리 본사에서 서울디지털대학교 부동산학과 김준환 교수를 좌장으로 용산구 지역을 대표하는 공인중개사 4명을 패널로 초청해 신년 특집 세 번째 부동산 좌담회를 개최했다. 이날 김준환 교수를 포함한 좌담회 참석자들은 “용산 지역이 서울을 넘어 대한민국의 중심으로 자리매김 할 것”이라고 입을 모았다. 용산구 전체가 사실상 개발지라고 봐도 무방하다는 게 결정적 이유였다. 실제로 용산구 내에는 전통의 부촌과 신흥 부촌이 어우러져 있고 미군부지, 노후주택가 등 개발이 시급한 곳이 여럿 존재한다. 더욱이 만약 기존 부촌의 인프라를 바탕으로 재개발 지역에 신규 주택단지가 조성되면 용산구가 강남의 위상에 버금가는 부촌으로 성장할 것이라는 전망도 주를 이뤘다. 스카이데일리가 이날 좌담회에서 논의된 내용을 중심으로 용산구 지역 부동산의 현재 동향과 전망, 나아가 서울 전체 부동산 시장의 전망 등을 조명해 봤다.

▲ 스카이데일리 산하 R&R연구소는 지난 24일 서초구 서초동에 위치한 스카이데일리 본사에서 용산구 집값 변동을 일선에서 파악하고 분석·진단할 수 있는 공인중개사들을 패널로 초청해 ‘부동산 진앙지 SKY 현장을 듣는다’는 타이틀로 신년 좌담회를 개최했다. 지난 17일 열렸던 좌담회에 이어 세 번째다. 사진은 좌담회 현장 [사진=박미나 기자] ⓒ스카이데일리
  
▲ ⓒ스카이데일리
용산구는 서울의 중심에 위치해 있다. 그 중 한남동 일대는 고급 단독주택 밀집지역과 더불어 유엔빌리지 등 최고급 빌라 밀집지역이 공존하는 명실공이 대한민국 최고 부촌으로 꼽힌다. 한남동은 예로부터 배산임수 지형에 부의 기운이 모여 있다고 알려져 풍수지리적 조건도 뛰어난 것으로 평가된다. 게다가 고급주택 단지를 벗어난 일부 지역이 다소 낙후돼 있긴 하지만 재개발이 임박해 앞으로 부촌으로서 한남동의 위상은 더욱 높아질 것으로 전망된다.
 
한남재정비촉진지구 개발되면 강남 버금가는 부촌 탄생…3.3㎡ 당 최대 2억원 예상
 
스카이데일리 산하 R&R연구소 (Rich-Research)가 지난 24일 개최한 좌담회에는 이만수 대표(한강로1가 용산이만수 공인), 원선미 대표(후암동 용산부동산 공인), 위경희 대표(청파동1가 조은집 공인), 권태순 소속 공인중개사(이촌동 미투리 공인) 등이 참석했다. 이날 참석한 패널들은 용산구 지역 재건축 시장의 현 상황과 전망에 대해 깊이 있는 논의를 가졌다.
 
김준환 교수: “한남동은 나인원 한남 등 고가 주택과 1조원에 매각된 유엔사부지에 대한 기대감 등으로 개발 바람이 불고 있다. 이 중 한남뉴타운은 이미 20년 전부터 재개발과 재건축의 붐이 일던 곳이다. 현재 한남뉴타운은 1구역부터 5구역까지 재개발이 추진 중이며 이중 1구역은 재개발 해지수순을 거쳐 상가지구로의 전환을 꾀하고 있다. 3구역을 비롯한 4구역, 5구역 등은 재건축 추진이 한창 진행되고 있는데 한강과 맞닿아 있어 뉴타운 내에서도 가장 많은 기대를 받고 있다. 앞으로 이곳에 대단지가 조성되면 용산구, 나아가 서울시 전체 부동산 시장은 어떻게 변할 것이라 생각하는가”
 
▲ 부동산 업계 안팎에서는 ‘한강변에 자리한 한남재정비촉진지구 내 매물들은 이미 명사들이 매입을 끝 마쳤다’는 이야기가 기정사실화될 정도로 서울을 넘어 대한민국 최고의 입지를 자랑하는 재개발 지역이다. 좌담회에 모인 공인중개사들은 한남재정비촉진지구와 관련해 재개발 시 3.3㎡당 1억원에 달할 것이라고 예측했다. 사진은 좌담회 좌장으로 참석한 김준환 교수 ⓒ스카이데일리
 
이만수 대표: “한남재정비촉진지구의 전체 면적은 약 90만2479㎡(27만3000평)에 달한다. 상가지구로 전환 중인 1구역을 제외한 2·3·4·5구역을 합쳐 1만2000세대가 들어설 예정이다. 한남3구역의 경우 면적 36만3636㎡(약 11만평)에 5800여세대가 입주한다. 2026년 전후로 해서 순차적으로 착공에 돌입해 2030년이면 한남재정비촉진지구 전체가 고급 주거단지로 완성될 것으로 본다”
 
“서울 내 고가 아파트의 변화 추이를 살펴보면 과거에는 압구정이나 삼성동, 도곡동 등에 가격대가 높은 아파트들이 몰렸는데 지금은 한강변인 반포에 들어선 새 아파트들이 가격을 주도하고 있다. 그러나 머지않아 한남3구역 전체가 완성되는 시점이 되면 현재의 아파트 가격을 선도하는 지역이 한남동을 비롯해서 용산이 되지 않을까 조심스럽게 예상한다”
 
“현재 반포의 아크로리버파크가 평당 1억원에 육박하는데 그 가격이 조만간 강남 지역 전체 평균으로 설정될 것이다. 만약 한남재정비촉진지구에 새 아파트가 들어오면 3.3㎡당 1억원이란 가격은 옛 추억으로 남을 수 있다고 생각한다. 외국 사례를 봐도 도심의 핵심 주거지역은 3.3㎡당 1억원에서 3억원을 호가하니 충분히 한남재정비촉진지구에 들어설 새 아파트도 기본 1억 이상, 최대 2억원까지도 갈 수 있다고 생각한다”
 
권태순 공인중개사: “한남더힐의 매매가 형성되는 것을 보면 한남재정비촉진지구 역시 가격대가 강남의 새 아파트와 비슷할 것으로 보여진다. 성수동의 랜드마크 주거시설들도 3.3㎡당 7000만원~1억원을 넘보고 있는 상황에서 한남동 일대에 공급되는 새 아파트들의 분양가도 그 이상은 무난하게 넘어설 것으로 관측된다”
 
김준환 교수: “한남재정비촉진지구 재개발이 본격화될 경우 일대 지역 부동산에 미치는 영향은 어느 정도일 것으로 전망하나”
             
▲ 한강로1가에서 부동산을 운영하고 있는 이만수 대표(왼쪽)는 한남재정비촉진지구가 재개발을 완료하는 시점에 3.3㎡당 1억원 시대는 추억이 될 것이라고 말했다. 그의 주장에 따르면 해당 입지에 들어설 단지의 3.3㎡당 가격은 최대 2억원까지 가능할 것으로 전망됐다. 원선미 대표는 해당 재개발로 인해 한남동의 미래가치가 더욱 높아질 것으로 내다봤다. ⓒ스카이데일리
 
권태순 공인중개사: “아무래도 주변의 아파트가 새로 입주하면 그 아파트의 매매가에 따라 주변 아파트 가격이 상승을 한다. 최근 이촌동만 해도 ‘래미안 첼리투스’ 아파트가 입주하면서 주변 재건축 대상이나 일반 아파트도 다 올랐다. 특히 혜택을 받은 곳은 바로 옆에 있는 ‘이촌현대’, ‘삼익반도’ 등이다. 이들 아파트는 10~20%가량 가격이 올랐다. 재건축 사업이 답보상태인데도 가격이 상승했다는 점에 주목해야 한다”
 
위경희 대표: “용산구 한남동은 용산구 내에서도 핵심(가격이 높은) 지역이라고 판단된다. 문제는 수요에 비해 공급이 많지 않다는 점이다. 개인적인 생각으로 한남재정비촉진지구에 자리할 새 아파트, 33평(분양면적)의 일반분양가는 30억원은 거뜬히 넘을 것이다. 추후 40억까지도 볼 수 있다고 전망한다. 일단 용산구는 지역 전체가 재개발 입지라고 보면 되는데 이중 한남동이 나중에는 용산구를 넘어 서울 전체 집값을 주도할 것으로 예상된다”
 
원선미 대표: “한남재정비촉진지구는 벌써부터 투자처로 각광받는 곳이다. 일단은 입지가 좋다. 한남동은 배산임수에 거북이가 물을 마시는 형상이라 재물운도 좋은 자리다. 교통망도 좋고 한남재정비촉진지구가 개발되면 한남동의 미래가치는 더욱 높아질 것으로 본다. 민족공원이 조성되면 서울 어디서도 누리기 힘든 쾌적한 자연환경도 누릴 수 있다. 앞으로 한남동은 주변 지역 부동산 시세상승을 견인하는 핵심으로 거듭날 것이다”
 
“대한민국 최고가주택 0순위 후보 나인원한남…부촌지도 새로 그릴 것”
 
김준환 교수: “‘나인원한남’은 이전 외국인아파트가 있던 곳에 새로 지어지고 있는 최고급 빌라다. 올해 10월 준공 예정으로 지하 4층, 지상 5~9층, 9개동으로 구성된다. 임대료만 해도 70~200만원에 달할 것으로 예상된다. 분양가는 80억원에 육박할 것으로 관측된다. 최고급 빌라 단지인 ‘나인원한남’으로 인한 일대 지역 부동산 시장, 나아가 서울 전체 부동산 시장의 변화 가능성은”
     
▲ 스카이데일리 본사에서 열린 좌담회에 참석한 용산구 소재 공인중개사 대표들은 ‘나인원 한남’이 분양하면 최고 부촌의 자리 지위는 한남동의 차지가 될 것으로 예상했다. 사진은 위경희(왼쪽)대표, 권태순 소속 공인중개사 ⓒ스카이데일리
 
이만수 대표: “흔히들 알고 있는 재개발로 인한 신축 아파트 탄생과는 다른 개념으로 접근해야 한다. 과거에 부촌 성북동, 평창동처럼 보면 된다. 나인원한남은 인근에 위치한 유엔빌리지나 한남더힐처럼 최고가 주택 단지로 자리매김 할 것이다. 초고층 아파트 단지는 아니지만 고급 타운하우스 이미지가 강하게 풍기는 만큼 상류층을 넘어 최상류층이 대거 몰려들 것으로 예상된다. 나인원한남의 향후 시세는 최소 80억원에서 100억원에 이를 것으로 전망된다. 단독형 주거단지 벨트로서 우리나라 부동산을 선도하는 동시에 ‘대한민국 최고 부촌’ 타이틀을 강남에서 용산으로 이동시키는 역할을 할 것이다”
 
김준환 교수: “처음 한남더힐 분양 시 강남에 사는 사람들에게 큰 관심을 못 받았다. 이후 입주하고 나서 연예인들이나 명사들이 사는 것이 알려지면서 가격이 엄청나게 올랐다. 이전에 고층을 선호하는 부동산 트렌드가 변했다는 의미다. 그런 측면에서 봤을 때 나인원한남은 초고가 주택 단지로서 충분히 메리트가 있다고 본다”
 
원선미 대표: “예전에 광고에서 당신이 사는 곳이 당신을 말해준다는 광고 문구가 있었다. 일각에서 위화감을 조성한다는 비난 여론이 일긴 했지만 엄밀히 따지면 나인원한남은 그 정도로 가치가 있다고 본다. 나중에 나인원한남에 산다는 것 자체가 명함이 될 것이다. 특히 한남동이라는 지역이 부촌으로 검증된 지역이다 보니 앞으로 나인원한남이 우리나라 고급주택 시장의 정점에 설 가능성도 높다. 분양 이후 3.3㎡당 1억원까지 상승할 것으로 예상된다”
 
위경희 대표: “몇 년 전부터 도심 속에서 자연환경을 갖춘 단독주택을 소유하고자 하는 니즈가 늘고 잇다. 고급 주거 단지인 나인원한남은 앞으로 지어질 한남동 내 고급 주택 단지의 선봉 역할을 할 것이다. 기준점 역할을 하며 일대 지역 집값을 주도할 가능성도 높다. 용산구 전체가 수혜를 입을 것이고 그로 인해 서울 부동산 시장의 패턴도 바뀔 것으로 보인다. 임대 기간이 끝나고 분양 전환될 때 분양가는 3.3㎡당 1억원은 거뜬할 것이다”
 
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]

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