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[재건축·재개발 르포<261>]-방배동 주택재건축(방배5·6·13·14구역)

후끈 달아오른 방배, 겹호재에 재건축 기대감 넘실

걸림돌 있으나 기대감 반영돼 매물 ‘고가’ 형성…“방배동 위상 되찾을 것”

문용균기자(ykmoon@skyedaily.com)

기사입력 2019-05-30 12:16:05

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방배동 일대 부동산이 서리풀터널 개통이라는 호재를 맞아 기대감으로 들썩이고 있다. 최근 공급된 방배그랑자이는 대출 규제와 높은 분양가라는 인식에도 불구하고 1순위 마감됐다. 그간 한강변 신축아파트에 비해 상대적으로 소외됐던 방배동에 관심이 쏠리고 있다는 것이다. 이는 방배동 일대에서 추진 중인 재건축 사업에도 호재로 작용할 것으로 전망돼 주목된다. 현재 방배동 내에서 주택재건축 사업을 추진하고 있는 곳은 5·6·13·14구역 등이다. 스카이데일리가 현재 방배동 일대 개발 진행 상황과 부동산 동향 등을 취재했다.

▲ 서리풀터널 개통을 계기로 방배동이 주목받고 있다. 특히 관리처분인가를 받고 주택재건축 막바지에 접어든 구역은 서리풀터널 개통이라는 교통 호재까지 겹치면서 높은 시세 상승이 전망되고 있다. 사진은 방배5구역 일대 전경 ⓒ스카이데일리
 
최근 서리풀터널 개통을 계기로 방배동 일대에서 추진 중인 주택재건축 사업에 세간의 관심이 쏠린다. 재건축 막바지에 접어든 방배 5·6·13·14구역은 벌써부터 주변 아파트 시세만큼 가격이 올라 있을 정도로 주목받고 있다. 재건축이 완료되면 그간 반포에 가려졌던 방배동의 위상이 다시 높아질 것으로 전망된다.
 
막바지 접어든 방배동 재건축사업, 우선공급되는 곳 수요 몰린다
 
방배동 주택재건축 사업지인 5·6·13·14구역은 모두 관리처분 인가를 받았다. 이 가운데 서초구 방배동 946-8번지 일대에서 재건축사업을 진행 중인 방배5구역은 대장 구역으로 불린다. 이수역과 내방역 사이에 위치해 있어 뛰어난 교통 여건을 갖추고 있다.
 
지난해 3월 3080세대, 29개동으로 설계 변경한 이후 다시 동을 27개 동으로 줄이고 몇몇 동에 한해 최고 층수를 33층으로 높일 계획이다. 현재 약 95%가 이주를 완료해 일반분양을 앞두고 있지만 일부 세입자의 보상 문제로 지연되고 있다.
 
방배5구역 사무장은 “방배5구역은 방배동 재건축 사업지 중에서도 높은 사업성을 자랑하는 곳으로 이주가 거의 끝나가고 있는 시점이다”며 “다만 일부 세입자들이 더 큰 보상을 원하고 있어 사업이 다소 지연되고 있다”고 말했다.
 
이어 “현재 서울시와 세입자 보상 문제를 협의하고 있고 이달 30일 서울시청에서 공청회가 열리면 서울시의 지시를 따를 것이다”며 “원만히 문제를 해결해 빠른 시일 내에 재건축 사업을 진행할 것이다”고 말했다.
 
방배5구역 맞은편에선 방배6구역 재건축 사업이 추진되고 있다. 서초구 방배4동 818-14번지 일원에 위치한 방배6구역의 정비구역 면적이 6만3197㎡(약 1만9117평) 등이다. 당초 1111가구가 공급될 예정이었던 이곳은 정비계획 설계 변경을 통해 세대수를 소폭 늘린다는 계획이다.
 
방배6구역 배진현 사무장은 “장애인 엘리베이터가 용적률 책정에 포함되지 않았던 점을 포착해 용적률을 상향해달라고 정비계획 설계 변경을 지자체에 넣어 놓은 상태다”며 “설계 변경안이 통과되면 현재 1111세대에서 30~40세대 증가할 것으로 전망된다”고 말했다.  
 
크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리
  
이어 “방배6구역은 최근 높은 분양가에 공급된 방배그랑자이보다 서리풀터널과 더 가깝고 학군도 더 좋아 기대를 모으고 있다”며 “7월 말부터 부분철거를 시작하고 내년 초에는 착공할 수 있을 것으로 보인다”고 밝혔다.
 
방배 5구역과 6구역에 대한 세간 기대도 남다르다. 인근에 위치한 I부동산 관계자는 “방배5구역은 적은 가격대 매물은 아예 자취를 감췄다”며 “그나마 6구역은 10년 보유 5년 거주 매물이 나온다”고 설명했다.
 
이어 “5구역 매물 중 하나는 14억5000만원으로 여기에 추가분담금 8000만원을 내면 25평(분양면적) 호실을, 2억500만원을 내면 33평(분양면적) 호실로 들어갈 수 있다”며 “5구역이나 6구역이나 재건축 사업이 마무리 단계에 이른 상황이라 조합원들이 높은 가격을 부르고 있는 상황이다”고 말했다.
 
사당역과 방배역 사이에 자리한 방배13구역과 14구역도 문의가 끊이지 않고 있다. GS건설이 시공사로 선정된 13구역은 현재 일부 조합원들이 조합설립인가가 무효라고 주장해 소송 중에 있어 귀추가 주목된다.
 
방배13구역도 단독주택 재건축사업지다. 구역 내에 각 1개동으로 이뤄진 10개 주택단지가 있는데 조합설립에 필요한 동의율 요건이 문제가 됐다. 당초 서초구청에선 10개 주택단지를 하나로 보고 소유자의 4분의 3 이상을 동의율 요건으로 인가처분을 내렸다. 
 
방배13구역 성흥구 조합장은 “보충할 자료들을 제출하고 7월 9일 선고를 기다리고 있다”며 “비슷한 건으로 소송에 들어가 승소한 방배14구역처럼 2심에서는 우리가 승소할 것으로 본다”고 말했다. 이어 “승소하면 정비계획 설계 변경을 통해 동 간격을 넓혀 동수를 줄이고 최고층을 20층으로 올릴 계획이다”고 설명했다. 
 
▲ 방배동 재건축사업이 막바지에 접어들면서 기대감이 고조되고 있다. 대장 구역으로 불리는 방배5구역 사업지의 경우 적은 가격대의 매물은 아예 자취를 감췄다. 사진은 방배 14구역 일대(왼쪽), 방배 13구역 일원의 모습 ⓒ스카이데일리
 
방배14구역 문채희 조합장은 “13구역처럼 우리도 조합원들이 조합설립인가를 취소해 달라고 행정소송을 걸었으나 필적대조하고 다 확인해 완승(승소)했다”며 “사업에 큰 걸림돌은 없는 상황이다”고 전했다. 이어 “다른 구역처럼 우리도 정비계획 설계변경을 지자체에 요청해 525세대 평균 13층, 용적률 224%로 신청한 상태다”며 “방배14구역은 재건축초과이익환수제와 무관한 만큼 내년 중 이주를 계획하고 있다”고 덧붙였다.
 
전문가 “방배동은 어디든 좋아…반포에 밀렸던 위상 회복할 것”
 
방배 주택재건축 단지들에 대한 관심은 앞으로 더욱 높아질 것으로 전망된다. 특히 전문가들은 상대적으로 반포에 가려졌던 방배가 고개를 들고 이전의 위상을 찾을 거라는 평가를 내놓고 있다.
 
권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “방배동은 어디라고 하든 입지가 좋다”며 “멀지 않은 미래에 다소 노후화 된 주택이 있던 방배5·6·13·14구역이 새 아파트로 변신한다면 많은 인구가 유입되고 가격도 전보다 올라가게 될 것이다”고 평가했다.
 
이어 “4호선, 2호선, 7호선이 지나고 녹지 또한 많아 거주환경도 뛰어나다”며 “시간이 지나면 지날수록 일반 분양가는 점점 높아질 것으로 전망되는 만큼 돈이 있는 사람이라면 어디든 먼저 들어가는 게 유리하다고 본다”고 설명했다.
 
김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 “반포가 재건축이 돼 새 아파트가 들어오면서 부촌이던 방배동의 가격을 뛰어넘었다”며 “방배에서 주택재건축 사업이 끝나면 다시 가격적으로 위상을 되찾을 것이다”고 전망했다.
 
김 소장은 “물론 반포를 역전하기는 쉽지 않을 것으로 보여진다”면서도 “다만 방배는 자연환경이 좋고 초역세권은 아니지만 역세권에 자리한 재건축 구역이 많아 주거지로 좋다”고 말했다. 이어 “분양만 받으면 로또가 될 단지들이다”고 평가했다.
 
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리] 

“반포 새 아파트와 비교해 80% 가격은 형성할 것”
▲ ⓒ스카이데일리
 수요자들의 문의는 어떠한가
 
지난해 많은 매물이 거래된 탓에 실거래는 많지 않으나 문의는 꾸준히 오고 있는 상황이다. 조합원 물건을 사놓으면 새 아파트 호실을 받는 줄 아시는 분들은 분담금 등을 체크하시고 접근하시는 게 좋다.
 
방배5·6·13·14구역의 장점은
 
우선 5구역이 대장 자리라고 생각한다. 높이도 다른 곳과 다르게 30층이 넘어가고 3080세대로 세대 수가 늘어날 가능성이 크다. 6구역은 평지로 서리풀 터널이 개통돼 수혜를 직접적으로 받을 수 있는 입지다. 13구역은 산 조망과 사당역 방배역 사이에 있어 도보로 접근이 가능하다는 것이, 14구역은 규모가 적지만 일단 새 아파트가 된다는 것이 장점이다.
 
향후 미래가치는 어떻게 평가하는가
 
방배동은 저평가 받아왔으나 새 아파트가 많이 들어서 시너지 효과가 나타난다면 반포의 80% 수준의 가격을 기록할 것으로 전망된다. 특히 방배역은 20년 가까이 거의 ‘죽어있는’ 역이나 다름없었으나 인근에 대학교가 이전되고 인구가 유입되면서 상권이 살아났는데 아파트 가 들어서 유동인구가 늘어난다면 상권도 더 크게 형성될 것으로 보인다.

“방배동 주택재건축 조합원 지위를 갖춘 전·현직 명사들”
▲ ⓒ스카이데일리
 방배5구역
 
배우 이필모: 방배5구역 내 단독주택을 지난 2016년 8월 9일 매입했다. 매입가격은 17억원으로 확인됐다. 지난해 11월 15일 주택재건축을 위한 신탁재산의 귀속이 이뤄져 방배5구역주택재건축정비사업조합이 권한을 가지고 있다.
 
이 외   
서효원 현 법무부 법무연수원 용인분원 교수(전 서울동부지검 검사)
 
방배6구역
 
김용민 조세심판원 비상임심판관: 현재 조세심판원 비상임심판관의 직책을 가지고 있다. 지난 2006년 6월부터 2007년 7월까지 조달청 청장을 지냈으며 2007년 8월~2007년 12월 동안 대통령비서실 경제보좌관을 역임했다. 등기부등본에 따르면 부인으로 추정되는 한모씨와 주택의 2분의 1씩 지분을 나눠가지고 있다. 현재는 신탁재산의 귀속으로 방배6구역주택재건축정비사업 조합이 잠시 권한을 가지고 있다.
 
양기락 前 한국야쿠르트 고문: 현재 자연인 상태나 지난해까지 한국야쿠르트 고문을 맡았다. 지난 2013년 3월부터 2015년까지 한국야쿠르트 부회장을 역임한 기업인 명사로 방배6구역 내 주택을 지난해 2018년 6월 11일 매입했다. 한국야쿠르트 고문으로 재직하던 당시다. 매입가격은 42억원에 달한다. 현재 매입한 주택은 주택재건축을 위해 조합에 신탁재산의 귀속이 돼 있는 상태다.
 

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