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정부가 리모델링 단지들까지 분양가 상한제를 적용하겠다고 밝히면서 리모델링 시장까지 경직될 것으로 보인다. 리모델링 단지의 상당수는 정부의 재건축 규제의 차선책으로 리모델링을 채택한 경우인 만큼 논란이 고조될 것으로 보인다.
19일 정비 업계에 따르면 아파트 단지 리모델링 시, 기존 아파트 골조 위에 더 짓는 수직증축이나 옆으로 면적을 늘리는 수평증축을 통해 기존보다 늘어나게 되는데, 정부가 30가구 이상을 일반에 분양하게 되면 상한제를 적용하겠다는 것이다.
정부가 재건축 초과이익환수제, 재건축 안전진단 강화 등 재건축 규제를 강화하면서 리모델링으로 선회한 단지들은 점점 늘어나고 있다. 서울에서 추진위원회를 설립해 리모델링을 준비 중인 단지는 30여 곳에 달하는 것으로 관측된다.
현재 서울과 1기 신도시에서 리모델링을 추진 중인 단지는 39곳, 2만 8221가구에 이른다. 이 가운데 서울 잠원 동아·옥수 삼성·가락 금호 등 15곳, 1만 4371가구는 사업 첫 단계인 추진위원회만 설립된 상태다.
하지만 상한제가 적용되면 줄어드는 일반 분양분의 수익만큼 조합원의 분담금이 늘어나게 된다. 따라서 서울 용산 등 리모델링을 추진하고 있는 단지들은 동력을 잃어버릴 것으로 전망된다.
이에 최근 리모델링 사업에 속도를 낸 단지들은 당황한 기색이 역력하다. 낡은 아파트를 재건축할 수 없게 돼 ‘차선책’으로 리모델링을 선택했는데, 이제는 이마저도 규제가 적용돼, 수억원의 추가 분담금을 내야할 가능성이 커졌기 때문이다.
최근 사업 인가를 받은 이촌현대아파트는 리모델링을 통해 일반 분양가구가 97가구 늘어난다. 하지만 일반 분양가가 조합원의 예상치보다 70∼80% 낮아질 경우, 수억원의 추가 분담금을 내야할 판이다.
재건축과 달리 리모델링은 일반 분양 비중이 낮아 사업성은 떨어지지만, 재건축 규제를 피해갈 수 있다는 생각에 재건축의 대안으로 주목받아 왔다. 게다가 지난해 부활한 재건축 초과이익환수제도 적용받지 않으며 조합원 지위양도 제한도 없다.
재건축은 준공 후 30년이 지나야 가능하지만, 리모델링은 그 절반(15년)이면 사업추진이 가능하다. 사업 가능 여부를 결정짓는 안전진단도 재건축은 ‘D’ 이하 등급을 받아야 하지만 리모델링은 ‘B’ 이하면 가능하다.
이같은 장점에 리모델링을 추진하는 단지가 늘었지만 이달 12일 정부가 집값 안정화 카드로 상한제를 꺼내면서 리모델링 사업은 직격탄을 맞을 우려가 커졌다.
장재현 리얼투데이 본부장은 “서울에서 리모델링 논의가 이뤄지고 있는 곳이 30곳에 달하는데 200가구 이하 소규모 단지를 제외하곤 대부분 사업 추진 여부를 놓고 고심이 깊어질 것”이라고 말했다.
[배태용 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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