상속증여세법상 비거주용 상가건물은 감정평가액 적용

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송경학의 상속세이야기

유한회사 기준시가 현물출자시 세법상 감정평가 의미 재해석·실행

송경학 필진페이지 + 입력 2020-02-02 18:12:13

01. 상속·증여세·양도세 평가기준 감정가액으로 적용으로 과세표준 현실화

현행 상속·증여세를 위한 재산가액은 상속 개시·증여 당시의 ‘시가’를 기준으로 삼는 것이 원칙이다. 다만 예외적으로 부동산의 시가를 산정하기 어려운 경우 공시 가격으로 평가한다. 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산은 아파트 등과 달리 비교 대상 물건이 거의 없고, 거래도 드물어 매매사례 가격 등을 확인하기 어렵기 때문에 대부분 공시가격으로 평가하는 경우가 많았다. 꼬마빌딩 등 시가 대비 기준시가가 낮은 비주거용 부동산은 부담부증여를 통한 편법 증여 수단으로 악용하는 사례가 있었다. 부채를 활용해 기준시가가 낮은 꼬마빌딩을 시가로 매입 후 매매사례가액을 적용할 수 없는 2년 경과 후 자녀에게 기준시가로 증여하면 부채를 제외한 과세표준이 거의 제로(0)가 되는 점을 활용하는 방법이 절세의 수단으로 활용된 것이다.

02. 재산평가심의위원회 심의대상에 건물 기준시가 추가(상증령 §49의2)

국세청은 불공정한 평가관행을 개선하고, 과세형평성을 제고하기 위해 비거주자용 건물의 상속증여세 과세표준 평가에 있어서 감정평가사업을 시행하게 된다. 비주거용 부동산의 상속·증여세 결정 과정에서 공시가와 시가의 차이가 클 경우 공신력을 갖춘 둘 이상의 감정기관에 평가를 의뢰하고 이들이 제시한 감정가액을 기준으로 상속·증여재산을 평가하게 된다. 납세자의 자발적인 감정평가를 유도하여 자산가치에 맞는 적정한 세금을 신고·납부하는 등 성실납세 문화 확산을 기대하고 있다.

감정평가 대상은 상속·증여 부동산 가운데「부동산 가격공시에 관한 법률」제2조에 따른 비거주용 부동산(국세청장이 고시한 오피스텔 및 일정 규모 이상 상업용건물 제외)과 지상에 건축물이 없는 토지(나대지)다. 감정평가가 끝나면 재산평가심의위원회는 이를 시가로 인정할지 여부를 심의한다. 감정평가는 지난해 2월 12일 이후 상속·증여받은 부동산 중 세금이 법으로 확정되는 '법정결정기한'에 아직 이르지 않은 물건을 대상으로 진행한다. 법정결정 기한은 상속세의 경우 신고기한(상속개시일이 속한 달 말일부터 6개월 이내)으로부터 9개월, 증여세의 경우 신고기한(증여받은 날이 속한 달 말일부터 3개월 이내)으로부터 6개월이다. 결국 과세관청과의 분쟁을 피하기 위해서는 감정평가를 받는 것이 최선의 방법이다.

03. 개인부동산 유한회사로 기준시가 현물출자시 세법상 부인가능성 있다.

부동산등을 현물출자하여 법인설립시「상법」제299조에 의하여 검사인은 현물출자의 이행을 조사하여 법원에 보고하여야 한다.「상법」제290조는 현물출자를 변태설립사항으로 규정하여 현물출자를 하는 자의 성명과 그 목적인 재산의 종류, 수량, 가격과 이에 대하여 부여할 주식의 종류와 수를 기재하도록 하고 있다. 이에 법원은「상법」제300조에 의하여 검사인의 조사보고서와 감정인 감정결과를 심사하여 현물출자를 한 자에게 통고한다. 현물출자를 받는 경우와 하는 경우 모두에 있어서 ‘시가규정’을 적용받게 된다.「법인세법」시행령 제89조 시가의 범위에서는 시가가 불분명한 경우 감정가액을 적용하도록 하고 있다.

한편 유한회사의 경우에는 현물출자시 정관에 기재 및 출자목적물의 인도만으로 현물출자에 의한 법인설립이 가능하다. 부동산을 감정평가하지 않아도 검사인의 조사보고서와 감정인 감정결과를 법원에서 심사하지 않기 때문에 기준시가로「재산인도증」만으로도 법인의 순자산을 구성가능하다는 의미이다. 상법상 법인설립절차로는 문제가 없어 보이나, 조세특례제한법상 이월과세를 적용받기 위한 양도소득 이월과세액의 불분명성과 축소여부, 향후 법인전환 후 비상장주식을 기준시가로 구성된 부동산을 평가하여 특수관계자에게 매매시 세법상 부당행위부인의 규정 적용가능성을 충분히 검토하여야 한다.

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