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경기도 포천시가 베어스타운 재개발 대안으로 대규모 ‘시니어센터’ 조성을 검토하고 있다. 하지만 철저한 시장 분석과 데이터 검토가 선행돼야 한다는 지적이 일고 있다.
살펴보건대 베어스타운 규모인 32만 평대 부지에 시니어타운을 단독 개발해 성공한 전례가 없다. 성공 사례로 꼽히는 용인특례시 삼성생명 노블카운티도 대지면적은 6만 평 대다. 이에 32만 평은 분양 성공과 관리 효율 면에서 위험 요소가 매우 크다.
전라북도 고창군의 은퇴자 마을 ‘웰파크시티’는 온천·골프장·병원·호텔을 갖춘 복합공간으로 개발됐다. 15년 간 3039억 원의 사업비가 투입됐다. 하지만 현재 연간 매출은 임대수익 11억 원, 상품 매출 4억 원 등 총 15억 원에 그치고 있다.
사업추진을 위한 금융 환경도 엄격하다. 대주단(대출 금융사 모임)은 1군 시공사의 확고한 보증 없이 대출을 일으키지 않는다.지구단위계획 변경, 경기도 협의, 책임준공 확약 등 완공을 담보할 법적 조항이 없으면 프로젝트파이낸싱(PF) 심사 문턱조차 넘기 힘들다. 은행의 자본건전성 강화제도인 바젤3 체제하에서는 대기업 건설사의 연대보증 및 채무인수까지 요구되는 실정이다.
시민들의 우려도 크다. 포천시민 A씨는 “인구 유입 효과가 되레 고령화 재앙으로 돌아올 수 있다”고 주장했다. 시민 B씨는 “포천 시민의 인구가 14만 명 선에 머무는 상황인데 생산인구 유입 없이 고령층만 늘어난다면 복지·의료·행정 비용만 급증해 지자체 재정에 악영향을 줄 것이다”라고 제기했다.
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복잡한 이해관계도 걸림돌이다. 회원권 관계자는 “2022년 1월 리프트 사고 이후 이랜드가 일부 회원권을 정리하여 베어스타운이 장기 휴장 중이다”라고 말했다.
이에 대해 포천시 관계자는 “기존 회원권 소지자들과의 협의 대책은 물론 회원권 소유 인원 조차도 모른다”며 명확한 답변을 내놓지 못하고 있다.
유사 사례인 고양시 원마운트 역시 회원권 소유자들과 보상 문제로 충돌하며 법적 난항을 겪고 있다. 권리관계가 정리되지 않은 부지는 법적 소송 위험 때문에 정상적인 투자사나 시공사의 참여를 기대하기 어렵다.
이런 상황 속에서 포천시는 ‘인구 성장국’을 신설하고 거시적 산업 육성과 지속 가능한 일자리 창출에 행정력을 집중하겠다고 했으나 실효성 있는 해법을 제시하기가 쉽지 않아 보인다.
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