해외부동산 구매 시 발생할 수 있는 세금문제

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해외부동산 취득 시…외국환은행 또는 한국은행 취득신고 필수 등

이재명 필진페이지 + 입력 2020-07-25 11:57:47

해외부동산 또는 해외주식에 대한 해외 투자에대한 관심이 높아지고 있다. 이러한 해외 투자에 대한 관심과 함께 거주자의 해외투자에 대한 세금에 대해서도 고려해야 할 사항들이 많아졌다.

국내 거주자가 해외부동산 등을 취득하는 경우에는 외국환은행 또는 한국은행에 취득신고를 해야 한다. 신고가 수리되면 취득대금을 송금한 후 3월 이내 취득보고서 등을 제출해야 하며 보유하는 동안 신고수리일 기준으로 2년 마다 수시보고서를 제출해야 한다. 그리고 해외부동산 등을 처분하였을 때에도 3개월 이내 처분보고서를 제출해야 한다.

또한 거주자가 해외부동산 등을 보유하며 투자·운용한 사실이 있는 경우 종합소득세 확정신고와 함께 ‘해외부동산 취득 및 투자운용·처분명세서’를 함께 제출해야 한다. 명세서를 미제출하거나 거짓 제출하는 경우에는 과태료가 부과된다.

1. 취득할 경우

일반적으로 해외부동산 등을 취득할 때는 국내에서 신고·납부할 세금이 없다. 만약 타인(부모 등 친족 포함)으로부터 취득자금을 증여받아 해외부동산을 취득한 경우 동 자금을 증여받은 때 상속세 및 증여세법에 따라 증여세를 신고 및 납부해야 한다. 세법에서는 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득했거나 채무를 상환하였다고 인정하기 어려운 경우에는 다른 사람으로부터 그 자금을 증여받은 것으로 추정한다. 따라서 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대하여는 증여세가 과세된다.

2. 보유 시

해외에 주거용 주택을 취득하고 실제로 해외주택에서 거주함으로써 소득이 발생하지 않는 경우, 우리나라 국세청에 신고해야 할 세금은 없다. 다만, 해외부동산을 신규로 취득하여 보유하고 있는 거주자는 종합소득세 확정 신고 시 「해외부동산 취득 및 투자운용(임대)명세서」를 첨부해 제출해야 한다.

반면 국내거주자가 해외부동산을 취득한 후 그 부동산을 타인에게 임대하였을 경우 그 부동산으로부터 발생되는 임대소득에 대하여는 부동산 소재지 국세법에 따라 관련 소득세를 신고·납부하는 것과는 별개로 우리나라 국세청에 국내·외에서 발생된 타 소득과 합산하여 종합소득세를 신고·납부해야 한다.

이는 해외부동산 소재지 국세법에 따라 현지에서 납부한 임대소득 관련 외국납부세액은 세액공제 또는 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가 간 동일소득에 대해 이중과세는 발생하지 않는다.

해외에 소재하는 주택의 임대소득은 국내의 주택 수에 관계없이 모두 과세대상에 해당하며 해외부동산 임대수입금액에 대한 외화환산은 「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용한다.

3. 양도할 경우

해외부동산 등에 대한 양도소득세는 거주자 중 해외부동산 등의 양도일까지 국내에서 계속해 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 자에 한해 과세된다. 일정한 요건을 갖춘 거주자는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 내에 국내에서 양도소득세를 신고·납부해야 한다. 양도차익을 계산할 때 외화의 환산은 양도가액 및 필요경비를 수령하거나 지출한 날 현재 외국환거래법에 의한 기준환율 또는 재정환율에 의해 계산한다.

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