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[스팟이슈]-대세 부상한 협소주택(上-절차·비용)

서울 40평대 신축주택이 5억대…발품경제의 미학 협소주택

적은 비용에 취향 맞춤형 내 집 마련 장점

땅 매입부터 철거·설계·건축 등 절차 복잡

“무턱대고 뛰어들면 경제적 피해 불가피”

배태용기자(tybae@skyedaily.com)

기사입력 2020-10-22 14:56:03

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▲ 서울 집값 폭등으로 내 집 마련이 한층 어려워지면서 협소주택으로 눈을 돌리는 이들이 늘어나고 있다. 대출도 많이 나오는 데다 아파트보다 저렴한 가격에 취향에 맞는 집을 만들 수 있다는 장점 때문이다. 사진은 서울 소재 한 협소주택. ⓒ스카이데일리
 
최근 1인 가구와 신혼부부 사이에서 협소주택이 선풍적인 인기를 끌고 있다. 집값 폭등으로 내 집 마련이 어려워지면서 비교적 문턱이 낮은 협소주택으로 눈을 돌리는 이들이 늘고 있는 결과로 분석된다. 온라인 동영상 스트리밍서비스 ‘넷플릭스’에서 방영 중인 ‘도전! 협소주택(Tiny House Nation)’ 프로그램의 높은 인기가 이를 방증한다.
 
전문가들은 협소주택은 상대적으로 아파트에 비해 대출규제에서 자유롭고 비용도 적게 든다는 장점이 있지만 이는 어디까지나 철저한 준비가 수반됐을 때 가능한 이야기라고 강조한다. 이에 철저한 건축계획과 가격 비교가 이뤄지지 않으면 오히려 아파트를 구매하는 것보다 더 큰 비용이 들고 재산적인 피해로도 이어질 수 있다고 조언한다.
 
높아진 내 집 문턱 반사효과 톡톡히 보는 협소주택…“토지 물색이 가장 중요”
 
정부의 강력한 부동산 정책에도 불구하고 서울의 집값은 나날이 치솟으면서 협소주택이 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있는 대안으로 각광받고 있다. KB국민은행에 따르면 올해 1월 서울 주택 중위가격은 사상 처음으로 고가주택 기준인 9억원을 넘었다. 이후 중위가격은 계속해서 올라 지난달에는 9억1812만원으로 집계됐다.
 
고가주택으로 분류되면 대출 등에서 제약을 받게 된다. 정부는 지난해 12·16 부동산 대책을 통해 9억원 이상 고가주택의 주택담보대출을 대폭 제한했다. 시가 9억원을 초과할 경우 초과분에 대해 LTV를 20%까지 낮추는 한편 시가 15억원 초과 아파트는 주택 구입용 주택담보대출 자체를 받지 못하게 했다.
 
상황이 이렇다 보니 하루빨리 내 집 마련을 꿈꾸는 1인 가구·신혼부부은 협소주택으로 눈을 돌리고 있다. 협소주택은 아파트에 비해 대출폭이 상대적으로 유연한 데다 나름의 시세차익도 시현할 수도 있기 때문이다.
 
▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽= 이호연] ⓒ스카이데일리
 
그렇다면 협소 주택을 짓기 위해서 어떤 것을 수전적으로 고려해야 할까. 주택을 짓기 위해 가장 먼저 진행해야 할 작업은 협소 주택을 지을 토지를 물색하는 것이다. 협소주택은 전용면적 기준 33㎡(10평) 남짓한 땅에 층수를 올려 짓는 건축물인 만큼 10평만 있으면 된다고 착각하는 경우가 더러 있다.
 
그러나 실질적으로 건축물을 짓기 위해 필요한 땅은 건축면적의 약 2배 가량이 필요하다. 협소주택 건축에서 건폐율 제한은 위치, 주변건물 등에 따라 상이하지만 일반적으로 50~60% 선에서 이뤄지기 때문이다.
 
그 다음은 협소 주택의 활용방안에 따라 적절한 토지를 찾아야 한다. 최근에는 협소주택 1층은 상가로 짓는 경우도 많기 때문에 1층을 어떻게 활용하느냐에 따라 땅값이 천차만별이다.
 
최근 추세에 따라 1층을 상가로 이용하기로 결정한 경우 2종 일반주거지역 토지를 매입해야 한다. 2종 일반주거지만 근린상가 건축이 가능하기 때문이다. 협소주택 전 층을 가정집으로 활용하고자 한다면 1종 일반주거지역 토지를 매입해도 무방하다. 1층을 주차장으로 이용할 경우 1·2종 어느 것이든 상관없다.
 
적절한 토지를 찾았다면 토지주와 상의해 적정가에 매입을 하면된다. 일반적으로 토지매입을 할 때 토지담보대출을 이용하는데 대출가능 금액은 매입하려는 토지의 감정평가액과 개인의 신용상황 등에 따라 상이하다. 평균적으로 대출가능 금액은 1금융권 기준으로 감정평가액의 50~65% 사이다. 이자율 4~5% 선이다.
 
만약의 변수 계산 따라 매입가 천차만별인 협소주택…자칫하면 배보다 배꼽 더 커져
 
▲ 협소주택을 건설을 위해서는 여러가지 변수가 존재한다. 아파트를 단순히 매입하는 것과는 달리 직접 시행 역할까지 해야 하기 때문이다. 사진은 서울 소재 한 빈 주택. ⓒ스카이데일리
 
토지를 매입했다면 관할 구청의 인허가 절차와 시공사 선정, 설계, 시공 등의 절차가 남아 있다. 다만 서울 내 토지만 남은 적절한 토지는 사실상 없는 것이 현실인 만큼 철거비용도 고려해야 한다. 철거비용은 건축물의 재질, 면적 등에 따라 천차만별이다.
 
보통 가격은 폐기물을 1톤 트럭을 몇 번 실어 나르느냐에 따라 책정된다. 단 재질에 따라 가격이 다르다. 일반적으로 트럭 1대 당 100~200만원 사이의 비용이 발생한다. 건축물 재질이 콘트리트의 경우 트럭 용달 비용의 최소 비용이 발생하지만 목재 건축물은 다르다. 폐기처리 과정이 다르고 분류 작업도 필요하기 때문에 일반 콘크리트에 비해 2배 이상의 비용이 발생한다.
 
철거 이후에는 주택 시공사를 선정해 협소주택을 건설하면 된다. 건축비는 3.3㎡ 당 500만~800만원 사이인데 업체와 마감재 등에 따라 천차만별이다. 신발장, 싱크대 등의 가구비용은 제외한 것으로 측량 및 설계예산도 별도로 든다. 업계 관계자에 따르면 대부분 2억5000~3억원 선에서 건축이 이뤄지지만 각종 변수에 따라 최대 6억원까지도 올라갈 수 있다.
 
서울 내에 협소 주택을 짓는 것은 업체와 지역, 용도, 건폐율, 용적률 등에 따라 천차만별이다. 좋은 입지를 선정해 건축비를 최대로 절감할 경우 4~6억원의 비용으로 40평형 대의 개성 넘치는 주택을 소유할 수 있다. 서울 신축 도심에 위치한 신축 아파트 가격이 10억원을 상회하는 것을 감안하면 저렴한 가격에 땅과 건물을 동시에 소유하게 되는 셈이다.
 
전문가들은 입지에 따라 가격이 상이 한 만큼 철저한 계획이 필수라고 입을 모은다. 그렇지 않을 경우 오히려 아파트 매입보다 더 비싸질 수 있다고 강조한다. 이관규 더공인중개사 팀장은 “아파트는 대출이 꽉 막혀 있어 상대적으로 대출이 많이 나오는 주택 등에 관심을 기울이는 수요자들이 늘어나고 있다”며 “협소주택은 대출이 많이 나오고 아파트에 비해 싸다는 인식이 강한데 자칫하면 배보다 배꼽이 더 커질 수 있는 만큼 철저한 계획과 사전조사가 필수다”고 조언했다.
 
[배태용 기자 / 시각이 다른 신문 ⓒ스카이데일리]

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