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[기획탐방=돈되는 상권<258>]-전국 100대상권(⑥-4-신촌 백범로)

젊음의 블랙홀 신촌-홍대 사이엔 ‘사람이 그립다’

서강대 앞 외딴섬 썰렁한 거리…설상가상 개발제한에 경의숲길 조성도 반짝효과

이지현기자(bliy2@skyedaily.com)

기사입력 2017-04-21 12:25:12

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 ▲ 지난 가을에 개통된 경의선 숲길 공원을 찾는 학생과 인근 거주자들은 늘었지만 공원이 매출상승으로 이어지진 못했다고 주변 상인들은 전했다. 사진은 책거리로 알려져 있는 서강대와 홍대를 잇는 경의선 숲길 모습 ⓒ스카이데일리
 
연세대, 이화여대, 서강대 등 대학교가 밀집해있는 신촌은 예전의 명성만 못하다는 평가를 듣고 있지만 여전히 서울의 ‘대표 번화가’로 손꼽힌다. 대학교가 밀집해 있는만큼 20·30대 젊은층을 중심으로 유동인구가 꾸준히 이어지고 있는 덕분이다.
 
하지만 같은 신촌이라도 모두 다 같은 활기를 띄고 있진 않다. 유동인구가 많은 연세로를 지나 신촌역 6번 출구부터 서강대까지 이어지는 도로인 ‘백범로’는 전혀 다른 양상이다. 유동인구로 시끌벅적한 연세로와 달리 상대적으로 조용한 분위기를 형성하고 있다.
 
백범로에는 편의점과 카페가 주를 이루고 있다. 같은 편의점이 맞은편에 위치해 있을 정도다. 카페도 마찬가지다. 대형 프랜차이즈부터 개인카페까지 다양한데 내부는 중간고사 시험기간을 맞은 대학생들로 가득했다.
 
신촌과 홍대 사이 ‘경의 숲 길’, 임대료는 홍대와 동급·거리는 썰렁
 
서강대 역에서 홍대 방향으로 걷다보면 ‘경의 숲 길’이 나온다. 오랜 공사 끝에 지난 가을에 개통된 이 곳은 ‘책 거리’로 유명하다. 숲길을 찾는 사람들이 늘어나 주변 상권도 점차 활기를 띄는 듯 했지만 잠깐뿐이었다는 것이 인근 상인들의 설명이다.
 
신촌과 홍대가 이어지는 거리에서 6년째 외식업을 하고 있는 홀라 트럭 사장 A씨는 “거리에 지나다니는 사람 찾기가 힘들 정도”라며 “숲길에 산책하러 나온 사람들은 많지만 정작 매출 증가로 이어지진 않는다”고 토로했다.
 
이어 그는 “신촌과 홍대가 이어지는 곳이지만 건물주들은 홍대에 속한 것으로 취급한다”며 “가장 비싼 곳은 매매가가 평당 4000만원에 거래되고 있다”고 설명했다. 그러면서 “이곳 상권 자체가 대학생과 인근 거주자들이 주를 이루고 있어 그나마 단골층이 있어 장사를 계속 할 수 있다”고 털어놨다.
 
 
▲ 크게 보기 = 이미지 클릭 / [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리

인근상인들 사이에서는 유동인구가 별로 없음에도 홍대와 신촌 사이에 위치한 탓에 임대료가 비싸다고 입을 모았다. 그럼에도 최근 이 곳에 터를 잡는 상인들은 증가세다. 홍대의 비싼 임대료를 감당하지 못한 상인들이 유입되고 있기 때문이다.
 
김지현 현부동산 소장은 “숲길 골목도 홍대상권으로 보는게 맞다”고 말했다. 그는 “인근에 신촌과 홍대 등 지하철역 사이에 위치하고 있고 유동인구도 서강대 인근보다 많아 월세와 매매가가 높을 수 밖에 없다”며 “홍대보다는 가격이 저렴해 홍대에서 자리잡고 있던 상인들이 이곳으로 넘어오는 경우도 많다”고 말했다.
 
인근 부동산 관계자 B씨는 “서강대 인근 상가의 월세가 120만원이라면 홍대 한 가운데는 300만원 정도 선에 이뤄지고 있다”며 “이는 결코 적지 않은 차이다”고 강조했다.
 
현재 백범로 대로변에 위치한 점포는 10평 기준 보증금 5000만원 이상에 거래되고 있다. 월세는 가게 위치나 규모에 따라 제각각이지만 보통 200-250만원선으로 형성돼있다는 것이 인근 부동산 관계자의 설명이다.
 
모텔만 활황, 백범로 인근 상인 지구단위계획 탓에 ‘이러지도 저러지도’
 
1990년대만 해도 ‘젊음의 메카’로 불리며 서울 강북에서 가장 잘나가던 상권 중 하나였던 신촌은 2000년대 들어 인기가 한풀 꺾였다. 전성기를 맞은 상가 임대료가 가파르게 치솟으면서 오랜 기간 자리잡았던 음식점과 카페가 하나둘 자취를 감췄는데, 그 자리를 대형 프랜차이즈 업체들이 차지하기 시작하면서부터다.
 
▲ 신촌과 홍대를 잇는 거리에는 주로 카페, 술집, 고깃집이 위치했있지만 그 수가 많지 않다. 평일 저녁 시간이었지만 바로 옆 공원에 비해 거리는 한산했다. 사진은 경의선 숲길 옆 홍대로 이어지는 거리의 모습 ⓒ스카이데일리
 
하지만 백범로의 경우 지구단위개발 중 재정비촉진지구로 지정된 이후부터 상권이 활기를 잃었다는 성토의 목소리가 나온다. 지구단위개발계획은 도시 내 특정 구역을 체계적으로 관리하기 위해 주택, 도로, 학교 등 기반시설의 규모, 용적률 등 기준을 정하는 것을 뜻하는데 땅 주인 임의로 개발할 수 없다.
 
박명숙 가나안 부동산 소장은 “신촌 대부분이 개발 제한구역이라고 보면 된다”며 “개발이 제한된 탓에 서강대 인근에 자리잡고 있던 상인들이 대부분 홍대 쪽으로 넘어갔다”고 설명했다. 그러면서 “10년 가까이 규제로 발이 묶여있는데 규제가 언제쯤 풀릴지 기약조차 없다”고 말했다.
 
신촌에 위치해 있지만 연세로 등 타 상권에 비해 소외된 백범로는 저렴한 가격을 내세워 손님들의 발길을 끌고 있는 곳이 많았다. 유동인구 자체가 적은만큼 소비자를 끌기 위한 어쩔 수 없는 선택이라는 것이 상인들의 설명이다.
 
서강대 재학생이라고 밝힌 여세준(27)씨는 “신촌 연세로에 비해 백범로에 위치한 밥집이나 술집 등은 가격이 저렴해 자주 찾게 된다”고 말했다. 실제로 서강대 후문쪽에 위치한 노가리 전문 술집에서는 찌개, 고기 등 메인 안주류 가격이 1만8000원을 넘지 않았다.
 
하지만 해당 가게 사장 어모씨(여·69)씨는 “가게를 찾는 학생들은 많아졌지만 저렴한 가격에 물건을 팔다보니 정작 남는게 별로 없어 아르바이트생을 둘 여유조차 없다”고 고충을 토로했다.
 
백범로에 위치한 모텔은 그나마 사정이 나은 편이다. 신촌은 과거부터 모텔촌으로 유명했는데 백범로 역시 골목골목 모텔들을 쉽게 찾을 수 있다. 2년넘게 이곳에서 모텔을 운영해온 오봉석(남·36)씨는 “개발이 제한된 탓에 최신화되고 있는 모텔을 따라잡기 위해 부분적 리모델링을 이어오고 있다”고 말했다.
 
이어 그는 “시험, 방학, 명절 기간에는 장사가 잘 안되긴 해도 하루 평균 대실과 숙박을 포함해 40팀 정도 손님이 찾고 있따”며 “주변 상권에 큰 영향을 받지 않아 추천할만한 업종인 것 같다”고 말했다.

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