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▲ 신현강(사진) 씨는 수십억원대의 부동산 자산을 보유한 직장인으로 유명한 인물이다. 대기업 계열 보험회사에 근무 중인 그는 1997년 IMF 때부터 약 20여년 째 꾸준히 부동산 투자를 시도 중이다. 신 씨는 ‘부동산 사이클’을 통한 자신만의 투자방법으로 부동산업계의 높은 관심을 받고 있다. ⓒ스카이데일리
“부동산은 한방이 아니에요. 잘 묵혀두고 버티는 사람이 수익을 낼 수 있어요. 퇴직은 현실이죠. 물론 저도 얼마 남지 않았어요. 지금껏 그래왔던 것처럼 한 푼이라도 아껴 부동산에 투자할 생각이에요. 안정적인 노후를 위해, 그리고 더 멋진 인생을 위해 꼭 그럴 생각이죠”
신현강(48) 씨는 독특한 이력을 지닌 부동산 투자 전문가로 조명을 받고 있는 인물이다. 그의 직업은 다름 아닌 직장인이다. 대기업 계열 보험사에 근무 중인 그는 퇴근 후 틈틈이 투자 지식과 실전 경험을 쌓아 수십억원대의 부동산을 보유한 자산가로 거듭났다.
신 씨가 오랜 기간 쌓아온 나름의 투자 비법과 노하우 또한 부동산 투자자들 사이에서 인기를 끌고 있다. 그는 현재 온라인 커뮤니티 등에서 부동산 투자관련 칼럼을 연재 중이다. 각종 부동산 특강의 강사로도 활약 중이다. 인터넷 방송 플랫폼인 ‘팟캐스트’에서 부동산 투자와 관련된 방송 진행도 하고 있다.
가난한 어린 시절 설움에 부동산 관심, 투자 시도 후 성공·좌절 ‘부침’
신 씨는 남들과 다른 학창시절을 보냈다. 부모님이 운영하던 식당이 경매로 넘어가면서 경제적으로 어려움을 겪었다. 사실상 거리로 내몰리는 처지가 됐다. 하지만 당시의 경험은 그가 부동산에 관심을 갖는 계기가 됐다. 집 잃은 설움이 부동산에 대한 관심으로 이어진 것이다.
“1988년 부모님께서 운영하던 식당이 경매로 넘어갔어요. 손쓸 겨를도 없이 삶의 터전을 잃었죠. 경제적 어려움은 말도 못했죠. 집을 뺏겼다는 억울한 감정이 앞섰을 때 왜 이렇게까지 왔는지 생각해보게 됐어요. 그 때부터 서서히 부동산에 관심을 갖기 시작했죠”
그가 본격적으로 부동산에 눈을 뜨기 시작한 것은 직장생활을 시작한 이후부터다. 1997년 삼성화재에 취직하게 됐고 비슷한 시기 친척이 강남 지역에 빌딩을 소유했다는 소식을 접한 신 씨는 스스로 부자가 돼야겠다는 생각을 갖게 됐다. 결국 그는 직접 부동산에 투자하기로 결심했다. 하지만 첫 술에 배부를 순 없었다. 쓰디 쓴 시행착오를 맛봐야 했다.
“반지하 방에서 결혼생활을 시작했어요. 남들이 다 하는 아파트 청약 통장도 가입했죠. 그러다 1998년 덜컥 청약에 당첨됐어요. 근데 지인이 소위 ‘딱지’라 불렸던 당첨권을 1000만원에 팔라고 하는 것이 아니겠어요. 당시 제 연봉이 2700만원이었던 것을 감안하면 상당히 큰 돈 이었죠”
▲ 신현강 씨가 부동산에 관심을 가지게 된 계기는 과거 부모님의 식당이 경매에 넘어갔을 때의 경험 때문이다. 이후 분양권 매매로 큰 수익을 거뒀지만 정부의 규제에 쓴맛을 보기도 했다. 하지만 포기하지 않았고 자신만의 노하우로 투자를 한 결과 30억원대 부동산 자산을 보유한 샐러리맨이 될 수 있었다. ⓒ스카이데일리
“그때만 해도 저는 그 사람이 왜 청약권을 1000만원에 사려 했는지 이해가 안됐어요. 그냥 1000만원을 벌 수 있다는 사실에 냅다 팔아버렸죠. 근데 그 청약권이 6000만원이 되더군요. 팔라고 했던 사람은 오를 것을 알고 있었고, 전 몰랐던 거죠. 당연히 화가 났죠. 근데 순간 ‘이거다’는 느낌이 들더라고요. 그래서 청약권에 투자하기 시작했어요”
당시 만해도 지금처럼 분양·입주권에 대한 전매제한이 시행되기 전이었다. 정부 차원의 부동산 부양정책 역시 힘을 받던 시절이었다. 신 씨는 분양·입주권을 매입해 가격이 오르기를 기다렸다 되파는 방식의 투자를 거듭했다.
IMF금융위기로 숱한 기업들이 도산을 거듭하는 가운데서 그는 투자로만 연봉의 3배 가량을 벌었다. 2001년 그는 본격적으로 부동산투자를 이어가기 위해 사직서를 제출했다. ‘삼성맨’이라는 자랑스러운 타이틀도 돈 앞에서는 부질없게 느껴졌다. 경우에 따라서는 수천만원에 달하는 큰돈을 벌기도 했다. 하지만 단꿈은 오래가지 못했다.
“부동산투자로 돈을 좀 벌다보니 어깨에 힘이 잔뜩 실렸어요. 마치 전문가라도 된 듯 여기저기서 떠들고 다녔죠. 어쨌든 전 돈을 번 사람이니까 여기저기서 우러러봐줬어요. 솔직히 월급이 돈처럼 안 느껴졌죠. 푼돈 버는 듯한 기분이 들었고 점점 일도 하기 싫더군요. 그래서 관뒀어요. 근데 그 때부터 안 좋은 일이 생기기 시작했어요”
그가 회사에서 나온 직후부터 분양권 시장이 빠르게 얼어붙기 시작했다. 부동산시장 과열을 막기 위한 당국의 규제가 본격화 됐기 때문이다. 신 씨는 사태를 파악했을 때는 이미 늦은 시기였다. 그는 갑작스러운 시장변화에 전혀 대응하지 못한 채 급하게 분양권을 매각하기 시작했다.
“손해를 많이 봤어요. 제대로 공부도 안하고 뛰어든 제 탓이 컸죠. 돈을 잃으니 어깨에 힘이 빠지더군요. 기획부동산 일을 시작해보기도 하고 좌판을 열거나 공사장을 전전하는 등 일단 당장 필요한 돈을 벌기 위해 고군분투 했어요”
뼈저린 실패경험의 산물 ‘부동산 사이클’ 연구…대중의 심리 파악도 중요
뼈저린 실패를 겪은 그는 다시 직장 생활을 시작했다. 기존 직장과 동종업계의 한 기업에 재취업을 한 것이다. 그는 직장을 병행하면서 부동산 투자를 이어갈 수 있는 방법을 스스로 연구하기 시작했다.
“실패를 통해 배운 것이 있다면 운이 아닌 실력이 부동산 투자의 성공을 판가름한다는 것이었죠. 그래서 실력을 기르기 위해 공부를 시작했어요. 부동산 기초부터 하나하나 공부하기 시작했죠. 물론 회사를 다니면서 짬을 내서 했어요. 그리고 저만의 데이터를 모으기 시작했어요. 실패를 통해 얻은 교훈이 지금 보면 오늘날 저를 있게 만든 것이죠”
▲ 신현강(사진) 씨는 “불황·회복·호황·후퇴 네 단계의 경기 순환 과정에서 일어나는 부동산의 특징을 파악하는 게 기본이다”고 조언했다. 또한 “사람들의 행동패턴까지 파악한다면 부동산 투자는 그리 어려운 것이 아니다”라고 부연했다. ⓒ스카이데일리
신 씨는 거주하고 있는 지역을 중심으로 시세파악에 열중했다. 가격이 오르면 오르는 대로 떨어지면 왜 하락했는지를 분석했다. 그 과정을 거치면서 신 씨는 나름의 ‘부동산 시장 싸이클’을 파악했고 이를 부동산 투자에 접목시켰다.
‘부동산 사이클’이란 경기가 적정 수준 이상으로 활발하거나 반대로 크게 위축되는 현상의 반복을 일컫는다. 다른 말로 ‘경기 순환 과정(경기 사이클)’이라고도 하는데 일반적으로 불황·회복·호황·후퇴 네 단계를 거친다.
“불황기에는 시세차익을 얻기 어려워요. 그래서 임대를 놓는 수익형 부동산에 관심이 높아지고 경매가 유행을 하죠. 회복기에는 정부에서 침체된 부동산 시장을 부흥시키기 위해 부동산 전매제한을 완화시키는 경우가 많아요. 호황기에는 투자수요가 늘기 때문에 입지가 좋은 지역부터 사람들이 몰려들기 시작하죠”
신 씨에 따르면 이들 네 단계의 시기를 파악하는 것이 중요하다고 강조했다. 이른바 ‘끝물의 유행’에 휩쓸리지 않고 안정적인 수익을 얻을 수 있기 때문이다. 이 시기를 알게 된 후 30억원대 부동산자산을 축적할 수 있다.
“일정 시기가 오기 전에 부동산을 선점한 후 끝물의 유행을 탄 이들에게 매물을 내주는 방식이에요. 다음 단계가 명확해지는 시기가 곧 끝물인 셈인데 이때 수요가 높아지고 가격차 또한 벌어지게 되죠. 또한 높은 시세차익을 누릴 수 있는 시기이기도 하죠”
“선점을 위해서는 사람들의 행동패턴 또한 연구해야 돼요. 시세가 오른 곳은 매입 자체가 부담스럽기 때문에 수요는 상승할 여지가 있는 외곽지역으로 몰리게 돼 있어요. 이곳을 먼저 선점하는 게 중요해요. 2000년대 중반 서울 강남일대와 목동의 부동산 가격 상승 후 노원·도봉·강북구 등에 투자 수요가 몰렸던 것이 대표적인 예라 할 수 있죠”
정년퇴직까지 직장을 계속 다니면서 부동산 투자를 이어가겠다는 신 씨는 앞으로도 갈 길이 멀다고 느끼고 있다. 하지만 한탕주의가 아닌 안정적인 부동산 수익 창출에 초점을 맞춘 투자법만큼은 끝까지 지켜나가겠다는 뜻을 지니고 있다.
“어떤 위기에도 흔들리지 않고 부동산 시장에서 수익을 내는 가장 확실한 방법, 동시에 가장 간단한 방법은 바로 ‘꾸준함’이에요. 서두르지 않고 긍정적으로 여유 있게 기다릴 줄 아는 게 중요하죠. 저도 그렇게 더욱 앞만 보고 달려나갈 생각이에요”
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