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지방 집값의 가격하락세가 심각한 수준에 이르고 있다. 정부의 부동산대책의 여파로 분석된다. 정부는 강남을 비롯한 서울·수도권 집값 안정화를 위해 규제 일변도의 대책을 내놓았지만 오히려 역효과만 난 것으로 나타났다. 서울·수도권 집값은 상승세를 보인 반면 지방 집값은 큰 폭의 하락세를 보였다. 정부가 지난 1년 반 동안 15차례에 걸쳐 부동산 정책을 쏟아내는 사이 서울과 지방의 집값 차는 더욱 벌어졌다. 그럴수록 지방 외면 현상은 더욱 심화되고 있다. 현재 전국 미분양 주택(2018년 12월 기준)은 5만8800가구에 달하며 이중 5만2500여가구가 지방에 몰려 있다. 미분양의 89%가 지방에 몰려 있는 셈이다. 특히 지방 미분양 중 32% 이상이 경남(1만4147가구)과 충북(4560가구)에 몰려 있다. 미분양 무덤으로 불리는 이들 두 지역의 집값 하락세도 심각한 수준에 달해 기존 주택 소유주들의 재산 피해까지 발생하고 있는 것으로 파악됐다. 스카이데일리는 미분양 정도가 특히 심한 충북·경남 지역을 찾아 주택 시장의 현주소와 문제점, 대책 등을 2편에 걸쳐 보도한다. 
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지방의 집값 하락세가 심화되고 있다. 특히 경남 창원과 울산, 거제 지역은 하락세가 두드러진다. 부동산업계 내에서는 서울·수도권 집값 안정화를 위한 정부의 부동산 대책이 지방 집값 하락만 부추겼다는 분석이 주를 이룬다.
지난해 경남지역 아파트 매매가격 변동률은 -8.68%에 달했다. 수도권이 3.56% 오른 것과 대비되는 결과다. 특히 경남지역 아파트 가격을 선도하던 창원은 지난해 -9.8% 하락했다. 역대 최대치다. 창원은 2016년부터 지난해까지 3년 연속 가격이 하락했다. 창원과 더불어 거제와 울산 역시 집값 하락이 두드러지고 있다. 정부 규제의 여파와 지역 기반 사업 불황의 여파로 인구유출이 심화된 결과로 분석된다.
불황으로 인한 인구유출, 공급과잉, 정부 고강도 규제…미분양 무덤 된 창원·거제
부동산업계 등에 따르면 경남 지역 집값이 하락세를 보이는 이유는 지역 기반 사업의 침체로 인구 유출이 심화되는데도 공급량은 늘고 있어서다. 이영래 부동산서베이 대표는 “경남지역 입주 예상 물량은 2만이 안되는데 반해 공급 물량은 매 년 3만 가구를 훌쩍 넘고 있다”며 “공급량은 지난해 3만5000가구, 올해는 3만8000가구 등에 이를 것으로 예상된다”고 설명했다.
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| ▲크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리 |
상황이 이렇다 보니 초과공급으로 인한 미분양 물량이 생겨나 주변 집값까지 하락하는 현상이 벌어지고 있다. 거제시 상동동에서 부동산 사무소를 운영하고 있는 다숲부동산 관계자는 “2005년 준공된 대동다숲의 경우 30평을 기준으로 지난 1년 사이에 적게는 6000만원, 많게는 8000만원 정도가 떨어졌다”고 설명했다.
거제시의 경우 중심가에 위치한 주택들은 하락폭이 비교적 덜한 편이었지만 좀만 외곽으로 벗어나면 상황이 심각했다. 외곽 지역 아파트들은 약 2년 새 적게는 6000만원에서 많게는 1억원 가까이 떨어졌다.
일운면 소재 라이움아파트의 경우 공급면적 136㎡호실 가격은 2016년 3억5000만원에서 올해는 2억9300만원에 거래됐다. 옥포조선소 인근 아주동 소재 석포해모루아파트는 공급면적 111㎡호실 가격이 2016년 2억6000만원에서 현재는 1억6500만원까지 떨어진 상태다. 수치로는 약 36% 가까이 하락한 셈이다.
거제시 인근의 창원시도 상황은 다르지 않았다. 창원시 용호동 소재 고려공인중계사 관계자는 “인근의 현대아파트나 무학아파트의 경우 연식이 30년 정도 된 아파트들로 2016년 2월에만 해도 공급면적 66㎡ 규모 호실이 2억7000만원에 실거래됐으나 현재는 1억8500만원까지 떨어졌다”고 설명했다.
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| ▲크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리 |
창원에서 가장 번화한 곳에 자리한 브랜드 아파트인 용지아이파크는 2017년 입주 당시 인근의 더샾레이크파크와 더불어 평당 최고가를 기록했을 정도로 인기가 높았다. 분양 이후 가격이 잠시 올랐으나 현재는 다시 분양가 수준까지 떨어졌다.
용지아이파크 인근 부동산 관계자는 “용지아이파크는 용지1주공 아파트를 재건축한 것으로 현재는 30평 기준으로 3.3㎡ 당 1560만원 가량의 시세를 보이고 있다”며 “분양 초기 1600만원이 넘었지만 현재는 다시 분양가 수준으로 원위치한 셈이다”라고 밝혔다. 이어 “용지아이파크의 경우 대형건설사 브랜드 아파트인데다 뒤로 호수가 자리해 있고 번화가도 인근에 있어 그나마 가격하락이 덜한 편이다”고 설명했다.
“이미 1억 가까이 떨어진 지방 집값 바닥 아직 멀었다…대단지 분양예고”
부동산 전문가들은 지방 아파트의 하락세에 대해 지역 경기 침체와 인구 유출, 부동산 규제로 인한 거래 둔화 등이 결합된 결과로 보고 있다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “조선업이 불황에 빠져드는 점을 고려해 아파트 공급을 조절했어야 하는데 이를 제대로 진행하지 못한 것이 원인이다”며 “정부가 주택을 매입해 임대로 돌리거나 취득세나 양도세 혜택을 통한 주택부양 정책을 펼쳐야 한다”고 말했다.
현재 집값 향상이 두드러지는 지역에 대규모 주택공급이 예정돼 있는 점은 주변의 우려감을 더욱 키우고 있다. 창원의 경우 6000세대 규모의 중동유니시티가 올 여름 입주를 앞두고 있다.
현재 이곳 입주예정자들은 손실을 감수하면서까지 분양권 매도에 열을 올리고 있는 것으로 나타났다. 창원에서 택시운전을 하는 심창섭 씨는 “아내와 아이들을 생각해 2016년 청약에 나서 유니시티 분양권을 하나 가지고 있다”며 “처음에는 집을 가지게 됐다는 생각에 기뻤지만 지금은 커다란 짐을 메고 있는 기분이 든다”고 토로했다.
심형석 성결대학교 교수는 “울산이나 창원, 거제 등은 조선업과 중공업 불황 시 인구가 급감하면서 집값도 하락하는 경향을 보인다”며 “이런 상황에서 창원이나 거제시가 아파트 공급에 물량을 제대로 조절하지 못해 집값 하락 현상이 두드러지고 있다”고 강조했다. 이어 “지금의 산업구조를 좀 더 다변화하고 다른 종목의 사업들을 대거 유치할 필요가 있다”고 설명했다.
함영진 직방 랩장은 “지방의 미분양이 5만호에 이르는 만큼 앞으로 공급 적체 현상이 크게 우려된다”며 “경기 활성화가 중요한 화두지만 지금은 지방의 미분양을 해결하는 정책을 펼치는 것이 급선무라고 본다”고 말했다.
[이철규 기자 / 시각이 다른 신문 ⓒ스카이데일리]
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