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정부가 재건축·재개발 사업과 관련해 규제 강도를 높이면서 최근 강남아파트 시장의 판도가 바뀌고 있다. 그동안 강남구 중에서 입지적인 경쟁력이 다소 떨어져 상대적으로 가격이 저렴했던 개포동 아파트의 몸값이 날로 높아지고 있다. 그동안 우수한 학군과 교육시설 덕분에 상대적으로 높은 시세를 보였던 대치동 아파트와 견주어도 손색없을 정도다.
대치동은 기존 아파트 단지들이 준공 10년 이상을 넘어서 노후화가 시작됐지만 개포동은 재건축 사업이 막바지에 다다르면서 신축 아파트가 우후죽순 들어서고 있기 때문이다. 개포동은 정부의 각종 규제로 공급이 막힌 강남 지역에서 거의 유일하다시피 신축 아파트 단지로 채워질 예정이라 향후 일대 지역 아파트의 시세 상승 가능성은 더욱 높게 점쳐지고 있다.
재건축 결실 맺는 개포동…신축APT 시세 반포·청담 아성 잇는다
정부는 서울 집값 안정화를 이유로 재건축·재개발 등 정비 사업에 대한 규제 수위를 높이고 있다. 지난해에는 재건축 초과이익환수제를 부활시키고 재건축 안전진단기준을 강화했다. 올해는 정부 정책에 발맞춘 서울시가 재건축·재개발의 구상단계부터 관여할 수 있는 ‘공공 가이드라인’을 도입하기도 했다.
지난달 주택도시보증공사(HUG)는 분양가 심사기준을 서울 등 투기과열지구에서 선분양하는 단지의 분양가를 낮추도록 강제하는 조치를 내놨으며 올해 하반기부터는 재개발 임대주택 의무공급 비율도 30%로 높아진다. 나아가 정부는 재건축 연한을 30년에서 35~40으로 확대하는 방안도 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽= 박현정] ⓒ스카이데일리 |
민간주택에 대한 분양가상한제 카드도 꺼내들었다. 김현미 국토교통부 장관은 지난 10일 “민간택지 아파트에도 분양가 상한제 도입을 검토할 때다”며 직접적인 시장규제 방안을 꺼내들었다. 현행 공공택지에만 적용되는 상한제 적용을 민간택지에도 확대해 집값을 안정시키겠다는 것이다. 특히 김 장관은 “시장은 안정적이지만, 고가 재건축만 상승하고 있다”며 정비사업 시장을 직접적으로 겨냥하고 있음을 시사했다.
정부가 신규 아파트 공급의 한 축을 차지하고 있는 재개발·재건축에 대해 규제의 강도를 높이자 강남 지역 아파트 시장에도 변화의 바람이 불고 있다. 재건축·재개발 사업의 속도 조절에 나서는 단지가 늘면서 당분간 새 아파트 공급 감소가 예상되자 준공된 지 몇 년 되지 않은 신축 단지의 시세가 오름세를 보이고 있다. 덕분에 강남 지역 내에서 신축 아파트 공급량이 많은 개포동 지역의 강세가 두드러지는 추세다.
국토교통부 실거래가 통계 시스템에 따르면 최근 서울 개포동 새 아파트(전용면적 84㎡)가 사상 처음으로 20억원대에 실거래됐다. 주인공은 올해 2월 입주를 시작한 개포동 ‘래미안블레스티지’로 전용면적 84㎡(28층)이 지난 5월 20억4000만원에 거래됐다.
반포동, 잠원동, 대치동, 삼성동, 청담동 등에 이어 개포동도 20억원 대열에 합류하게 된 것이다. 개포동 내 첫 재건축 단지인 개포 래미안블레스티지는 2016년 일반분양 당시 분양가격(전용 84㎡ 기준)은 12억~14억원 대였다. 현재 시세는 최초 분양가보다 8억원 가까이 가격이 올랐다. 20억원대 거래가 이뤄졌다는 소문이 퍼지면서 최근 개포동 아파트들은 호가가 높아진 상태다.
개포동 소재 H공인중개사무소 관계자는 “최근 정부 부동산 규제 여파로 개포동 아파들의 호가가 높아졌다”며 “래미안블레스티지는 23억원 정도의 호가가 형성 됐고 오는 8월 준공 예정인 ‘디에이치아너힐즈’ 전용 84㎡의 호가는 23억~24억원에 형성돼 있다”고 설명했다.
강남APT 시장 판도 흔드는 정부 규제…개포동에 밀린 교육1번지 대치동
개포동 아파트 시세는 그동안 상대적으로 높은 시세를 보였던 인근 대치동을 넘어섰다. 개포동 아파트는 신축이 주를 이루는 반면 대치동은 준공 10년 이상의 구축 단지가 대부분이기 때문이다. 정부 규제로 공급량 감소가 높게 점쳐지는 상황에서 새 아파트 선호 현상까지 맞물려 시세 역전 현상이 발생한 것으로 분석된다.
대치동에 위치한 아파트들은 올해 대부분 18억~19억원대에 실거래됐다. 2006년에 입주한 ‘도곡렉슬’ 전용면적 84㎡는 지난 5월 19억7000만원에 실거래됐다. 2007년에 입주한 ‘대치아이파크’ 전용면적 84㎡는 같은 달 18억5000만원에 팔렸다. 이들 두 단지는 대치동 학원가를 도보로 이동할 수 있는 데다 유명학교 배정에서도 유리하기 때문에 입지적인 측면만 봤을 때 강남지역 어느 아파트와 견주어도 뒤지지 않는다는 평가를 받아왔다.
다수의 부동산 전문가들은 현재 강남권 중심으로 새 아파트 수요가 넘치는데 정부가 재건축·재개발 규제를 막고 있어 새 아파트 희소성은 더욱 커질 것이라고 입을 보았다. 이에 개포동 등과 같은 새 아파트 공급이 상대적으로 많은 지역의 집값이 이례적인 상승세를 보일 것이라는 전망을 내놓고 있다.
개포동의 경우 특히 앞으로 예정된 신규 공급 아파트만해도 상당수에 달해 강남 지역 아파트 시장 내에서 독보적인 입지를 점할 것으로 예견되고 있다. 올해 8월 개포주공3단지 재건축한 ‘디에이치아너힐즈’(1320가구)를 시작으로 2020년 9월 ‘개포래미안 포레스트’(2200가구) 2021년 7월 ‘디에이치자이개포’(1996가구), 12월 ‘개포그랑자이’(2840가구) 등이 입주를 앞두고 있다.
윤석창 상록수 공인중개사 대표는 “개포동은 분양을 앞두고 있는 재건축 단지들이 많고 예정단지도 많은 지역이다”며 “강남권은 새 아파트에 대한 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 실정이고 정부의 규제로 정비사업의 진행 또한 불투명해졌기 때문에 새 아파트 공급이 풍부한 개포동 집값은 향후 크게 오를 가능성이 높다”고 설명했다.
서진형 대한부동한학회 회장 (경인여대 교수)은 “서울 내 신축 아파트의 공급이 갈수록 줄어 희소성이 존재한다”면 “특히 강남의 경우 신축 아파트가 많지 않아 개포동이 인기를 얻고 있는 것 같다”고 말했다. 이어 “정부 규제로 강남에 아파트 공급량 감소가 예견되기 때문에 앞으로 개포동의 인기는 더욱 높아질 가능성이 크다”며 “정부가 시장을 억지로 옥죄면서 발생한 또 하나의 부작용이다”고 설명했다.
[배태용 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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