일반적으로 부동산이나 비상장주식 등의 양도에 대해 양도소득세 납세의무를 지우고 있고, 주택에 대해선 특별히 1세대1주택일 경우 일정요건을 충족하면 비과세해준다.
주택에 대한 양도소득세는 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 양도가액 9억원까지 비과세가 가능하다. 9억원을 초과하는 경우 전체 양도차익 중 전체 양도가액에서 9억원을 초과하는 양도가액에 대한 비율만큼 과세된다.
여기에 주택은 장기보유특별공제 혜택도 크다. 올해부터는 보유기간 및 거주기간에 따라 각각 연 4%씩 적용돼 10년 이상 보유 및 거주했다면 최대한도인 양도차익의 80%를 공제받을 수 있다.
반면 상가는 양도일 현재 1채 뿐이더라도 양도세 비과세 대상이 아니다. 상가는 보유기간에 따라 연 2%씩 15년 이상 보유한 경우 최대 양도차익의 30%만 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 기본세율(6~45%)이 적용된다.
한편, 양도소득세 과세대상이 되는 부동산 중에는 주위에서 흔하게 볼 수 있는 상가겸용주택이 있다. 상가겸용주택이란 건물의 일부는 상가 등으로 사용하고 일부는 주택으로 사용하는 건물을 말한다. 상가겸용주택의 경우 주택부분이 비과세에 해당되더라도 점포부분에 대해 양도소득세를 과세하는 게 원칙이나 일정요건을 갖추면 건물 전체를 주택으로 보는 규정이 있다.
즉 점포의 연면적과 주택의 연면적을 비교해 주택연면적이 더 클 경우 전체를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 혜택을 주는 것이다. 따라서 만일 점포의 면적이 주택의 면적과 비교하여 같거나 더 크다면 주택부분은 비과세가 가능하지만 점포부분에 대해선 양도소득세가 과세된다.
이로 인해 점포겸용주택을 소유했거나 소유할 예정이라면 건축 시 주택부분을 더 넓게 함으로써 추후 양도소득세의 부담을 줄일 수 있을 것이며, 만일 점포겸용주택을 소유하고 있는 상태에서 주택의 연면적이 점포의 연면적보다 적다면 증축 등을 통해서라도 주택의 면적을 크게 하는 것이 적절한 절세수단이 될 것이다.
하지만 내년부터는 개정세법에 따라 양도가액이 9억원을 초과하는 상가겸용주택은 주택 연면적이 상가 연면적보다 커도 주택 연면적만 주택으로 봐 양도세 비과세를 적용하고, 상가 연면적에 대해서는 상가로 봐 양도세를 계산한다.
단, 9억원 이하 상가겸용주택은 현행과 마찬가지로 주택 연면적이 상가 연면적보다 크면 전체를 비과세 받을 수 있다.
예를 들어보면 주택(60㎡)와 상가(40㎡)의 연면적을 가진 상가겸용주택이 있고, 양도가액이 15억, 취득가액이 5억이라 하자. 이 경우 올해까지는 100㎡에 대해서 주택으로 보고 양도소득세를 계산하는 반면, 내년부터는 주택과 상가를 각각 안분해서 주택과 상가로 보아 계산하게 된다. 따라서 장기보유특별공제와 1주택 9억원 비과세를 받을 수 있는 혜택은 올해 양도 하는 경우에만 적용이 될 것이다.
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