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올해 상업용 부동산 시장은 색깔 있는 오프라인 상권이 부상하고, 도심 구석구석으로 물류센터가 침투하는 현상이 두드러질 것으로 전망된다. 글로벌 금리가 오르면서 상업용 부동산 시장에 기회와 위기가 공존하며, 지식산업센터와 데이터센터 등 IT 기업 니즈(요구)를 채우는 틈새 상품 개발이 활발할 것으로 기대된다.
4일 부동산 데이터 기업 알스퀘어는 2022년 상업용 부동산 5대 키워드로 △특색 있는 오프라인 리테일 부상 △도심 물류센터의 진화 △금리 상승 따른 부동산 시장 지각변동 △지식산업센터와 데이터센터 등 틈새 상품 부각 △ESG 바람 부는 상업용 인테리어 등을 선정했다.
알스퀘어가 올해 색깔 있는 오프라인 상권 부상하는 근거로는 팬데믹의 장기화로 먹고 즐기는 소비 욕구가 커지면서 상권 양극화가 이어지고 있는 점을 꼽았다. 실제 펜데믹 이후엔 젊은 세대의 관심을 끄는 브랜드가 밀집한 상권만 뜨는 등 양극화가 이어지고 있다. MZ세대가 선호하는 식음료·의류 브랜드가 모여드는 서울 성수·한남·신사·압구정동 일대가 대표적이다.
외국인 관광객 중심 상권인 명동 공실률은 지난해 3분기 43.3%(소규모 기준)에 달했다. 변화에 뒤처졌다고 평가되는 홍대·합정 공실률도 24.7%까지 치솟았다. 반면, MZ 세대 중심으로 상권이 형성된 신사(7.7%), 청담(0%), 뚝섬(0%) 등의 공실률은 상대적으로 낮았다.
쿠팡, 마켓컬리(컬리), 배달의민족(우아한형제들) 등 이커머스 업체의 배송 시간 단축 경쟁으로 다크스토어 형태의 물류 시설이 경쟁적으로 들어서며 도심 물류센터가 일반화될 것으로 보인다. 다크스토어는 ‘어두운 가게’라는 의미처럼 소비자가 직접 방문해 제품을 구매하는 곳이 아니라, 제품 분류와 포장·배송만을 담당하는 매장이다.
알스퀘어 전수조사에 따르면 지난해 말 기준, 서울에만 약 470개의 물류창고가 있는 것으로 집계됐다. 대부분은 당일 배송 업체들이 사용하는 도심형 창고다. 특히 다크스토어를 찾는 업체가 잇따른다는 점을 눈여겨볼 만하다.
이커머스 고객이 크게 늘어난 데다 배달의민족 B마트, 쿠팡이츠 등 딜리버리 서비스가 소비자와 더 가까운 곳에 물류 거점을 마련할 필요성이 커졌기 때문이다. 최근에는 롯데마트와 GS25, 홈플러스 등도 오프라인 매장을 다크스토어로 바꾸면서 도심 자체가 물류 거점이 되는 현상이 가속화될 것으로 전망된다.
금리 상승 따른 상업용 부동산 시장 양극화도 가속될 것으로 봤다. 금리 인상 시기에는 기업의 이자 부담이 커져 상업용 부동산 매매시장에 ‘악재’다. 지난해 서울과 판교·분당의 100억원 이상 오피스의 총 거래액은 17조2560억원으로 사상 최고치를 기록했는데, 올해는 이런 흐름이 둔화할 가능성이 클 것으로 내다봤다.
주택시장 분위기가 가라앉으면서 지식산업센터와 데이터센터 등 틈새 상품 개발이 증가할 가능성도 제기된다. 지식산업센터의 경우 대출 규제가 적용되지 않는 데다 분양권 전매 제한이 없어 투자 수요가 살아있다. 중소기업이 입주하는 오피스 형태를 벗어나 제조 공장이 들어서는 공장형 지식산업센터가 유망하다는 시각도 있다.
상업용 부동산 인테리어·리모델링 시장은 ESG(환경·사회·지배구조 등 기업의 비재무적 요소) 바람이 불 것으로 전망된다. 팬데믹 장기화로 오피스 환경은 대규모 인원이 밀집한 형태보다 구성원이 집처럼 안락함을 누릴 수 있는 구조로 재편되고, 식물과 흙 등 친환경·재활용 소재를 활용한 인테리어·익스테리어가 대중화될 것으로 보인다.
알스퀘어 관계자는 “올해까지 이어지고 있는 팬데믹 변수가 지난해부터 나타났던 상업용 부동산 시장 트랜드 변화를 더욱 부각 시킬 것으로 보인다”며 “다크스토어와 MZ세대 선호 상권 소재 상업용 부동산이 계속해서 떠오를 것으로 보인다”곳 설명했다.
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