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[스팟이슈]-서울 한강변 아파트

대세는 한강조망…부자 뭉칫돈 ‘한강 8구’ 몰린다

기존 서초(S)·강남(K)·용산(Y) 이어 송파·마포·성동·광진·동작 급부상

길해성기자(hsgil@skyedaily.com)

기사입력 2018-03-13 00:09:21

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서울의 동·서를 가로지르는 한강으로 인해 서울은 한강의 이북(강북), 한강의 이남(강남)으로 자연스럽게 구분이 됐다. 1970년대 강남 개발 이후 현재까지 부동산시장이 강남 중심으로 움직이고 있지만 유독 강북·강남 구분 없이 인기를 끌고 있는 지역이 있다. 바로 한강변 아파트 단지들이다. 한강의 물줄기, 쾌적함, 조망권, 공원(각종 수변시설) 등을 갖춘 한강변은 대체 불가능한 지역으로 평가받는다. 이러한 요소들과 최근 삶의 질을 중요시하는 부동산시장 수요와 맞물려 아파트값 역시 치솟고 있는 모양새다. 스카이데일리는 신흥 부촌으로 떠오르고 있는 서울 내 주요 한강변 아파트들의 현재와 앞으로의 전망에 대해 취재했다.

▲ 정부의 강화된 부동산 정책에도 한강변 아파트만큼은 강세를 보이고 있다. 쾌적한 환경과 탁 트인 조망권 등을 갖춘 한강변 아파트 단지들은 대체 불가능한 조건을 갖춘 곳으로 평가되며 실수요자들로부터 높은 인기를 누리고 있다. 사진은 서울 강남구 압구정동 소재 현대아파트 전경 ⓒ스카이데일리
  
문재인정부 연이은 부동산 규제 대책에도 불구하고 서울 내 한강변 아파트 단지들의 강세가 지속되고 있다. 특히 강남·서초·송파·동작 등 기존 강남4구와 더불어 마포·용산·성동·광진 등 강북4구가 만나는 이른바 ‘한강변 남북벨트’ 또는 ‘한강 8구’로 불리는 지역 내 아파트 단지의 시세 상승세가 두드러지고 있는 모양새다.
 
한강변 아파트 중에서도 특히 높은 시세를 자랑하는 곳으로는 △서초구 반포동 아크로리버파크 △강남구 청남동 청담자이, 삼성동 현대아이파크 △성동구 성수동 갤러리아포레 △광진구 자양동 트라팰리스 등이 대표적으로 거론된다. 이곳 단지 내 호실은 대부분 수십억원을 호가할 정도로 높은 시세를 자랑한다.
 
지난해 분양한 성동구 성수동 아크로 서울포레스트도 서울숲 개발과 맞물려 수요자들의 높은 관심을 갖는 곳으로 꼽힌다. 서초구 반포주공1단지, 강남구 압구정동 현대아파트 등도 재건축 규제 강화에도 불구하고 전통의 강자로 불리며 꾸준히 높은 인기를 누리는 단지다.
 
한강 조망이 뭐길래…같은 단지, 같은 평수에도 시세 수억원 차이
 
부동산 업계 등에 따르면 최근 부동산 시장에서 한강이 갖는 프리미엄은 강남, 강북 등을 막론하고 큰 가치를 인정받고 있다. 한강변에 위치한 단지의 경우 조망권 유무에 따라 시세가 수억원 이상 차이나기도 한다.
 
크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=배현정] ⓒ스카이데일리
  
부동산114가 지난해 서울 한강변 아파트 매매 실거래가를 분석한 결과에 따르면 같은 단지 내 동일 면적별로 최고가는 평균 거래가의 110%, 최저가는 89% 수준인 것으로 각각 집계됐다. 쉽게 말해 로열층 등 우량 매물은 단지 내 평균 거래가보다 10% 가량 가격이 더 비싸고, 반대로 저층이나 급매물 등은 11% 낮은 수준에서 거래가 이뤄진다는 의미다.
 
일례로 한강변에 위치한 광진구 자양동 트라팰리스 전용 154㎡ 호실의 경우 고층에 속하는 23층에 위치한 호실은 12억6000만원으로 평균 거래가(9억2천481만원)의 136% 수준에 매매가 이뤄졌다. 반대로 저층인 4층에 위치한 매물은 평균 거래가의 81% 수준인 7억5000만원(4층)에 거래가 성사됐다. 같은 면적임에도 위치에 따라 무려 5억1000만원의 편차를 보이는 셈이다.
 
성동구 옥수동에 위치한 옥수동 래미안옥수리버젠 아파트는 조망권에 따라 각 호실의 운명이 갈렸다. 한강 조망이 가능한 경우 전용면적 84㎡ 호실의 매매가는 12억원 가량이다. 반면 같은 평수에 같은 단지에 위치했지만 한강 비조망권인 경우는 10억원선에서 거래되고 있다.
 
강남 지역도 상황은 크게 다르지 않았다. 서초구 반포동에 위치한 아크로리버파크 전용 84㎡ 호실의 경우 한강 조망이 가능할 경우 시세는 25억~27억원선이다. 같은 단지 내 같은 평수라도 한강이 보이지 않을 경우 시세는 22억~24억원 가량으로 약 3억원 낮다.
 
또 송파구 잠실동 소재 잠실 파크리오 전용 84㎡의 경우 한강조망권 확보가 가능한 225동(25층)은 16억5000만원인 반면 안쪽에 위치해 한강이 보이지 않는 225동(33층)은 15억원 선이다.
 
한강변 아파트의 높은 인기와 시세의 비결로는 공급이 한정돼 있다는 점이 우선적으로 꼽힌다. 한강 조망권 수요는 날로 증가하는 데 반해 재개발·재건축 외에는 신규 주택 공급이 어렵다 보니 희소성은 날로 높아지는 것이다.
 
대치동의 H부동산 관계자는 “한강변 아파트 수요가 날로 높아지면서 분양 성공 확률이 100%나 다름없다 보니 한강변 지역은 고급 브랜드 아파트들의 각축장이 되고 있다”며 “상황이 이렇다 보니 입주 10년 안팎의 아파트, 특히 근래에 분양된 한강변 브랜드 아파트들 중 상당수는 지역 내 랜드마크 단지로 급부상하고 있다“고 설명했다.
 
남쪽으로 바라보는 한강…강북 한강변 지역 마·용·성·광 강남 아성 넘본다
 
▲ 서울 용산구 이촌동 소재 래미안첼리투스(사진) 전용 124㎡의 경우 일반분양 당시 17억5000만~18억원 선이었는데 올 들어 23억원(25층), 22억5000만원(26층)에 거래됐다. ⓒ스카이데일리
  
기존에 한강변 아파트의 인기가 강남3구로 대표되는 지역에 국한됐다면 최근에는 강북 지역 내 한강변 아파트도 주목을 받는 분위기다. 강북 지역 한강변 라인인 마포구·용산구·성동구·광진구(마·용·성·광) 등은 구도심의 노후 주택들이 허물어지고 새 아파트가 그 자리를 대신하면서 크게 주목받고 있다. 아파트 가격 상승세만큼은 강남과 어깨를 나란히 하는 수준까지 도달했다.
 
한국감정원에 따르면 올해 2월 전국주택가격동향조사 결과, 서울의 주택매매가격지수 변동률은 0.94%였다. 서울 지역 내에서도 변동률이 높은 지역으로는 강동구 2.28%, 서초구 1.95%, 강남구 1.93%, 송파구 1.60% 등이었다. 강남 3구가 아파트값 상승세를 주도했다.
 
당시 조사에서 강북의 부동산 바로미터로 자리매김한 마·용·성·광 지역의 높은 상승세가 주목됐다. 이들 지역의 아파트 매매가격지수 변동률은 마포구 1.58%, 용산구 1.80%, 성동구 1.52%, 광진구 0.84% 등이었다. 강북 한강변 지역의 상승세는 강남보다 조망권에 대한 가치가 높아지고 있는 점이 크게 기인한 것으로 분석됐다.
 
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “한강 조망권은 기존에는 단순히 보이는 개념이었다면 최근에는 ‘어떻게 보여지느냐’도 중요하게 작용하고 있다”며 “남향으로 한강을 바라보는 강북의 한강조망권이 인기를 끄는 추세다”고 설명했다. 이어 “사실 학군·교통 등을 제한 오로지 한강 조망권 만을 따진다면 강북이 강남 보다 높게 평가되고 있는 게 사실이다”고 덧붙였다.
 
마·용·성·광 지역의 아파트 평균 매매가격은 2월 기준 6억5000만~9억3750만원이다. 10억7500만~13억3000만원에 이르는 강남3구와는 아직 가격 격차를 보인다. 그러나 한강 조망권 프리미엄과 맞물려 마·용·성·광의 기세가 만만치 않다는 점을 고려할 때 향후 가격 격차는 줄어들 수 있다는 게 전문가들의 중론이다.
 
크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=배현정] ⓒ스카이데일리
     
서초·강남 지역과 함께 SKY지역으로 분류되는 용산은 강북 한강변 지역의 인기를 견인하는 지역으로 꼽힌다. 용산은 수요에 비해 공급이 턱없이 부족하다보니 시세 상승이 두드러지는 추세다. 일례로 준공된 지 만 3년이 채 되지 않은 이촌동 ‘래미안첼리투스(2015년 8월 입주)’는 일반분양 당시 동호수에 따라 전용 124㎡ 분양가가 17억5000만~18억원 선이었는데 올해 들어 23억원(25층), 22억5000만원(26층) 등에 각각 거래됐다.
 
성동구 성수동은 초고층 아파트가 잇따라 들어서면서 신흥부촌으로 급부상하는 지역이다. 새롭게 떠오르는 지역답게 랜드마크 단지들의 시세 상승이 특히 두드러지는 추세다. 지난해 5월 입주한 ‘서울숲트리마제’는 기존 갤러리아포레와 함께 강북을 대표하는 새 아파트로 자리 잡았다. 서울숲트리마제는 지난 2014년 공급 당시 분양가가 3.3㎡당 3200만~4800만원대에 책정됐다. 하지만 지금은 3.3㎡당 최고 5000만원을 넘어선 매물이 존재한다.
 
부동산업계 등에 따르면 서울 내 한강변 신축 아파트 가치는 앞으로도 더 오를 것으로 보인다. 정부의 잇단 부동산 규제 강화로 전체 아파트 매입 수요는 줄었지만 희소성이 높은 한강변 신축 아파트 등 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 선호하는 수요가 날로 증가하고 있기 때문이다.
 
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “부유층 위주로 수요가 몰리다 보니 한강변 지역은 고급 브랜드 아파트들의 각축장이 되고 있다”며 “‘최고가 거래’, ‘누구누구가 계약 했다’ 등의 사실만으로도 자사 아파트 브랜드의 가치가 달라질 수 있기 때문이다”고 말했다. 이어“입주 10년 안팎의 아파트, 근래에 분양된 한강변 브랜드 아파트들 상당수가 지역 랜드마크 단지로 꼽힌다“고 덧붙였다.
 
[길해성 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]

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