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“토지보상은 사업지구 내에 편입된 경·공매 물건을 취득하는 방법과 인근 수혜지역에 투자하는 방법이 있죠. 토지 수용이 되면 세금을 많이 내기 때문에 전문가들은 토지보상을 받은 분들이 인근 지역의 토지를 매입하는 ‘대토’를 기대하고 주변 토지를 장기적으로 매입해 수익을 내요. 2021년까지는 수도권을 중심으로 토지 보상이 많이 이뤄지기 때문에 기회라고 생각해요”
신태수(남·55) 씨는 토지보상·부동산개발정보업체인 ‘지존’의 대표다. 경·공매를 통해 부동산업계에 입문한 그는 토지보상에 관한 한 대한민국 최고 전문가로 불린다. 지존은 일명 ‘골드 존(Gold Zone)’의 약자로 2009년부터 준비해 지난 2012년 정식 설립됐다. 현재 지존은 다방면으로 사세를 확장하고 있다.
실패와 위기를 딛고 일어나 핀 ‘인동초’
“저는 신문방송학과 출신이라, 20대까지 부동산 쪽과는 전혀 관련 없는 삶을 살았어요. 그러다 우연한 기회에 부동산에 눈을 뜨게 됐죠. 한 전문지에서 잠시 기자생활을 할 때였어요. 당시 친형님이 경매에 심취해 있었죠. 어느 날은 평택에서 서울로 출퇴근하는 저에게 정보지를 사오라고 부탁했어요. 당시 경매 물건은 정보지에 많이 담겨 있었죠. 정보지를 사가지고 집으로 돌아가는 길에 읽어보니 경·공매가 무척 재밌었어요. 그 때부터 저도 빠져들게 됐죠”
경·공매에 매력을 느낀 신 대표는 경매 회사로 이직했다. 이후 경매장에서 외환위기를 겪으며 경매 공부에 열을 올렸다.
“당시엔 경매시장이 투명하지 않았어요. 임대차 계약도 부실하고 엉망일 때였죠. 그래서 경매회사를 다니며 나름대로 하나씩 정립해 나갔어요. 개별 법령에 적혀 있지 않은 것들이 너무 많아 이것들을 정리했고 경매 투자로 돈을 버는 법을 책으로 만들었죠. 딱 5000권만 만들어 팔았으니 현재는 시중에도 없어요”
이후 경·공매에 대해 자신감을 얻게 된 그는 창업에 나섰다. 당시 경매 관련 회사는 대부분 청파동과 신설동에 위치해 있었다. 하지만 신태수 대표는 교대역 인근에 사무실을 얻었다. 회사명은 ‘엠테크’였으며, 경매 뱅크였다.
“법원과 가까운 교대역 인근에 사무실을 냈어요. 경매 회사의 강남시대를 열었죠. 일간으로 정기간행물을 발행하고 경매 강의를 했어요. 정말 목에 피가 날 정도로 강의를 했죠. 강의료 등으로 매출은 올랐지만 정기간행물 때문에 수익이 나지 않았어요. 인쇄 비용에 인건비 등 지출이 늘면서 그 간극은 줄어들 기미를 보이지 않았죠. 결국 부도위기까지 몰렸어요. 거의 매일 술을 마셨어요. 아침이 오는 것이 두려울 정도였죠. 50명이 넘는 직원과 그들의 가족까지 책임져야 한다는 생각에 뜬눈으로 밤을 새곤 했어요”
그는 회사의 적자를 타계하기 위해 펀딩을 시도했고 이것이 산업은행과 연결되면서 펀딩을 받을 수 있는 방법을 찾아냈다. 펀딩 아이템은 케이블과 위성방송 등에서 경·공매 방송을 진행하는 것으로 정했다. 성공적으로 펀딩을 위한 사업계획서 발표도 마쳤다. 신 대표는 경매 방송을 할 수 있는 날을 손꼽아 기다리고 있었다. 방송이 나가고 산업은행을 통해 펀딩이 진행된다면 투자를 받아 주식회사를 설립해 위기를 넘길 수 있다고 생각했다.
“이런 구도를 짰고 자신감도 있었죠. 하지만 당시 산업은행 부총재님이 펀딩을 눈앞에 두고 구속되면서 물거품이 됐어요. 방송 사업에 투자됐던 98억이 순식간에 날아갔죠. 눈앞이 캄캄하더군요. 되살릴 수 없음을 알았기에 사실상 손을 놓았죠. 이후 죽을 결심을 하고 제주도로 가기도 했죠. 밤낮을 가리지 않고 열심히 했는데, 너무 억울했어요. 그 때 사업의 성패는 사업가의 실력만으로 성공이 이루지는 것은 아니라는 걸 깨달았죠”
이후 그가 설립한 엠테크는 후배의 손에서 명맥을 이어가다 2~3년 후 문을 닫았다. 신태수 대표는 사업에 실패한 이후 4~5년 동안 아무것도 할 수 없었다. 좌절감도 컸지만 과점 주주였기에 부채가 늘 그를 쫒아 다녔기 때문이다.
“방황의 시간을 보내다 경매 뱅크를 강의할 때 만난 제자 중 한 분이 연락이 왔어요. 당시 강의할 때는 개별 컨설팅은 진행하지 않았는데, 제게 연락을 주신 분은 제발 도와달라며 연신 부탁하셨죠. 재주가 있는데 써야한다면서요. 그래서 다시 굳게 마음먹고 그 한 사람만을 위한 컨설턴트가 됐죠”
신 대표는 그 고객의 자본을 통해 경매 물건을 수없이 낙찰 받았다. 그 후 이를 통해 받은 컨설팅 비를 모아 1억원을 만들었다. 이어 그는 토지보상 투자를 통해 재기했다. 그에게는 2000년 무렵 경매 뱅크를 운영하며 큰돈을 벌었던 경험이 있었다.
“노무현 정부 끝 무렵으로 기억하는데, 당시 원주혁신도시 보상이 진행됐어요. 전원주택 단지가 분할돼 경매 물건으로 나왔죠. 저는 자기 자본 8500만원과 대출을 이용해, 한 달 만에 세금을 제하고 8000만원을 벌었어요. 양도소득세 등도 잘 납부했죠. 한 달 안에 보상이 나온다는 것을 알고 있었기 때문이죠. 결국 정보의 중요성이라고 볼 수 있어요”
이후 지속적인 투자로 자본금을 축적한 신태수 씨는 2년 6개월 만에 90억이란 큰돈을 모았다.
“당시 재기에 성공했다고 생각했어요. 후배들 20명과 지존이란 회사를 만들기도 했죠. 하지만 2009년 무렵 ‘서울투자자들의 무덤’으로 불린 영종도에 토지보상을 받기 위해 별장을 지은 것이 화근이 됐어요. 금융위기 여파가 국내에까지 영향을 미치며 힘들어졌죠. 매출도 오르지 않았고 결국 2012년 말 경에는 입사 6개월 차 여직원을 빼고 모두 퇴사했죠”
이후 그는 각고의 노력 끝에 지금의 지존을 만들었다. 신 대표는 토지보상 등 개발 정보를 모아, 이를 재가공해 고객에게 제공하는 세상의 없던 플랫폼을 만들었다. 또한 언론노출을 통해 인지도를 높였다. 이로 인해 지존에는 감정평가사와 행정사들이 모여 들었고 이후 일반 투자자들까지 입소문을 타고 문을 두드렸다. 현재 최고 등급의 토지 정보를 얻으려면 연간 1000만원을 내야 한다.
“올해부터 내후년까지 약 90조의 토지 보상금 풀릴 것…미리 준비해야”
“주거복지 로드맵의 일환으로 조성될 택지와 산업단지 등을 합쳐 올해 22조원 정도의 토지보상금이 풀려요. 수도권의 경우는 하반기에 토지 보상이 몰려있죠. 도시공원 토지보상비도 2조원에 육박해 역대 최고죠. 3기 신도시 보상금 규모는 30조 정도로 예상돼요. 여기에 내년이나 내후년에 진행될 전국의 토지보상비를 합치면 2021년까지 90조 정도가 풀릴 것으로 전망돼요”
신 대표는 주목해야 할 장소로 남양주를 꼽았다. 왕숙, 진접 지역의 토지보상비만 해도 수 조원 규모라는 이유에서다.
“남양주는 왕숙1,2 공공주택지구가 3기 신도시로 지정돼 있어요. 또 그 위에 진접2 공공택지지구가 올해 말부터 내년 초 사이에 보상이 시작될 거예요. 금액만 1조원이 넘죠. 왕숙1,2 지구의 토지보상비는 책정할 수 없지만 수 조원에 달할 것으로 생각돼요. 남양주에는 양정도시개발과 지금은 추진하다 멈춘 진건 뉴스테이 사업부지도 있죠. 진건 뉴스테이 사업은 왕숙1지구와 다산신도시 사이에 위치해 LH가 사업재개 여부를 검토하고 있는 것으로 알고 있어요. 이것까지 진행되면 앞으로 2~3년 동안 남양주에서만 10조 가까이 되는 돈이 풀리는 셈이죠”
“이들 공공택지지구에는 대부분 농민들이 거주하고 있어요. 이들은 대토를 원할 확률이 높죠. 제 생각에 이분들은 남양주 동쪽의 토지를 매입할 것으로 봐요. 지금 남양주에 투자하려면 남양주 동쪽을 봐야 해요. 물론 토지보상을 직접 받는 분들의 물건을 사면 좋지만 현재 진입이 어려워요. 가격이 높기 때문이죠”
신 대표는 토지 보상을 통해 수익을 얻기 위해선 조심할 것들이 있다고 말했다. “토지 보상을 쉽게 보고 묻지마 투자를 했다가 낭패를 보는 경우가 많아요. 보통 사람들은 3기 신도시처럼 널리 알려진 국책사업을 선호하죠. 국책 사업들은 대개 그린벨트를 풀어서 하는데, 이 때 경매나 공매로 살수도 있죠. 하지만 사업지구마다 사업인정 시점이 다르다는 것을 알아야 해요”
“법에 의해 지구지정일이 곧 사업인정일이 되는데 예를 들어 지난해 7월, 지구지정이 된 토지가 있다고 한다면 그린벨트는 지구 지정 때 풀리게 되죠. 이후 거래에 관계없이 땅값은 20~30% 정도 오르죠. 그런데 경매 평가는 그로부터 1년이 지난 현 시점의 가격으로 나와요. 지구 지정 당시 땅값이 1억이었는데 현재는 2억이 됐다고 치면 경매 평가는 2억으로 되죠. 하지만 보상은 1억이죠. 때문에 잘 모르는 투자자는 보상 때 후회해요”
막상 보상을 받으려 하면 지구지정 당시 표준지가가 적용되기 때문에 1억원을 토지 보상비로 받을 수 있다는 것이다. 그는 토지 보상은 매우 전문적인 분야이기에 철저한 검증이 필요하다고 말한다.
“많은 지식을 필요로 해요. 앞으로 2~3년 동안 3기 신도시 보상이 마무리될 때까지는 수도권 위주로 좋은 투자시기라고 생각해요. 사업지구 뿐 아니라 개발지 인근 토지에 관심을 가지고 투자해도 좋은 성과가 있을 것으로 봐요”
앞으로도 신태수 대표는 프리미엄 고객을 위한 플랫폼 기조를 유지할 계획이다. 다만 3기 신도시 발표로 인해 수많은 사람들이 첫 토지 보상을 받는 만큼, 공익적인 성격을 지닌 토지보상 자문센터를 열어 이들을 도울 계획이다.
“이달 중 토지보상 자문센터를 개소할 예정이에요. 국토교통부 전 과장 출신 인사도 영입하고 연말에는 변호사와 감정평가사도 영입해, 토지 보상과 관련된 것들을 자문센터에서 원스탑으로 상담 받을 수 있도록 할 생각이죠. 수십만 건의 자료를 가지고 있으니 오셔서 개발 정보도 보고 상담도 할 수 있을 거예요. 저희는 블로그나 SNS에 산재돼 있는 정보들과 달리, 정보를 재가공한 콘텐츠를 가지고 있기에 토지보상을 준비하는 분들에게 도움이 될 것이라 생각해요”
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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