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▲ 규제 정책으로 일관하던 국토부는 지난 5월 갑작스레 고양 창릉지구에 3기 신도시를 건설하겠다고 발표했다. 사진은 3기 신도시가 들어설 창릉지구 전경 ⓒ스카이데일리
[특별취재팀=이철규 부장, 조성우·강주현 기자] 국토교통부(이하·국토부)는 지난 2년 반 동안 강남의 집값을 잡겠다며 강력한 규제정책을 실시했다. 수요와 공급의 원리에 의해 가격이 형성되고 거래가 이뤄지던 기존 부동산의 부작용을 막겠다는 판단에서였다. 시장경제의 흐름에 의존하던 부동산시장으로서는 사실상 혁신이나 다름없었다.
하지만 정부의 규제일변도 부동산 정책은 오히려 더욱 많은 부작용을 키우는 결과만을 부러왔다. 시장의 거래 절벽을 유도했을 뿐 집값을 잡는 데는 실패하는 결과를 불러왔다. 최근까지도 서울, 특히 강남의 집값은 9·13 부동산 대책이후 소강상태를 보이다 재건축 단지를 중심으로 저가매물이 빠지면서 6월 중순 보합세를 기록한 뒤 7월초부터는 상승세를 이어가고 있다.
다수의 부동산 전문가들을 지금까지 국토부가 취해 온 부동산 정책은 이상만을 추구한 보여주기식 혁신에 가깝다고 입을 모은다. 내 집 마련 문턱을 낮추는 규제 일변도의 혁신 정책은 오히려 서민들의 희망마저 꺾었다고 지적한다. 아울러 지금이라도 정책 방향의 대대적인 수술이 필요하다고 조언한다.
장기적인 종합 계획이 없이 순간순간 땜질식 처방에 그친 정부 부동산 혁신
심형석 미국 사우스웨스턴캘리포니아대학(SWCU) 부동산학과 교수는 2년이 넘는 동안 이뤄진 문재인정부 부동산 정책의 가장 큰 문제점으로 자유시장 경제에 역행하고 있다는 점을 꼽았다. 심 교수는 “국토부가 서울 집값을 잡겠다는 목표 아래 너무 급하게 대책을 내놓고 있다”며 “부동산을 잡기 위해 더 많은 정책을 내놓아야 만이 집값이 잡힌다는 잘못된 인식을 갖고 있다”고 진단했다.
그는 “1987년부터 2016년까지 지난 30년간 주택시장의 지역, 유형별 주택가격 변화를 살펴보면 전국 주택 매매가격은 연평균 3.75% 올랐고 서울 강남의 아파트값은 연평균 6.83%, 강북의 아파트 값은 4.76% 등으로 연평균 소비자물가 상승률(3.93%) 수준에 불과하다”며 “거의 정상적인 상승세를 보인 부동산 시장에 정부가 깊이 관여하면서 집값이 급상승하고 말았다”고 꼬집었다.
문제는 정부의 규제 일변도 정책이 또 다른 부작용을 낳고 있다는 점이다. 실수요자에게 특혜를 주기 위해 시행한 1주택자 이상의 청약제한은 사전 무순위 청약이란 기현상을 낳았다. 청약이 불가능해진 투자자들이 비규제 지역인 대구·대전·광주지역으로 하우스 쇼핑을 떠나는 기현상도 생겨났다. 투자자와 정부가 숨바꼭질을 하고 있는 셈이다. 정부는 부작용이 나올 때 마다 빈틈을 메우기 위해 새로운 규제 카드를 꺼내는데 이 역시 기존에 없던 새로운 부작용을 낳고 있다.
서진형 대한부동산학회 회장은 “2년이 넘는 동안 진행된 정부의 부동산 정책은 실패했다”고 못을 막았다. 서 회장은 “서울의 집값을 잡겠다고 나섰지만 오히려 서울의 집값을 더욱 공고하게 만드는 결과를 낳았다”며 “집값 상승 요인을 차단하고 안정화를 통해 실구매자들이 집을 살 수 있도록 하겠다고 했지만 실상은 세금을 더 걷는 용도로 전락한 것 같다”고 평가했다.
이어 “국토부는 서울의 집값을 잡겠다고 했지만 실제는 공시지가 상승을 통해 보유세와 종합소득세 인상만 가져왔다”며 “일반적으로 보유세와 양도세는 반비례 관계를 나타냈지만 현 정부 들어 두 가지 세금이 모두 한꺼번에 올랐다”고 강조했다.
한국공인중개사협회의 박용현 회장은 정부의 부동산 정책의 문제점으로 로드 맵의 부재를 꼽았다. 박 회장에 따르면 정부는 지난 2017년 8.2정책을 시작으로 강력한 규제 정책을 통해 대출을 통제하고 재건축 연한을 확대하는 등 집값 상승의 불씨가 될 만한 요인들을 원천 차단하는 데 급급했다.
하지만 지난 하반기부터는 신혼부부와 대학생들을 위한 공공임대주택 100만호 공급 방안을 비롯해 신도시 카드까지 꺼내들었다. 공급을 차단하던 정책에서 이번엔 공급을 확대하는 정책으로 변환한 것이다. 이 같은 정책 전환에 시장은 갈피를 잡지 못하고 있으며 1기와 2기 신도시 주민들의 반대도 극심하다.
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| ▲크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=박현정] ⓒ스카이데일리 |
권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 지난 2년 국토부의 부동산 정책은 규제에만 집착해 시장과의 괴리현상만 낳았다고 분석했다. 권 교수는 “집값을 안정시켜 서민들이 집을 사도록 유도하겠다는 의도는 좋았지만 대출을 규제하고 재건축이 미뤄지면서 서울의 주택 공급은 줄어들 수밖에 없었고 추후 서울의 주택 공급이 더욱 줄어들 것이란 생각에 강남은 집값이 더욱 올라가고 말았다”고 밝혔다.
“정부 강제적 규제 정책, 서민들 내 집 마련 문턱만 높였다”
다수의 전문가들은 정부의 강제적 규제 정책은 당초 서민들의 내 집 마련 문턱을 낮춰주겠다는 취지와 달리 오히려 양극화만 부추겼다고 입을 모았다. 실제로 서울을 포함한 투기과열지구나 투기지역는 LTV나 DTI의 규제 외에도 9억원이 넘는 주택의 경우, 중도금 집단 대출이 불가하다. 따라서 9억원 가까이 하는 아파트를 구입하기 위해선 적어도 계약금을 포함해 몇 억원 정도는 현금을 가지고 있어야 한다.
하지만 정부 규제로 지난 2년간 서울의 집값은 급상승했다. 신규 아파트의 경우 서울 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2018년 말 기준 2959만원으로 2016년 말의 2125만원과 비교하면 무려 39%가 급등했다. 강남구의 경우는 3.3㎡당 평균 분양가가 4350만원으로 2016년과 비교하면 11%가 올랐다. 4인 가족에 적합한 25평짜리 신규 아파트를 하나 사기 위해서는 10억이 넘는 큰 돈이 드는 셈이다.
결국 서민들은 아무리 대출을 받는다고 해도 서울의 아파트 한 채를 사기가 어렵게 된 셈이다. 집값을 잡아 서민들이 집을 사게끔 하겠다는 정부의 이상과 달리 현실은 서민의 꿈을 더욱더 멀어지고 있다는 지적이 나오는 배경이다.
상가투자 전문가인 부동산 인포의 장재현 부장은 “지금의 부동산 시장을 현금을 많이 가진 사람들만이 좋은 상황이다”고 분석했다. 장 팀장은 “아파트와 달리 상가나 오피스텔 시장은 공급이 증가하면서 투자자들 역시 관망세로 돌아섰다”며 “수도권의 개발호재 지역이나 단지들을 중심으로 상가분양이 이어지고 있다”고 밝혔다. 상가투자 역시 주택시장과 마찬가지로 호재가 있는 지역을 중심으로 빈익빈 부익부 현상이 나타나고 있는 것이다.
서울의 부동산을 중심으로 가격 상승이 이어지자 정부는 또 다시 새로운 규제카드를 꺼내 들었다. 높은 분양가가 주변 단지에 영향을 준다며 꺼내 든 ‘분양가 상한제’가 그것이다. 이에 실수요자들은 추후 분양되는 신규 아파트의 당첨을 위해 전세 기간을 연장해 당첨가점을 높이고 있다. 실수요자들이 전세 기간을 연장해 대기 수요로 전환함에 따라 서울을 비롯한 수도권지역의 전세 값이 상승하고 있다. 분양가 상한제에 대한 부작용이 나타나기 시작한 것이다.
전문가들은 장기적인 로드맵을 통해 기존 신도시의 완성도를 높이고 규제를 풀어 자족도시로 발전할 수 있도록 하는 것이 집값 안정화를 도모하는 길이라고 입을 모은다. 기존의 규제정책이 지닌 일시적인 효과라는 한계점을 인식하고 장기적인 계획 아래 서민을 위한 진정한 주택 정책을 펼쳐야 한다는 주장이다.
권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 지난 2년 국토부의 부동산 정책은 규제에만 집착해 시장과의 괴리현상만 낳았다고 분석했다. 권 교수는 “집값을 안정시켜 서민들이 집을 사도록 유도하겠다는 의도는 좋았지만 대출을 규제하고 재건축이 미뤄지면서 서울의 주택 공급은 줄어들 수밖에 없었고 추후 서울의 주택 공급이 더욱 줄어들 것이란 생각에 강남은 집값이 더욱 올라가고 말았다”고 밝혔다.
이어 “집값을 잡기 위해 규제 정책을 실시하기보다 도시재생 뉴딜 정책 등을 통해 서울에 공급을 늘리고 1기 신도시의 재건축을 허가하는 등의 방안을 고민해볼 필요가 있다”며 “막대한 비용을 들여 새롭게 3기 신도시를 조성하기보단 1기와 2기 신도시의 교통 및 생활여건을 개선하고 자족도시로 성장할 수 있도록 하는 것이 중요하다”고 강조했다.
[이철규 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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