사례를 통한 기획부동산 피해 예방법

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사례를 통한 기획부동산 피해 예방법

기획부동산의 그린벨트와 임야(산) 판매사례

이제성 필진페이지 + 입력 2020-04-20 15:50:30

부동산 특히 땅을 업으로 하는 사람들에 대한 선입견이 있다. 땅 분양을 하는 일부 기획부동산으로 인한 피해 때문에 사람들은 땅 분양하는 사람을 사기꾼일지도 모른다는 색안경을 끼고 본다. 그래서 필자는 졸저 “땅 투자 땅 짚고 헤엄치기”와 스카이데일리 칼럼을 통해 기획부동산의 피해를 예방하고자 했다.

이전 칼럼 “사기꾼은 서민들의 환상을 노린다”에서는 사기꾼들은 땅이 돈이 된다는 고정관념을 이용하여 임야(산)를 개발호재가 있는 것처럼 포장해 서민들의 등골을 빼먹는다고 주의하라고 이야기했다. 특히 경매회사란 이름으로 임야(산)을 판매하는 악질 기획부동산을 주의하라고 했다.

또 “힘이 약한 땅 투자는 피하는 것이 상책“ 이라는 칼럼에서는 그린벨트와 임야(산)는 투자를 조심하라고 언급했다. 이 모든 것은 기획부동산의 피해로부터 예방하고자 함이었다. 그럼에도 불구하고 아직도 많은 서민들은 기획부동산에 사기당하고 땅을 산다. 그래서 필자는 작심하고 기획부동산의 피해로부터 예방하고자 실제사례를 가지고 이야기하고자 한다.

땅을 사고자 하면 실제로 눈으로 땅을 보고 두 발로 밞아보고 사야 한다. 그 다음은 토지이용규제정보서비스(LURIS)를 활용한다.

특히 *<다른 법령 등에 따른 지역, 지구 등>을 자세히 살펴보아야 한다. *가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 이 조항은 땅 투자하는데 방해가 되는 요소는 아니다. 오히려 유리하게 작용할 경우가 더 많다.

*개발제한구역 <개발제한구역의 지정 및 관리에 대한 특별조치법> 이 항목은 땅의 힘을 빼앗은 악재이다. 매우 조심해서 투자해야 하는 항목으로 모르면 그냥 투자 안해야 한다.

*교육환경보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률> 이 항목도 악재에 속한다. 유흥업소가 들어올 수가 없다. 유흥업소는 주로 상업지에 들어올 수 있다. 그래서 상업지가 돈이 되는 것이다.

*대공방어협조구역(위탁고도: 해발163m(지반+건축+옥탑)) <군사기지 및 군사시설 보호법> 이 항목은 절대 투자해서는 안 되는 땅이다. 군사시설은 국가안보와 직결되기 때문에 쉽게 풀리지 않는다.

*공익용산지 <산지관리법> 이 항목은 천우신조를 만나 그린벨트가 해제되고 군사기지가 풀리는 한이 있더라도 투자해서는 절대 안 된다. 왜냐하면 그린벨트와 군사기지는 그냥 해제가 안 된다. 만일 해제가 된다면 국가와 지방자치단체가 필요에 의해 국토교통부 및 국방부와 협의 후 해제한다.

그 이유는 묶인 땅을 수용하여 공익용으로 활용하기 위해서이다. 이럴 경우에도 먼저 수용하고 해제한다. 먼저 해제하고 수용하는 일은 절대 없다. 그 이유는 해제하면 국가나 지방자치단체가 수용하는 예산이 몇 배 늘어나기 때문이다.

*보전산지 <산지관리법> 이 항목은 이전 칼럼에서도 이야기하였지만 산은 개발대상이 아니라 보호대상이라고 이야기 하였다. 대한민국에서 가장 비싼 남산도 개발이 안 된다고 이야기하였다. 그래서 악재이다.

*과밀억재권역 <수도권정비계획법> 이 항목 자체로는 악재보다는 호재에 가깝다. 일단 수도권이니기 때문이다.

*공장설립승인지역(2016-11-28)(2호) <수도법> 이 항목은 승인을 받아야 하는 사항으로 보통 항목이지만 승인을 받아야하는 불편함이 따른다.

㎡당 공시가격이 22만5200원(2019/01)이고 평당 가격은 약 75만원이다. 서울에 있는 산이기 때문에 공시지가는 높다. 이 땅을 기획부동산에서는 상업지가 될 예정이라고 평당 410만원에 판매하였다. 어느 세월에 본전이 되겠는가? 땅으로 돈을 벌고 싶은 욕심에 투자하는 순간 손해이다.

가장 돈을 빨리 회수하는 것이 공익용 수용이다. 만일 수용이 된다 해도 수용가는 150만원 내외로 추정한다. 따라서 임야(산)는 투자용 상품으로 쳐다 보지도 말자. 그래야 피 같은 재산을 지킬 수가 있다.

필자의 졸저를 소개한다는 것이 조금 낯간지러운 일이나 보다 땅에 대해 사기 당하지 않고 돈을 벌고 싶다면 졸저 “땅 투자 땅 짚고 헤엄치기”를 권한다.

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