주택임대소득 2천만원 이하 분리과세 14%

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등록임대주택 임대료 증가율 연 5% 초과 안 됨

주성식 필진페이지 + 입력 2020-05-31 11:12:05

국토교통부에 의하면 올해 연 2000만원 이하 임대소득 과세(14% 선택적 분리과세)에 따른 신규 등록한 임대사업자가 전분기보다 약 37%증가한 1분기에 3만명이고 전분기보다(2만2000명) 증가 된 것으로 나타났다.

등록된 총 임대사업자는 51만1000명이며, 등록된 임대주택은 156만9000호다.

주택임대소득이란 사업소득 중에서 부동산업에서 발생하는 소득에 해당한다.

주택임대소득에서 임대업 업종분류는 소득세법 12조에 따른 고가주택 임대 즉 기준시가 9억원 초과 주택과 기준시가 9억원 이하 아파트, 공동주택, 다가구 주택, 단독주택 등 일반주택 임대사업으로 분류된다.

이와는 별도로 장기임대국민주택(공동주택 및 단독주택)에는 국민주택과 다가구주택으로 분류되며 국민주택(다가구주택) 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 한하여 적용된다.

주택 수의 계산은 부부 각자 주택을 소유한 경우에는 이를 별개(종합부동산세는 별도)로 하지 않고 합산한다. 공동소유 주택 수 계산은 지분이 가장 많은(큰) 자의 소유로 계산하며, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우 각각의 소유로 계산한다.

주택 비과세 소득 기준은 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세하지만 기준시가 9억원 초과 및 국외소재 1주택 소유자의 임대소득은 과세된다.

국내거주자가 3주택 이상을 소유하고 전세보증금 등 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주 임대료로 산입되지만 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택인 경우 기준시가 2억원 이하인 경우 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않는다.

주택임대소득에 있어서 등록임대주택과 미등록임대주택은 여러모로 세제 상 차이가 난다.

등록임대주택이란 지방자치단체와 세무서에 둘 다 등록하고 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않는 경우이다.

세제 혜택에 있어 등록임대주택 필요경비 60%를 인정하고(미등록임대주택 50%) 기본공제 4백만원(미등록임대주택 2백만원)이다.

세액감면에 있어 등록임대주택은 단기(4년) 30%, 장기(8년) 75% 혜택이 주어지지만 이 혜택은 국민주택(주택법 제2조 제6호에 따른 주거전용면적 85제곱미터 이하, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역 100제곱미터 이하)이며, 기준시가 6억원이며, 임대율 증가율, 임대보증금액 5%를 초과 하면 안 되는 모든 조건을 갖춘 경우이다.

끝으로 주택임대 수입금액이 2천만원 이하는 주택임대소득만 분리과세해 단일세율 14% 적용하는 방법과 종합과세 세율 6~42% 적용하는 방법 중 내게 유리한 방향으로 선택해 신고할 수 있다.

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