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이재명의 세무테크

3기 신도시 개발…토지보상 관련 세금규정 눈길

공익사업 편입된 부동산․합산 경작기간 8년 이상…양도소득세 감면

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2020-07-19 09:35:51

3시 신도시 토지보상 관련 세금규정들
 
3시 신도시 개발개획에 따라 서울 인근에 토지보상이 이루어지고 있다. 신도시를 신속히 추진한다는 정책의지에 따라 빠르게 진행될 것이다. 3기 신도시 대상 토지 수용당하는 납세자는 어떤 세무규정들을 살펴봐야할지 알아보겠다.
 
➀공익사업에 수용당하면 양도소득세 감면혜택이 있다.
공익사업에 편입된 부동산은 소유자의 의사에 상관없이 사업시행자에게 양도해야 한다. 따라서 공익사업의 원활한 수행을 지원하기 위한 세부담 완화차원에서 공익사업용 토지 등에 대하여 양도소득세를 감면한다.
 
첫번째는 비사업용 토지로 보지 않는다. 토지는 임야, 농지(전, 답), 목장용지, 주택 부수 토지 등 해당지목에 맞는 용도로 사용이 되고 있어야 하는데 이런 용도와 무관하게 토지를 매입해서 보유하고 있다면 일반적으로 비사업용 토지로 보인다. 아무래도 부동산 투기를 막기 위한 목적이 큰데 비사업용 토지로 판정이 되면 세율이 중과된다. 결국 수용된 토지는 중과세가 배제되는 효과가 있다.
 
두번째로는 직접적으로 양도소득세를 감면해준다. 수용에 의해 보상대금을 현금으로 받으면 산출세액의 10%를 감면해준다. 그리고 보상대금을 채권으로 받게 되면 15% 감면을 적용해주며 채권에 만기특약을 적용할 경우 3년 이상 30%, 5년 이상 40%의 감면이 적용된다. 하지만 만기특약조건을 위반하는 경우에는 해당 비율만큼의 감면세액분과 그 이자상당액을 추징한다. 그리고 수용에 의한 감면세액은 1억원을 한도로 감면해준다.
 
➁합산 경작기간 8년 넘으면 양도세 감면 가능=양도세 감면제도를 이용하려면 기본적으로 새로 산 농지를 4년 이상 직접 경작해 기존 농지와 합산한 자경기간이 8년을 넘어야 한다. 대토 경작을 조건으로 농지를 처분했다면 처분하는 시점에서 일단 양도소득세를 감면받게 된다. 그렇다고 해서 무조건 양도세를 감면받는 것은 아니다. 다른 일정 조건을 충족해야 한다.
 
우선 이 규정은 농지만 해당된다. 실무적으로 농지대토에 해당된다고 보고 감면을 신청했지만 세무조사과정에서 농지가 아닌 것으로 판명돼 세금을 추징당하는 사례가 종종 있기 때문에 해당 토지가 농지로 인정받는지 확인해봐야 한다.
 
그리고 위탁경영·대리경작 중인 농지는 감면 규정을 적용받을 수 없다. 여기서 말하는 경작은 자경(소유농지에서 농작물의 경작에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상 자기 노동력을 투입하는 것)을 의미하기 때문이다.
 
농업 외 수입으로 간주되는 사업소득·근로소득의 합산액이 3700만원을 넘어가는 과세기간은 자경기간으로 인정하지 않는다는 점도 주의할 필요가 있다.
 
새 농지에 대한 취득·경작시점도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 기존 농지를 양도하고 난 후 1년 이내에 새로운 농지를 취득하고, 취득한 날로부터 다시 1년 안에 새로운 농지 소재지에 거주하면서 경작을 시작해야 한다.
 
농지대토에 대한 양도세 감면 한도는 연간(과세기간) 1억원까지다. 5년 동안 감면 합계액 역시 1억원을 넘어설 수 없다. 자경농지 감면·축사용지에 대한 감면 등 다른 감면세액과 합산한 금액 역시 조건에 따라 5년간 2억원 또는 3억원의 한도를 초과할 수 없다는 점도 간과해서는 안 된다. 
 
 

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