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[특별취재팀=문용균 팀장|오주한·이창현·오창영 기자]한국부동산원(구 한국감정원)이 발표한 이달 첫째 주(7일 기준) 전국의 주간 아파트값은 0.27% 상승했다. 지난주(0.24%)보다 오름폭이 커졌다. 이 상승률은 한국부동산원이 이 통계를 내기 시작한 2012년 5월 이후 8년 7개월 만에 최고 수치다.
전문가들은 임대차 3법 통과 후 서울·수도권의 전세 품귀로 전셋값이 뛰자 전세 수요 일부가 중저가 주택 매수로 돌아선 결과로 분석한다. 세부적으로 보면 부동산 관련 규제가 없는 파주(1.18%)의 오름폭이 두드러졌다. 올 한 해 계속 관측되던 흐름이다. 비규제지역에서 풍선효과가 관측되면 정부가 규제지역으로 묶고 다시 그 인접 지역으로 수요자가 몰리는 식이다.
이에 따라 내년에는 이미 오를 대로 오른 비규제 지역에 대한 추가 규제로 수요가 다시 서울로 몰릴 가능성이 높게 점쳐지고 있다. 가격 격차가 좁혀지다 보면 조금 무리해서라도 인프라나 교통 여건이 우수한 서울을 선택할 것이라는 분석이다. 특히 강남 지역의 인기는 더욱 높아져 서울 전체의 시세 상승을 주도할 것으로 관측되고 있다.
학계 전문가들 “文정부 부동산 정책 최대 수혜지 강남·서초, 내년엔 더 오른다”
부동산 정보제공 업체 경제만랩이 KB부동산 리브온 자료를 분석한 결과에 따르면 문재인정부 출범 당시인 2017년 5월 강남구의 3.3㎡당 아파트 평균매매 가격은 4397.1만원 수준이었으나 지난달엔 7221.3만원으로 집계됐다. 3.3㎡당 2824.2만원이나 올랐다. 서울 25개 자치구에서 아파트 평균매매 가격이 가장 많이 상승했다.
서초구는 강남구의 뒤를 이었다. 2017년 5월 서초구의 3.3㎡당 아파트 평균매매가격은 3830.6만원이었지만, 지난달엔 6190.0만원으로 올랐다. 2359.4만원이 뛴 것이다. 송파구의 3.3㎡당 아파트 평균매매가격도 문재인정부 출범 당시 2870.0만원 수준이었지만 지난달엔 5091.9만원으로 집계됐다. 2222만원 상승한 셈이다.
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| ▲크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=이호연] ⓒ스카이데일리 |
학계 전문가들은 내년에는 이러한 강남불패 현상이 더욱 심화될 것으로 보고 있다. 수도권 대부분이 규제로 묶이다 보니 서울로 유턴하는 수요가 급증하고, 그 중에서도 정주여건이 뛰어난 강남·서초로 집중될 것이라는 설명이다.
서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “6·17 부동산 대책으로 수도권 대부분 규제지역으로 묶이다 보니 이제 다시 강남 3구나 마·용·성, 동작, 목동, 과천 등이 오를 것으로 보인다”며 “수도권의 일부 지역만 묶으면 풍선효과로 다른 지역으로 가는데 정부가 현재 수도권을 다 묶다 보니 다시 서울로 올 가능성이 높다”고 강조했다.
서 교수는 “다주택자 일부는 자신이 도전할 수 있는 좋은 지역의 똘똘한 한 채를 선정하겠지만 강남 혹은 이태원, 성북동 등에 여러 개의 주택을 가진 다주택자들은 증여 전략을 이어갈 것이다”고 설명했다.
심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “전세난에 따라 오른 전셋값이 매매가격을 밀어 올리면서 정주여건이 좋은 서울 강남권과 인접하고 접근성이 좋은 성남·용인·수원 등이 수혜지역으로 떠오를 것이다”고 말했다. 그러면서 “세금 부담은 계속 늘어나고 집을 처분하는 다주택자가 조금 늘어날 것으로 보이지만 가격엔 큰 영향은 미치지 않을 것 같다”고 덧붙였다.
권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “정부가 대출을 막아놔 제대로 된 투자를 할 수 있는 상황은 아니다”고 운을 띄웠다. 이어 “그렇지만 내년엔 수요가 서울로 들어올 가능성이 높다”며 “수도권에서 규제지역으로 지정돼 있지 않은 곳은 정말 적기 때문이다”고 말했다.
권 교수는 “정주여건이 좋은 강남권을 노크하겠지만 물건이 많지 않다 보니 시세상승이 두드러질 것이다”며 “아직까지 저평가된 지역인 동작구, 영등포 등도 투자가치가 있다”고 덧붙였다.
현장 전문가들 “서울쏠림 심화 속 강남·용산·여의도 인기 높아질 것”
정부는 6·17 대책을 통해 수도권 대부분의 지역을 조정대상지역으로 묶는 등 규제지역을 대폭 확대했다. 11월 20일엔 신축을 중심으로 아파트 가격이 오르던 김포를 부산 5개구와 함께 규제 지역에 추가했다. 파주, 창원, 울산 등도 근시일 내에 규제지역으로 묶일 것으로 점쳐지고 있다.
이에 따라 부동산 투자를 업으로 삼고 있는 이들, 즉 현장 전문가들은 내년 주택시장에선 각종 제약이 적은 비규제 지역의 옥석을 가려야 하고 만약 규제지역으로 묶인다면 투자자의 전체 흐름은 서울 재입성이 될 것이라고 입을 모았다.
‘나눔부자’로 통하는 김형일 씨는 규제가 없는 수도권 지역을 다 규제하고 나면 규제가 없는 곳으로 투자자들이 움직일 가능성이 높다고 전망했다. 벌써부터 부산(동래·남·해운대·연제·수영 제외)을 시작으로 대구, 광주, 울산, 창원 등으로 퍼지고 있는 상황이라고 말했다.
김 대표는 “광역시를 넘어 지방 대표 도시인 원주, 청주, 전주, 진주 등으로 저평가 돼 있으며 신규 입주량이 부족한 지역으로 가격이 움직이고 있는 상황이다”며 “앞으로 지방까지 규제지역으로 묶일 가능성이 높게 점쳐지는데 그러면 입주물량이 줄어드는 서울 아파트 가격이 더더욱 폭등할 가능성이 높다”고 설명했다.
15년 경력의 박일권 드림타워 투자자문 대표는 내년 대표적 수혜 예상지역으로 서울에선 강남·용산·여의도 등을, 지방에선 세종을 꼽았다. 박 대표는 “올해는 서울 외곽 중저가 아파트들이 많이 올라서 강남 3구, 마·용·성(마포, 용산, 성동) 지역과 갭 매우기가 됐다”며 “내년부터는 이 갭이 벌어질 것으로 보인다”고 말했다. 그러면서 “강남권이나 용산(한강변), 여의도 권역은 가격이 올라갈 것으로 보인다”고 전망했다.
이어 “이밖엔 국회가 세종시로 간다는 얘기가 나오고 국회뿐만 아니라 정부 공공기관의 약 70~80%가 세종으로 이전한다는 말이 나온다”며 “세종시가 말 그대로 행정수도로서 구심점 역할을 확실히 하고 그에 따른 수요가 많이 늘어남에 따라 충청남북권의 대표도시로 탈바꿈할 것으로 보인다”고 말했다.
그는 “세금 문제를 고민할 수밖에 없기 때문에 실거주지와 투자를 함께 고려해 집을 매입하려 할 것이다”며 “정부가 밀어주는 공공재개발을 통해 사업 속도가 빠를 것으로 예상되는 노후도가 높은 지역과 GTX(수도권광역급행철도) 등 역세권 개발이 일어나는 지역도 수혜지로 꼽힌다”고 강조했다.
[이창현 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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