한두 푼 아닌 빌딩…가격 철저히 계산해 접근해야 한다

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권오진의 빌딩거래

가격 구하는 법 익혀둬야…거래사례 비교법 가장 많이 쓰여

권오진 필진페이지 + 입력 2021-04-01 12:50:49

수십억 내지 수백억, 수천억까지 하는 빌딩에 접근하기 위해서는 무엇보다 매입 적정가를 계산하여 접근하는 것이 중요하다. 빌딩의 가격을 구하는 방법에 대해서 알아보자. 빌딩 가격 구하는 방법은 다음 3가지가 있다. 거래사례비교법, 원가법, 수익환원법에 대해 알아보자.

우리나라에서 가장 많이 쓰이는 방법은 거래사례비교법이다. 주변에 거래된 사례를 비교하는 방법으로 옆 건물들의 가격을 분석해 본 빌딩의 가격을 산정한다. 빌딩은 아파트에 비해 개별성이 강하다.

아파트는 최근에 매각된 아파트 가격에 타입이나 층을 고려하여 비교적 단순하게 분석하지만, 빌딩은 토지 모양, 토지의 등고, 도로 너비, 건물의 상태, 역과의 거리, 임차인 등을 고려하여 개별 분석 후 가격을 산정한다.

빌딩은 일반적으로 건물 가격을 산정한 후 매매가격에서 뺀 다음 평당 토지가격을 구하여 비교를 한다. 즉, 건물가격 + 토지가격 = 매매가격이다. 이렇게 구한 평당 토지 가격과 주변 평당 토지가격을 비교하여 시세를 산정한다.

연면적이 3000평이 넘어가는 빌딩은 평당 토지가격보다 연면적당 가격을 산정하여 비교를 한다. 연면적 3000평이 넘어가는 중대형 빌딩은 대부분 상업지역에 있고, 신축 하였을 경우 건축비가 과다하여 일반적인 토지가격 비교 보다는 평당 연면적 가격을 기준으로 평가를 하여 비교한다.

다음은 원가법이다. 원가법은 가격을 산정하는 방법은 대상물건의 재조달원가에 감가 수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법이다. 보통 주변에 거래가 없거나 통상적이지 않은 건물에 적용한다. 예를 들어 교회라든지, 주변과 동떨어진 빌딩을 대상으로 가격을 산정한다.

마지막으로 수익환원법이다. 대상물건의 장래 산출할 것을 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가격을 산정하는 방법이다. 즉 수익률이 높이 나오거나 나올 것으로 예상되는 빌딩의 가격을 높게 산정이 된다. 선진국에서 주로 쓰는 방법으로 토지가격 상승이 높지 않은 지역에 수익률로 가격을 책정하여 빌딩 가격을 산정하며 우리나라도 점점 활용도를 높이고 있다.

이런 3가지 방법 중에 가장 알맞은 방법을 찾아 빌딩의 가격을 산정하면 된다. 기본적으로 거래사례비교법으로 분석하면서 수익이 많이 나오거나 나올 것으로 예상되는 빌딩 위주로 매입을 하면 실패할 확률이 줄어들게 된다.

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