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올해 서울 아파트값 상승률이 2006년 이후 19년 만에 최고치를 기록할 것으로 예상된다. 16일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 올해 들어 지난달까지 8.04% 올랐다. 올해 2월 첫째 주 이후 무려 44주 연속 상승세를 이어가고 있다. 올해 상승률은 2006년 23.46% 이후 19년 만에 가장 높은 연간 기록이 된다. 이는 집값 급등기였던 문재인정부 2018년과 2021년 서울 아파트값 상승률 8.03%, 8.02% 보다도 높은 수준이다.
서울 아파트 뿐만 아니라 과천시의 연립·다세대 시장으로 투자 수요가 몰리고 있다. 이 지역은 지난 10·15 주택시장 안정화 대책에서 서울 전역 및 경기도 일부 지역과 함께 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶였는데, 규제 대상이 아파트에 한정되자 재개발 빌라로 ‘풍선효과’가 나타나는 것으로 풀이된다.
서울의 아파트 전세시장도 전체적으로 상승 흐름으로 임차인의 부담이 늘고 있다. 서울 전세난이 2020년 ‘패닉 전세’ 수준으로 번질 수 있다는 우려마저 나오고 있다. 전문가들은 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 뒤 갭투자(전세를 낀 아파트 매매)가 막히면서 전세 매물이 감소한 영향으로 보고 있다. 토허구역에서 집을 사려면 반드시 2년 이상 실거주해야 하기 때문이다. 반대로 대출 규제와 세제 강화 등으로 매수심리가 위축되면서 집을 사려던 이들 중 일부가 전세에 머물면서 전세 수요는 줄어들지 않은 것으로 보인다.
시장 일각에서는 서울 전세난이 2020년 패닉 전세 수준으로 번질 수 있다는 우려도 나온다. 2020년 전세난 당시에는 전월세상한제와 계약갱신청구권제 시행, 입주 절벽이 한꺼번에 맞물리며 전세 매물이 급감했고, 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 등 주요 지역에서는 전세 매물이 없어 임차인 대기 명단까지 생겨났다. 당시 시장 불안이 커지면서 서울 전셋값은 1년 만에 10% 이상 뛰었고, 매매시장까지 자극한 바 있다.
이러한 부동산 시세 급등은 무엇보다도 공급은 부족한 데 규제만 강화한 때문이다. 내년 1분기 서울 신규 아파트 입주 물량은 1400가구로, 올해 4분기 1만2000가구에서 약 90% 급감할 전망이다. 신축 아파트 입주 물량이 급감하면서 매매는 물론 전세 물건 공급을 기대하기 어려워졌다.
이에 따라 건설경기도 장기간 급락하고 있다. 국가데이터처가 16일 발표한 ‘2024년 건설업조사 결과’에 따르면 작년 매출액은 487조7000억 원으로 전년대비 3.8%(19조 원) 감소했다. 3.8% 역성장은 외환위기 당시인 1998년(-12.9%), 1999년(-11.1%) 이후 최대다. 대표적인 건설지표인 건설기성은 2024년 기준 전년대비 4.7% 감소를 기록했다. 건축허가면적도 9.2% 줄었다.
이재명정부 출범 이후 주택담보대출(주담대) 규제가 심해지자 새로운 형태의 ‘영끌 현상’이 나타나고 있다. 최근 국내외 증시에서 주식을 팔고 예금담보대출(예담대), 자동차담보대출(차담대), 사내대출 등 ‘우회 대출’까지 합쳐 서울 인기 지역 아파트를 매수하려는 움직임이다. 시장금리도 올라가면서 젊은 층을 중심으로 금융비용 부담마저 급등하고 있다. 시장을 이기는 규제는 없다는 점을 다시 한번 생각하게 된다. 부동산가격 안정은 재건축 재개발 등 공급을 늘리는 방안이 최선이다.
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